Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/831
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 augustus 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. R. van der Weide, verbonden aan Bezwaarmaker.nl),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Goirle, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 24 november 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 547.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende onder andere de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Goirle voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 9 juli 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen namens belanghebbende mr. R. van der Weide, en namens de heffingsambtenaar [persoon] en [taxateur] (taxateur).
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een twee-onder-een-kapwoning (bouwjaar 1997) met een woonoppervlakte van 99 m² exclusief aanbouw van 8 m², twee bergingen van respectievelijk 11 m² en 6 m² en een vrijstaande garage van 28 m². De woning ligt op een perceel van 409 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 471.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 547.000.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
5. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die door [taxateur] (taxateur) is opgemaakt.
5.1.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 569.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
6. De heffingsambtenaar stelt dat de referentiewoningen aan [adres 3] en [adres 4] voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende. In het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar opgenomen dat de door belanghebbende aangedragen woningen niet vergelijkbaar zijn gezien het type woning. De woning van belanghebbende en de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen zijn twee-onder-een-kapwoningen en de woningen aan [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] betreffen een woning van een ander objectsoort (hoekwoning of tussenwoning). De woning aan [adres 8] is te ver voor de waardepeildatum verkocht en beschikt over veel minder grond dan de woning van belanghebbende waardoor deze woning ook minder goed vergelijkbaar is, aldus de heffingsambtenaar.
6.1.
Belanghebbende heeft aangevoerd dat de referentiewoningen aan [adres 3] en [adres 4] niet vergelijkbaar zijn, omdat de woning aan [adres 3] drie woonlagen heeft en de woning aan [adres 4] een puntdak heeft. Daarnaast heeft belanghebbende gesteld dat de woningen aan [adres 5] , [adres 8] , [adres 6] en [adres 7] beter vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende dan de gebruikte referentiewoningen aan [adres 3] en [adres 4] dan wel dat genoemde woningen in de vergelijking zouden moeten worden betrokken.
6.2.
De rechtbank overweegt dat de referentiewoningen niet identiek hoeven te zijn aan de woning om te kunnen dienen als referentiewoning. Het gaat erom of de referentiewoningen en de woning voldoende overeenkomstige kenmerken hebben. De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar aangedragen referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de referentiewoningen wat betreft bouwjaar, woningtype en overige objectkenmerken vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen zijn ook binnen één jaar voor waardepeildatum verkocht. Gelet op de betwisting door de heffingsambtenaar in het verweerschrift is de rechtbank van oordeel dat de door belanghebbende aangedragen referentiewoningen niet beter vergelijkbaar zijn dan de door de heffingsambtenaar aangedragen referentiewoningen. Belanghebbende heeft tegenover die betwisting geen verder bewijs overgelegd, zoals hoe de door hem aangedragen woningen eruit zien (bijvoorbeeld door het overhandigen van foto’s). Om die reden behoeven de door belanghebbende aangedragen referentiewoningen niet te worden meegenomen in de waardebepaling.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
7. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondprijs voor de woning en de referentiewoningen is bepaald aan de hand van een grondstaffel. Verder is aan de bijgebouwen een afzonderlijke waarde toegekend. Ook heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen, in het bijzonder de verschillen in onderhoud en voorzieningen, rekening is gehouden. Belanghebbende maakt verder ook niet aan de hand van bewijsstukken aannemelijk dat sprake is van achterstallig onderhoud.
7.1.
Belanghebbende heeft verder gesteld dat de ligging van de woning van belanghebbende nabij een drukke weg zorgt voor een waardedrukkend effect. De rechtbank is van oordeel dat deze grond niet kan slagen, aangezien alle referentiewoningen in de buurt van de weg zijn gelegen. Een eventuele waardevermindering is om die reden verdisconteerd in de verkoopcijfers van de referentiewoningen.
7.2.
Ook de stelling van belanghebbende over de mate van onderhoud van [adres 3] is naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk. De daartoe geciteerde tekst waarvan wordt gesteld dat die van een makelaar afkomstig is, is onvoldoende ter onderbouwing van dat feit. Belanghebbende heeft tevens aangevoerd dat een makelaar tot een woonoppervlak van 166 m² komt, exclusief garage en dakopbouw. Ook dit is niet onderbouwd, en ook dit acht de rechtbank dus niet aannemelijk.
7.3.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
8. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.A.J. Bastiaansen, rechter, in aanwezigheid van W.M.C. Oomen, griffier, op 18 augustus 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.