Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/7647
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 augustus 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Schouwen-Duiveland, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 26 september 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 22 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak op het [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 275.000 (de beschikking). Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Terneuzen voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 13 augustus 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar: [naam 1] en [naam 2].
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een hoekwoning uit het bouwjaar 1931. De woning heeft een woonoppervlakte van 103 m2 en het perceel heeft een oppervlakte van 130 m2. De woning beschikt over een berging.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.2.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.3.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.4.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 321.641 naar waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1], de [referentiewoning 2] en de [referentiewoning 3], te [plaats].
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld?
3.5.
Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat het referentieobject [referentiewoning 3] te [plaats] het best vergelijkbaar is met de woning. Het betreft namelijk het direct naast de woning gelegen pand.
3.6.
De rechtbank acht [referentiewoning 3] te [plaats] eveneens een goed vergelijkbare referentiewoning. De in de matrix berekende prijs per eenheid van deze referentiewoning – waarbij wordt uitgegaan van een ‘gemiddelde’ staat – is nagenoeg gelijk aan de gemiddelde prijs per eenheid van de drie referentiewoningen gezamenlijk. Namelijk € 2.522 als prijs per eenheid voor de referentiewoning [referentiewoning 3] te [plaats] en een gemiddelde prijs per eenheid (na KOUDV correcties) van € 2.577 voor de drie referentiewoningen gezamenlijk.
3.7.
Wat partijen verdeeld houdt is of er een correctie moet plaatsvinden op de waarde van de woning in verband met de staat van onderhoud van de woning. De rechtbank overweegt in dat verband dat als de factor voor onderhoud van een 3 (gemiddeld) op een 2 (matig) of zelfs op 1 (slecht) zou worden gesteld – hetgeen een correctie van 7,5% respectievelijk 15% op de prijs per eenheid zou betekenen – de waarde zoals berekend aan de hand van de door de heffingsambtenaar overgelegd matrix (ook als (alleen) uitgegaan wordt van de prijs per eenheid van [referentiewoning 3]), niet onder de beschikte WOZ-waarde van de woning voor het jaar 2024 uit zou komen. Voor een verdere correctie op de waarde van de woning in verband de kwaliteit of het onderhoud van de woning, ziet de rechtbank in hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd geen aanleiding.
3.8.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB voor het belastingjaar 2024 gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding voor de gemaakte proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Ponds, rechter, in aanwezigheid van mr. S.A. van Beijsterveldt, griffier, op 22 augustus 2025 en openbaar gemaakt door middel van
geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.