Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Bergen op Zoom
Zaaknummer: 10882775 \ CV EXPL 24-197
Vonnis van 20 augustus 2025
in de zaak van
[eiser],
te [plaats 1],
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser],
gemachtigde: mr. I.M. van den Heuvel,
tegen
[gedaagde] B.V.,
te [plaats 2],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: mr. R. Rademaker.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 11 september 2024 en de daarin genoemde stukken,
- de akte van [eiser] met producties,
- de antwoordakte van [gedaagde] met producties,
- de akte van [eiser] met producties,
- de antwoordakte van [gedaagde] met producties,
- de akte, houdende vermeerdering van eis van [eiser],
- de antwoordakte vermeerdering van eis van [gedaagde],
- de antwoordakte vermeerdering van eis van [gedaagde],
- het e-mailbericht van [eiser],
- het e-mailbericht van [gedaagde].
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De verdere beoordeling
Processueel
2.1.
[gedaagde] heeft bezwaar gemaakt tegen de door [eiser] ingediende akte vermeerdering van eis. [gedaagde] voert aan zich niet aan de indruk te kunnen onttrekken dat [eiser] deze eiswijziging heeft ingediend om [gedaagde] te frustreren. De eiswijziging is volgens [gedaagde] te laat ingediend en moet daarom buiten beschouwing worden gelaten.
2.2.
Artikel 130 Rv bepaalt dat het een partij vrijstaat om zijn vordering te vermeerderen zolang er geen (eind)vonnis is gewezen, tenzij deze vermeerdering in strijd is met de eisen van een goede procesorde. Hiervan kan bijvoorbeeld sprake zijn wanneer de vermeerdering van eis leidt tot een onredelijke vertraging van de procedure.
2.3.
De kantonrechter oordeelt dat het bezwaar van [gedaagde] ongegrond is. [gedaagde] heeft de gelegenheid gekregen om op de vermeerdering van eis te reageren, zodat aan het beginsel van hoor en wederhoor is voldaan. Er is geen sprake van dat de procedure hierdoor een onredelijke vertraging heeft opgelopen. De vermeerdering van eis wordt dan ook toegelaten.
2.4.
[eiser] heeft bezwaar gemaakt tegen de antwoordakte van [gedaagde], waarin laatstgenoemde mocht reageren op de akte waarin [eiser] haar eis heeft vermeerderd. Volgens [eiser] heeft [gedaagde] deze gelegenheid benut om niet alleen op de eisvermeerdering te reageren, maar ook op opmerkingen van [eiser] over eerder door [gedaagde] ingebrachte producties. De kantonrechter overweegt dat [gedaagde] hiermee inderdaad buiten de toegestane reikwijdte van de antwoordakte is gegaan. [gedaagde] was uitsluitend in de gelegenheid gesteld om te reageren op de akte vermeerdering van eis van [eiser]. Voor zover in de antwoordakte verdergaande reacties zijn opgenomen, worden deze buiten beschouwing gelaten.
Inhoudelijk
2.5.
Bij tussenvonnis van 11 september 2024 is bepaald dat partijen zich bij akte gemotiveerd onderbouwd moesten uitlaten over de volgende twintig punten:
“1. Ontbreken van thermostaat verwarming, werkend?
2.
2. Trapopgang naar kelder en de deur en ombouw verkeersruimte tevens trapopgang naar 1e verdieping
2. Trapopgang naar kelder en de deur en ombouw verkeersruimte tevens trapopgang naar 1e verdieping
3.
3. Kozijn deur terug
3. Kozijn deur terug
4.
4. Glas buitengang
4. Glas buitengang
5.
5. Kozijn buitenmuur naar buitengang
5. Kozijn buitenmuur naar buitengang
6.
6. Linker binnenmuur behandelaar opleveren
6. Linker binnenmuur behandelaar opleveren
7.
7. Rechter binnen muur in originele staat herstellen. Ijzelstenen muur.
7. Rechter binnen muur in originele staat herstellen. Ijzelstenen muur.
8.
8. Vloer in originele staat opleveren en geëgaliseerd
8. Vloer in originele staat opleveren en geëgaliseerd
9.
9. Vuilnis en afzuiging verwijderen op buitenterrein
9. Vuilnis en afzuiging verwijderen op buitenterrein
10.
10. Sluitwerk poort
10. Sluitwerk poort
11.
11. Afzuiging dak verwijderen
11. Afzuiging dak verwijderen
12.
12. Muur keuken verwijderen
12. Muur keuken verwijderen
13.
13. Doppen afvoer
13. Doppen afvoer
14.
14. Vide herstellen in oude staat met trapopgang
14. Vide herstellen in oude staat met trapopgang
15.
15. Systeem plafond 2e verdieping herstellen
15. Systeem plafond 2e verdieping herstellen
16.
16. Brandwerende betimmering herstellen
16. Brandwerende betimmering herstellen
17.
17. Rolluiken herstellen voorzijde
17. Rolluiken herstellen voorzijde
18.
18. Vloer keuken verwijderen
18. Vloer keuken verwijderen
19.
19. Afzuiging verwijderen vanwege slechte staat
19. Afzuiging verwijderen vanwege slechte staat
20.
20. Plafond op de begane grond terug brengen”
20. Plafond op de begane grond terug brengen”
2.6.
De punten 4, 6, 9, 10, 12, 13, 14, 16 en 17 heeft [eiser] in haar akte van 9 oktober 2024 laten vallen. Deze punten behoeven daarom geen nadere bespreking. De overige punten zullen hierna per onderdeel worden behandeld, waarbij wordt beoordeeld of er correct door [gedaagde] is opgeleverd en zo niet, of de door [eiser] gevorderde kosten voor rekening van [gedaagde] komen.
2.7.
Bij die beoordeling neemt de kantonrechter het volgende als uitgangspunt. Op grond van de huurovereenkomst rust op [gedaagde] de verplichting om het gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst in casco staat op te leveren. In artikel 1 van de algemene bepalingen is toegelicht wat onder ‘casco’ moet worden verstaan. Voor zover daarover onduidelijkheid bestaat, dient dit te worden uitgelegd aan de hand van hetgeen partijen zijn overeengekomen. Bij die uitleg komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de betreffende opleveringsverplichting mochten toekennen, alsmede op hetgeen zij op dit punt redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, mede gelet op de maatschappelijke kring waartoe zij behoren en de rechtskennis die van hen kan worden gevergd (vgl. Gerechtshof Den Haag 30 mei 2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:989). Naar het oordeel van de kantonrechter zijn hierbij leidend het e-mailbericht van de heer Suijkerbuijk van 28 september 2023 (hierna: het inspectieverslag), en de daarin genoemde herstelpunten nadat er een voorinspectie heeft plaatsgevonden.
1. Ontbreken van thermostaat verwarming, werkend?
2.8.
Volgens [eiser] had [gedaagde] een nieuwe thermostaat moeten plaatsen. [gedaagde] betwist dit en verwijst hierbij onder andere naar het inspectieverslag. De kantonrechter oordeelt als volgt. In het inspectieverslag is niet opgenomen dat eventuele gebreken met betrekking tot de thermostaat door [gedaagde] moeten worden verholpen. [eiser] mocht daarom niet van [gedaagde] verwachten dat deze gebreken door haar werden verholpen. De op dit punt gevorderde kosten worden afgewezen.
2. Trapopgang naar kelder en de deur en ombouw verkeersruimte tevens trapopgang naar 1e verdieping
2.9.
Partijen twisten over de vraag of de trap naar de bovenverdieping bij het einde van de huurovereenkomst moet worden teruggeplaatst. [gedaagde] stelt dat de oorspronkelijke trap in overleg en met instemming van [eiser] is vervangen. De kosten voor de vervanging zijn destijds door [eiser] voldaan en vervolgens via de huurprijs aan [gedaagde] doorbelast. Volgens [gedaagde] is daarmee sprake van een wijziging van het gehuurde met toestemming van de verhuurder. [eiser] betwist dit en stelt dat de trap bij het einde van de huurovereenkomst moet worden teruggebracht in de oorspronkelijke staat, zoals deze bij aanvang van de huurovereenkomst was.
2.10.
De kantonrechter overweegt als volgt. In het inspectieverslag is vermeld:
"(…) hier was ook de opgang naar boven die hoeft niet meer terug plaats worden.".Op de door [gedaagde] overgelegde foto’s is te zien dat het om een vaste trapopgang gaat, met een trap. De trapopgang hoeft dus niet te worden teruggeplaatst. Nu in het inspectieverslag niets staat over de trapopgang naar de kelder en de deur en ombouw verkeersruimte, kan niet worden geconcludeerd dat [gedaagde] op dit punt niet aan haar opleveringsverplichting heeft voldaan. De op deze punten door [eiser] gevorderde kosten blijven dan ook voor haar rekening.
"(…) hier was ook de opgang naar boven die hoeft niet meer terug plaats worden.".Op de door [gedaagde] overgelegde foto’s is te zien dat het om een vaste trapopgang gaat, met een trap. De trapopgang hoeft dus niet te worden teruggeplaatst. Nu in het inspectieverslag niets staat over de trapopgang naar de kelder en de deur en ombouw verkeersruimte, kan niet worden geconcludeerd dat [gedaagde] op dit punt niet aan haar opleveringsverplichting heeft voldaan. De op deze punten door [eiser] gevorderde kosten blijven dan ook voor haar rekening.
3. Kozijn deur terug & 5. Kozijn buitenmuur naar buitengang
2.11.
In het inspectieverslag is verder opgenomen dat het kozijn moet worden teruggeplaatst, waardoor deze kosten voor rekening van [gedaagde] komen. Deze aansprakelijkheid wordt ook door [gedaagde] erkend, maar slechts tot een bedrag van € 5.000,00. [eiser] heeft volgens [gedaagde] niet schadebeperkend gehandeld. Voor dagvaarden heeft [eiser] een offerte op laten stellen, maar zij heeft het herstel niet laten uitvoeren. Dat er nu voor dezelfde werkzaamheden een hoger bedrag wordt gerekend, kan niet door [eiser] op [gedaagde] verhaald. De kantonrechter oordeelt als volgt. Van [eiser] mag inderdaad worden verwacht dat zij schadebeperkend handelt. Dat [eiser] ervoor heeft gekozen de schade nog niet te laten herstellen, is een omstandigheid die voor haar rekening komt. Daarom zal er worden uitgegaan van de offerte die aanvankelijk bij dagvaarding is overgelegd, waaruit een bedrag van € 9.430,00 exclusief btw volgt.
7. Rechter binnen muur in originele staat herstellen. Ijzelstenen muur
2.12.
Met betrekking tot de ijzelstenen muur is in het inspectieverslag opgenomen:
“Verder de lambrisering van af de bar naar de keuken toe kan blijven wordt deze verwijdert dan moet de ijzel stenen muur weer terug gemetseld worden en wat een erg duur grapje is.”Aan het herstel van de ijzelstenen muur zijn dus voorwaarden verbonden. Niet is gesteld of gebleken dat aan deze voorwaarden is voldaan. Dit betekent dat de muur niet opnieuw had moeten worden gemetseld. De daarbij horende kosten komen niet voor rekening van [gedaagde], zodat deze post wordt afgewezen.
“Verder de lambrisering van af de bar naar de keuken toe kan blijven wordt deze verwijdert dan moet de ijzel stenen muur weer terug gemetseld worden en wat een erg duur grapje is.”Aan het herstel van de ijzelstenen muur zijn dus voorwaarden verbonden. Niet is gesteld of gebleken dat aan deze voorwaarden is voldaan. Dit betekent dat de muur niet opnieuw had moeten worden gemetseld. De daarbij horende kosten komen niet voor rekening van [gedaagde], zodat deze post wordt afgewezen.
8. Vloer in originele staat opleveren en geëgaliseerd & 18. Vloer keuken verwijderen
2.13.
Vaststaat dat de rode tegelvloer bij aanvang van de huurovereenkomst aanwezig was. Niet is gebleken dat [gedaagde] deze met toestemming van [eiser] heeft verwijderd. In het inspectieverslag is bovendien opgenomen:
“PVC verwijderen en de originele vloer schoon opleveren.”Daaruit volgt dat de ruimte bij het einde van de huur met de oorspronkelijke vloer (de rode tegelvloer) had moeten worden opgeleverd. Nu [gedaagde] dat heeft nagelaten, komen deze herstelkosten voor haar rekening. Het gevorderde bedrag van € 10.056,00 exclusief btw wordt toegewezen.
“PVC verwijderen en de originele vloer schoon opleveren.”Daaruit volgt dat de ruimte bij het einde van de huur met de oorspronkelijke vloer (de rode tegelvloer) had moeten worden opgeleverd. Nu [gedaagde] dat heeft nagelaten, komen deze herstelkosten voor haar rekening. Het gevorderde bedrag van € 10.056,00 exclusief btw wordt toegewezen.
11. Afzuiging dak verwijderen & 19. Afzuiging verwijderen vanwege slechte staat
2.14.
In het inspectieverslag is expliciet vermeld dat de afzuiginstallatie mocht blijven. [gedaagde] mocht er dan ook gerechtvaardigd op vertrouwen dat zij de afzuiging kon laten zitten bij het einde van de huurovereenkomst, zonder het risico dat de kosten voor verwijdering of vervanging alsnog op haar zouden worden verhaald. Dat betekent dat, voor zover [eiser] thans stelt dat [gedaagde] gehouden is tot het verwijderen dan wel vervangen van de afzuiginstallatie en daarvoor kosten in rekening wenst te brengen, die aanspraak geen steun vindt in het inspectieverslag. De gevorderde kosten voor de afzuiginstallatie worden dan ook afgewezen.
15. Systeem plafond 2e verdieping herstellen & 20. Plafond op de begane grond terug brengen
2.15.
In het inspectieverslag staat:
“Foto 7 Hier zat een systeem plafon in platen moeten weer terug.”Dit betekent dat [gedaagde] het systeemplafond op de eerste verdieping in ieder geval had moeten herstellen. Het verweer van [gedaagde] dat zij daartoe niet verplicht zou zijn op grond van de huurovereenkomst, slaagt niet. Artikel 24.1 van de Algemene Bepalingen bepaalt immers dat het gehuurde, tenzij schriftelijk anders is overeengekomen, bij het einde van de huurovereenkomst moet worden opgeleverd in de staat waarin het zich bij aanvang bevond. Niet is gebleken dat partijen hierover afwijkende afspraken hebben gemaakt. Integendeel, uit het inspectieverslag blijkt juist dat er sprake was van een systeemplafond dat herplaatst moest worden.
“Foto 7 Hier zat een systeem plafon in platen moeten weer terug.”Dit betekent dat [gedaagde] het systeemplafond op de eerste verdieping in ieder geval had moeten herstellen. Het verweer van [gedaagde] dat zij daartoe niet verplicht zou zijn op grond van de huurovereenkomst, slaagt niet. Artikel 24.1 van de Algemene Bepalingen bepaalt immers dat het gehuurde, tenzij schriftelijk anders is overeengekomen, bij het einde van de huurovereenkomst moet worden opgeleverd in de staat waarin het zich bij aanvang bevond. Niet is gebleken dat partijen hierover afwijkende afspraken hebben gemaakt. Integendeel, uit het inspectieverslag blijkt juist dat er sprake was van een systeemplafond dat herplaatst moest worden.
2.16.
Partijen twisten echter over de vraag of er bij aanvang van de huurovereenkomst ook een systeemplafond aanwezig was op de begane grond. Beide partijen hebben ter onderbouwing foto’s overgelegd. Op de door [eiser] overgelegde foto's is een systeemplafond te zien, terwijl op de foto's van [gedaagde] geen systeemplafond zichtbaar is. Deze foto's spreken elkaar dus tegen. Ook het inspectieverslag biedt hierover geen uitsluitsel. Daarin staat:
“Foto drie plafon schoon opleveren dus geen timmerwerk hier was een doorlopend systeem plafon aan gebracht moet het plafon terug of niet”,hetgeen onvoldoende duidelijkheid verschaft. [gedaagde] heeft daarnaast verwezen naar een verklaring van de heer [naam], maar ook deze verklaring biedt geen antwoord. Daaruit volgt namelijk niet wanneer het eventuele plafond is verwijderd. Nu op [eiser] de stelplicht rust ten aanzien van de aanwezigheid van het systeemplafond bij aanvang van de huurovereenkomst, en zij daarin niet is geslaagd, komt deze onduidelijkheid voor haar rekening. De kosten met betrekking tot het systeemplafond op de begane grond worden afgewezen.
“Foto drie plafon schoon opleveren dus geen timmerwerk hier was een doorlopend systeem plafon aan gebracht moet het plafon terug of niet”,hetgeen onvoldoende duidelijkheid verschaft. [gedaagde] heeft daarnaast verwezen naar een verklaring van de heer [naam], maar ook deze verklaring biedt geen antwoord. Daaruit volgt namelijk niet wanneer het eventuele plafond is verwijderd. Nu op [eiser] de stelplicht rust ten aanzien van de aanwezigheid van het systeemplafond bij aanvang van de huurovereenkomst, en zij daarin niet is geslaagd, komt deze onduidelijkheid voor haar rekening. De kosten met betrekking tot het systeemplafond op de begane grond worden afgewezen.
2.17.
Gelet op het voorgaande acht de kantonrechter – schattenderwijs – de helft van het aan [eiser] geoffreerde bedrag (voor het totale systeemplafond) van € 11.147,00 toewijsbaar. [gedaagde] is daarom voor het herstel van het plafond een bedrag van € 5.573,50 exclusief btw (1/2 × € 11.147,00) aan [eiser] verschuldigd.
Tussenconclusie herstelkosten
2.18.
Uit het bovenstaande volgt dat [gedaagde] een totaalsom van € 25.059,50 exclusief btw aan herstelkosten aan [eiser] is verschuldigd, waartoe zij dan ook zal worden veroordeeld.
2.19.
De gevorderde wettelijke rente over dit bedrag is ook toewijsbaar en zal worden toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
Schadevergoeding wegens huurderving
2.20.
Bij akte van 29 januari 2025 heeft [eiser] haar vordering vermeerderd met een schadevergoeding wegens huurderving vanaf februari 2024. Deze vordering wordt afgewezen. De kantonrechter overweegt daartoe het volgende. De huurovereenkomst is geëindigd per 1 oktober 2023, terwijl er vanaf februari 2024 huurderving wordt gevorderd. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] in de periode van oktober 2023 tot februari 2024 voldoende gelegenheid gehad om het gehuurde te herstellen en opnieuw te verhuren. Dat zij ervoor heeft gekozen om het gehuurde niet te herstellen, is een omstandigheid die voor haar eigen rekening en risico komt.
Buitengerechtelijke incassokosten
2.21.
[eiser] maakt verder aanspraak op € 875,00 aan buitengerechtelijke incassokosten.
De kantonrechter stelt vast dat aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. De hoogte van de vordering is lager dan het bedrag waar het Besluit buitengerechtelijke incassokosten recht op geeft en zal daarom worden toegewezen. Dit bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente. [eiser] heeft niet gesteld wanneer deze kosten verschuldigd zijn geraakt, zodat de wettelijke rente over de buitengerechtelijke incassokosten wordt toegewezen vanaf datum dagvaarden (4 januari 2024) tot de dag dat deze kosten zijn voldaan.
De proceskosten
2.22.
[gedaagde] is (grotendeels) in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
139,42
- griffierecht
€
706,00
- salaris gemachtigde
€
1.357,50
(2,5 punten × € 543,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.337,92
3.De beslissing
De kantonrechter
3.1.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 25.059,50 exclusief btw aan herstelkosten aan [eiser], te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 4 december 2023 tot de dag dat de vordering is voldaan,
3.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 875,00 aan buitengerechtelijke incassokosten aan [eiser], te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 4 januari 2024 tot de dag dat de vordering is voldaan,
3.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.337,92, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
3.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
3.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Swaanen en in het openbaar uitgesproken op 20 augustus 2025.