Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/7423
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 augustus 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde]),
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 26 september 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 24 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak op het [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 880.000 (de beschikking). Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Goes voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 13 augustus 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar mr. B. de Smit.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande semi-bungalow uit het bouwjaar 1995. De woning heeft een woonoppervlakte van 192 m2(inclusief aanbouw). Daarnaast beschikt de woning over een inpandige garage en een steiger.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.2.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.3.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.4.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 888.000 naar waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen [referentiewoning 1], [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3], allemaal gelegen te [plaats].
3.5.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning. De gebruikte referentieobjecten zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld?
3.6.
Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat het perceel wat bij de woning hoort 1.065 m2 bedraagt, in plaats van de door de heffingsambtenaar gehanteerde 1.161 m2 (overigens is in het in bezwaar door belanghebbende zelf overgelegde taxatierapport uitgegaan van 1.090 m²). De rechtbank overweegt dat een aanpassing van het perceeloppervlakte in de matrix van de heffingsambtenaar nog niet leidt tot een waarde die uitkomt onder de beschikte WOZ-waarde. Tussen de getaxeerde waarde in de matrix van € 888.000 en de beschikte WOZ-waarde van € 880.000 zit namelijk nog een ruimte van € 8.000, voldoende om het eventuele verschil in perceeloppervlakte – van maximaal 96 m² tegen een (onbetwiste) waarde van € 77 per m² voor het gedeelte tussen de 1.050 en 1.850 m² – te kunnen compenseren.
3.7.
Het door belanghebbende ingenomen standpunt dat de onderhoudsstaat van de woning als benedengemiddeld zou moeten worden gewaardeerd, slaagt niet. Belanghebbende heeft dit standpunt, gelet op de betwisting door de heffingsambtenaar, onvoldoende onderbouwd, zodat er geen reden is om de waarde als gevolg daarvan naar beneden bij te stellen.
3.8.
Gelet op wat hiervoor is overwogen heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van woning voor het belastingjaar 2024 niet te hoog heeft vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB voor het belastingjaar 2024 gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding voor de gemaakte proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Ponds, rechter, in aanwezigheid van mr. S.A. van Beijsterveldt, griffier, op 22 augustus 2025 en openbaar gemaakt door middel van
geanonimiseerde publicatie op
www.rechtspraak.nl.
www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “
Formulieren en inloggen” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
Formulieren en inloggen” op
www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.