Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/7725
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 augustus 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde]),
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 2 oktober 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 22 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak op het [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 400.000 (de beschikking). Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Goes voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 13 augustus 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar mr. B. de Smit.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een tussenwoning uit het bouwjaar 2019. De woning heeft een woonoppervlakte van 120 m2 (inclusief aanbouw) en het perceel heeft een oppervlakte van 118 m2. Daarnaast beschikt de woning over een vrijstaande schuur.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.2.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.3.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.4.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 407.000 naar waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1], het [referentiewoning 2] en de [referentiewoning 3] allemaal gelegen te [plaats].
3.5.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning. De gebruikte referentieobjecten zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld?
3.6.
In reactie op het door de heffingsambtenaar in de beroepsfase overgelegde taxatierapport, heeft de gemachtigde van belanghebbende ter zitting eveneens een taxatierapport overgelegd. Ten aanzien van de door de heffingsambtenaar ter zitting ingenomen stelling dat dit het taxatierapport van gemachtigde te laat is overgelegd, overweegt de rechtbank als volgt.
3.7.
De rechtbank zal het door de gemachtigde van belanghebbende ingebrachte taxatierapport toelaten en toevoegen aan de stukken van het geding. Daartoe overweegt de rechtbank dat de heffingsambtenaar op 19 december 2024 voor het eerst is verzocht om het verweerschrift en de op de zaak betrekking hebbende stukken uiterlijk op 30 januari 2025 te overleggen. Dit verzoek is herhaald op 3 februari 2025 waarbij de heffingsambtenaar een termijn is gegeven tot en met 3 maart 2025 om alsnog aan het verzoek van de rechtbank te voldoen. Pas nadat de rechtbank partijen heeft opgeroepen om op de zitting van 13 augustus 2025 te verschijnen, heeft de heffingsambtenaar op 1 augustus 2025 een verweerschrift en de op de zaak betrekking hebbende stukken ingediend. Belanghebbende heeft door het voorgaande maar een zeer beperkte tijd gehad om op de door de heffingsambtenaar ingediende stukken te reageren. Het laat inbrengen van het taxatierapport kan hem naar het oordeel van de rechtbank in gegeven omstandigheden niet worden toegerekend, zodat er geen reden is om het als zijnde tardief of wegens strijd met de goede procesorde buiten beschouwing te laten.
3.8.
Belanghebbende stelt zich met verwijzing naar het ter zitting ingebrachte taxatierapport op het standpunt dat de heffingsambtenaar de waarde te hoog heeft vastgesteld.
3.9.
Naar het oordeel van de rechtbank geeft het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport onvoldoende aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van de uitgangspunten die de heffingsambtenaar in de door hem overgelegde taxatiematrix heeft gehanteerd. Dat het taxatierapport van belanghebbende op lagere waarde uitkomt (van € 370.000), wordt in ieder geval deels veroorzaakt door de hogere grondwaardes die in de taxatie van belanghebbende zijn gehanteerd (€ 583 per m²) ten opzichte van de grondwaardes in de taxatie van de heffingsambtenaar (€ 375 per m² tot 200 m² en € 187 vanaf 200 tot 325 m²). Doordat de percelen van de gebruikte referentiewoningen in het taxatierapport van belanghebbende bijna twee keer zo groot zijn als die van de woning, is het waardedrukkende effect daarvan op de (gemiddelde) prijs per eenheid voor het gebruiksoppervlak van de referentiewoningen – en daarmee het uitgangspunt voor de waarde van het gebruiksoppervlak van de woning – per saldo (aanzienlijk) groter dan de stijging van de waarde van de woning als gevolg van de hogere gehanteerde grondwaarde. Belanghebbende heeft de hogere grondwaardes van de referentiewoningen (waarvan er één in dezelfde straat ligt als de woning en één ook als referentiepand is gebruikt in de taxatie van de heffingsambtenaar, te weten: [referentiewoning 1]) niet onderbouwd.
Bovendien worden in het taxatierapport van belanghebbende andere KOUDV-factoren toegekend aan zowel de woning als de referentiewoning [referentiewoning 1], ook hiervan ontbreek een onderbouwing.
3.10.
Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB voor het belastingjaar 2024 gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding voor de gemaakte proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Ponds, rechter, in aanwezigheid van mr. S.A. van Beijsterveldt, griffier, op 22 augustus 2025 en openbaar gemaakt door middel van
geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.