Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/6891
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 augustus 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Schouwen-Duiveland, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 19 augustus 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 22 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak op het [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 681.000 (de beschikking). Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Schouwen-Duiveland voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 13 augustus 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar: [naam 1] en [naam 2].
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning uit het bouwjaar 1992. De woning heeft een woonoppervlakte van 198 m2 en het perceel heeft een oppervlakte van 1.062 m2. Daarnaast beschikt de woning nog over een carport en een berging.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.2.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.3.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.4.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 725.419 naar waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1], [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] te [plaats].
3.5.
De referentiewoningen zijn allemaal binnen een referentieperiode van 1 jaar voor of 1 jaar na de waardepeildatum van 1 januari 2023 verkocht. Belanghebbende heeft niets tegen het gebruik van de referentiewoningen aangevoerd. De rechtbank acht de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar wat betreft bouwjaar, gebruiksoppervlakte, perceeloppervlakte en uitstraling. Bovendien is ook de ligging van de referentiewoningen zeer goed vergelijkbaar omdat ze allen zijn gelegen in dezelfde straat.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld?
3.6.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de woning onvoldoende rekening heeft gehouden met de verminderde kwaliteit en de verminderde staat van de voorzieningen van de woning. Ter onderbouwing van de gestelde gebreken zijn foto’s overgelegd.
3.7.
In de door de heffingsambtenaar in de beroepsfase overgelegde matrix is uitgegaan van een factor 2 (matig) voor de voorzieningen. Daardoor heeft een correctie van 7,5% plaatsgevonden op de gehanteerde prijs per eenheid van de woning. Volgens belanghebbende moet echter ook de factor kwaliteit op een 2 worden gesteld in de matrix van de heffingsambtenaar. Ter onderbouwing voert hij aan dat bij de referentiewoning [referentiewoning 1] te [plaats] ook een 2 voor kwaliteit is gegeven in de matrix en dat de woning van belanghebbende een vergelijkbaar kwaliteitsniveau heeft als voornoemde referentiewoning.
3.8.
Zoals ter zitting aan de gemachtigde van belanghebbende is voorgehouden, leidt een correctie van de factor kwaliteit in de matrix naar een 2 (matig) nog niet tot een waarde die lager uitkomt dan de WOZ-waarde van de woning zoals vastgesteld in de beschikking. Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat een nog verdere correctie op de waarde van de woning aangewezen is, gelet op diverse gebreken aan de woning. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt deze beroepsgrond niet. Voor zover met een verdere waardevermindering in verband met de gebreken al rekening moet worden gehouden, wordt dat ruimschoots gedekt door het resterende verschil tussen de getaxeerde waarde in de door de heffingsambtenaar overgelegde matrix en de bij beschikking vastgestelde WOZ-waarde.
3.9.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 niet te hoog is vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB voor het belastingjaar 2024 gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding voor de gemaakte proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Ponds, rechter, in aanwezigheid van mr. S.A. van Beijsterveldt, griffier, op 22 augustus 2025 en openbaar gemaakt door middel van
geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.