Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/7648
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 augustus 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats 1], belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde]),
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 27 september 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 24 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak op het [adres] te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 394.000 (de beschikking). Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Terneuzen voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 13 augustus 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar: [naam].
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning uit het bouwjaar 1920. De woning heeft een woonoppervlakte van 142 m2 en het perceel heeft een oppervlakte van 2.415 m2. Daarnaast beschikt de woning over een dakkapel, een vrijstaande garage, een hobbykas en een overkapping/luifel.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.2.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.3.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.4.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 412.000 naar waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1] te [plaats 2], [referentiewoning 2] te [plaats 2] en [referentiewoning 3] te [plaats 3].
3.5.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning. De gebruikte referentieobjecten zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld?
3.6.
Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling van de woning onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. Door de opeenstapeling van factoren bestaande uit de ligging in de buurt van een N-weg, in de buurt van het spoor en in de buurt van windmolens wordt overlast ondervonden bij de woning. Belanghebbende bepleit dat hierdoor een correctie zou moeten plaatsvinden van 20% op de waarde van het perceel van de woning.
3.7.
Het standpunt van belanghebbende slaagt naar het oordeel van de rechtbank niet. Aan belanghebbende kan worden toegegeven dat de woning in de buurt – namelijk op 140 meter afstand – van een drukke N-weg met in totaal vier rijstroken is gelegen. De referentiewoningen [referentiewoning 1] te [plaats 2] en [referentiewoning 2] te [plaats 2] zijn echter ook in de buurt van een N-weg gelegen. Weliswaar betreffen dat wegen met in totaal maar twee rijstroken, maar niet betwist is dat de afstand tussen die wegen en de referentiewoningen aanzienlijk kleiner is – respectievelijk op 50 en 40 meter afstand – zodat de overlast wat dit betreft niet substantieel groter zal zijn voor de woning dan voor deze referentiewoningen. Dat geldt te meer doordat de woning van belanghebbende – zo heeft de heffingsambtenaar onweersproken gesteld – is voorzien door een dikke boomomheining rondom de woning. De (eventuele) overlast zit al in de waardebepaling verdisconteerd omdat deze is afgeleid van de verkoopprijs van de referentieobjecten.
3.8.
Bovendien heeft belanghebbende, door middel van een ingevulde vragenlijst, verklaard dat op het op 150 meter van de woning gelegen spoor slechts twee keer per dag een goederentrein passeert en is ter zitting vast komen te staan dat de afstand tot de dichtstbijzijnde windmolen 560 meter bedraagt. Voor een correctie op de waarde van de woning in verband met de ligging ziet de rechtbank dan ook geen aanleiding.
3.9.
De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgesteld waarde van de woning niet te hoog is.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB voor het belastingjaar 2024 gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding voor de gemaakte proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Ponds, rechter, in aanwezigheid van mr. S.A. van Beijsterveldt, griffier, op 22 augustus 2025 en openbaar gemaakt door middel van
geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.