Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummers: BRE 24/3300 WOZ en 24/3301 WOZ
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 augustus 2025 in de zaken tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Waalwijk, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 6 februari 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning [adres 1] ) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 325.000 (de WOZ-beschikking [adres 1] ).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 2] (de woning [adres 2] ) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 150.000 (de WOZ-beschikking [adres 2] ).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4.
De rechtbank heeft de beroepen op 31 juli 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens belanghebbende, de gemachtigde [persoon 1] , en namens de heffingsambtenaar: mr. [persoon 2] en [persoon 3] . Belanghebbende was niet aanwezig. Het beroep met betrekking tot Raadhuisstraat 127 is bij de rechtbank geregistreerd onder zaaknummer 24/3300 WOZ, het beroep met betrekking tot Raadhuisstraat 103 is bij de rechtbank geregistreerd onder zaaknummer 24/3301 WOZ.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning [adres 1] . Het is een vrijstaande woning uit 1900 met een oppervlakte van 184 m², met een aangebouwde berging/schuur, op een perceel van 570 m2.
2.1.
Belanghebbende is tevens eigenaar van de woning [adres 2] . Het is een vrijstaande woning uit 1900 met een oppervlakte van 127 m², met een aangebouwde berging/schuur, op een perceel van 200 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarden van de woningen te hoog zijn vastgesteld. Daarvoor beoordeelt zij eerst of de beroepen van belanghebbende ontvankelijk zijn, of sprake is van schending van artikel 40 van de Wet WOZ en of de bewijslast omgekeerd en verzwaard dient te worden. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
4. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de beroepen van belanghebbende ontvankelijk, is geen sprake van schending van artikel 40 Wet WOZ en is de bewijslast omgekeerd en verzwaard. De waarden van de woningen zijn niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Vooraf: ontvankelijkheid
5. De heffingsambtenaar stelt primair dat de beroepen van belanghebbende niet-ontvankelijk zijn omdat getwijfeld kan worden of belanghebbende weet van de onderhavige procedures en wat de wens van belanghebbende is.
5.1.
De rechtbank deelt dit standpunt niet. De machtigingen zijn voldoende specifiek en uit de dossiers blijkt niet dat er iets speelt rondom de machtigingen. Verder worden in deze procedures de WOZ-waarden betwist waardoor de zaken niet vergelijkbaar zijn met de door de heffingsambtenaar aangehaalde uitspraak.
Artikel 40, tweede lid, Wet WOZ
6. Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten. [1]
6.1.
Belanghebbende voert aan dat de KOUDVL-factoren en de indexering van de verkoopcijfers in de bezwaarfase niet zijn overgelegd door de heffingsambtenaar. In het bezwaarschrift staat het volgende verzoek:
"Tevens verzoek ik u conform artikel 40 Wet WOZ om alle op de zaak betrekking hebbende stukken aan mij te verstrekken zodat ik de door u gemaakte keuzes te allen tijde kan controleren. Ik doel hierbij op alle stukken/gegevens die u bij de initiële waardebepaling en bij de behandeling van dit bezwaar heeft betrokken. Hieronder kunnen bijvoorbeeld vallen de grondstaffels, liggingsfactoren, onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum, de KOUDV-factoren van het onderhavige object en de referentiepanden, huurcijfers voor de gehanteerde huurwaarde, onderbouwing van de kapitalisatiefactor, de correctie in verband met Covid-19 etc."
"Tevens verzoek ik u conform artikel 40 Wet WOZ om alle op de zaak betrekking hebbende stukken aan mij te verstrekken zodat ik de door u gemaakte keuzes te allen tijde kan controleren. Ik doel hierbij op alle stukken/gegevens die u bij de initiële waardebepaling en bij de behandeling van dit bezwaar heeft betrokken. Hieronder kunnen bijvoorbeeld vallen de grondstaffels, liggingsfactoren, onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum, de KOUDV-factoren van het onderhavige object en de referentiepanden, huurcijfers voor de gehanteerde huurwaarde, onderbouwing van de kapitalisatiefactor, de correctie in verband met Covid-19 etc."
6.2.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende voldoende specifiek verzocht om de KOUDV-factoren en de indexering van de verkoopcijfers. In de bezwaarfase heeft de heffingsambtenaar voor beide woningen een taxatieverslag overgelegd. De KOUDV-factoren van beide woningen en de referentieobjecten zijn hierin opgenomen. De heffingsambtenaar heeft in de taxatieverslagen ook de verkoopprijzen en de getaxeerde waarden van de referentieobjecten opgenomen. Bij de referentieobjecten zijn de liggingsfactoren niet opgenomen in de taxatieverslagen. Belanghebbende heeft echter niet specifiek verzocht om de liggingsfactoren van de referentieobjecten. De heffingsambtenaar heeft voldaan aan artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ.
Informatiebeschikking
7. De heffingsambtenaar heeft gemachtigde op 1 juni 2023 een vragenlijst toegezonden in het kader van de afhandeling van het bezwaarschrift. Op deze vragenlijst is niet gereageerd door belanghebbende. De heffingsambtenaar heeft daarom een informatiebeschikking met dagtekening 3 oktober 2023 uitgevaardigd. Belanghebbende heeft geen rechtsmiddel ingesteld tegen de informatiebeschikking waardoor deze onherroepelijk is geworden.
7.1.
Het rechtsgevolg van een onherroepelijk geworden informatiebeschikking is dat de bewijslastverdeling wijzigt: deze verschuift van de heffingsambtenaar naar belanghebbende en wordt verzwaard, hierna aangeduid als de bewijslast-sanctie. Dat houdt in dat een vermoeden van juistheid van (in dit geval) de WOZ-beschikking als uitgangspunt geldt. Belanghebbende heeft vervolgens de bewijstaak om te doen blijken dat en in hoeverre de WOZ-beschikking onjuist is.
7.2.
Het voorgaande is slechts anders als de consequentie van de bewijslast-sanctie niet in redelijke verhouding staat tot de gevraagde informatie. Een redelijke wetstoepassing brengt mee dat de bewijslast-sanctie vanwege het feit dat een of meer vragen niet of onjuist zijn beantwoord, niet geldt voor die geschilpunten waarvoor het antwoord op deze vraag niet van belang kan zijn. [2]
7.3.
Het geschil in beroep spitst zich toe op de vraag of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met – zo naar belanghebbende stelt – de gebreken van de woningen en de ligging. Veel van de gebreken die door belanghebbende worden genoemd, komen aan bod in de vragenlijsten van de heffingsambtenaar. De gevraagde informatie draagt dus bij aan het geschil. De bewijslast-sanctie is naar het oordeel van de rechtbank proportioneel. Belanghebbende dient daardoor te doen blijken dat de WOZ-beschikkingen onjuist zijn.
Toetsingskader van de rechtbank
8. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [3]
Beoordeling van de WOZ-waarde
9. Belanghebbende stelt dat de waarde van de woning [adres 1] € 235.000 zou moeten zijn. Voor de woning [adres 2] stelt belanghebbende dat de waarde € 100.000 zou moeten zijn.
9.1.
Voor zover belanghebbende voor de onderbouwing van deze waarden verwijst naar de taxatierapporten, gaat de rechtbank aan deze rapporten voorbij omdat in beide rapporten de waardepeildatum niet overeen komt met de waardepeildatum die in de onderhavige zaken in geschil is. Belanghebbende verwijst naar sloopkosten. Daaruit kan niet worden afgeleid dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. De gestelde WOZ-waarden worden verder niet onderbouwd door belanghebbende. Belanghebbende slaagt niet in de bewijstaak. De waarden van de woningen zijn dus niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
10. De beroepen zijn ongegrond. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I.M. Josten, rechter, in aanwezigheid van mr. Y. de Vos, griffier, op 14 augustus 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.