Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/6523
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 augustus 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Veere, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 2 augustus 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 15 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 321.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Veere het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 16 juli 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen namens de inspecteur [inspecteur 1] en [inspecteur 2] . Belanghebbende heeft zich voorafgaand aan de zitting afgemeld.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning [adres 1] . Het betreft een tussenwoning uit het jaar 1980. De gebruiksoppervlakte bedraagt 104 m2 en de grondoppervlakte bedraagt 640 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning en daarmee ook de aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
3.1.
Belanghebbende vindt dat de waarde te hoog is vastgesteld maar bepleit geen specifieke waarde. De heffingsambtenaar verdedigt de bij beschikking vastgestelde waarde van € 321.000.
4. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Motivering
Toetsingskader rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
5.2.
De waarde van de woning is bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde is vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De (lagere) waardestijging van referentiewoningen is niet relevant voor de waardebepaling.
5.3.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de waarden door de heffingsambtenaar
5.4.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning berekend op € 332.678. In de taxatiematrix zijn de referentiewoningen vergeleken met de woning. Als referentiewoningen zijn gebruikt de objecten in [plaats] : [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] .
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
5.5.
Belanghebbende heeft als zodanig niet bestreden dat de referentiewoningen
vergelijkbaar zijn met zijn woning. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de referentiewoningen qua type, bouwjaar, ligging en (perceel)oppervlakte vergelijkbaar zijn met de woning, terwijl de heffingsambtenaar in voldoende mate inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning; aan alle woningen zijn zogenoemde KOUDV-factoren toegekend en bij de referentiewoningen zijn daarop correcties toegepast. De referentiewoningen zijn ook binnen één jaar vóór of na de waardepeildatum verkocht.
De verschillen tussen de referentiewoningen en de woning
5.6.
De heffingsambtenaar heeft met de overlegde taxatiematrix onderbouwd dat de waarde van € 321.000 niet te hoog is. De overlegde taxatiematrix heeft de waarde namelijk berekend op € 332.678. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum.
5.7.
De heffingsambtenaar heeft gerekend met een totaalperceel van 640 m2, waarop een grondstaffel wordt toegepast. Belanghebbende heeft gesteld dat voor de waardebepaling van de grond in het verleden onderscheid werd gemaakt tussen de waarde van een deel van het perceel dat was aangemerkt als bouwgrond en een ander deel van het perceel dat was aangemerkt als akkergrond. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat in eerdere jaren weliswaar (nog) niet het volledige perceel als grond behorend bij de woning is meegenomen bij de waardering, maar slechts als ‘extra grond’ (tegen een lagere waarde van €7 per m2). Uit een recente hercontrole is echter gebleken dat dit onderscheid niet gerechtvaardigd is. Het volledige perceel heeft de bestemming ‘wonen’ en wordt ook niet feitelijk (deels) gebruikt als akkergrond. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar daarom terecht het gehele perceel aangemerkt als grond behorend bij de woning.
5.8.
Mede gelet op de gehanteerde matrix acht de rechtbank het aannemelijk dat de vastgestelde waarde van € 321.000 niet te hoog is.
5.9.
Het voorgaande betekent dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2023 aannemelijk heeft gemaakt zodat de vaststelling van de waarde van € 321.000 in stand blijft.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de beschikking en de aanslag OZB in stand blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende het griffierecht niet terug en krijgt hij ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Ponds, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Panah, griffier, op 19 augustus 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.