Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/6563
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 augustus 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Veere, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 23 augustus 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 15 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 2] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 157.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Veere voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 16 juli 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben namens de inspecteur [inspecteur 1] en [inspecteur 2] deelgenomen.
1.4.
Belanghebbende is, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen. De griffier heeft op 12 juni 2025 in het digitale dossier van belanghebbende een bericht geplaatst waarbij belanghebbende is uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Van de plaatsing van dit bericht is op dezelfde datum een notificatie aan belanghebbende verzonden naar het door belanghebbende voor dit doel opgegeven e-mailadres. Daarom neemt de rechtbank aan dat belanghebbende dit bericht op 12 juni 2025 heeft ontvangen. [1] De rechtbank stelt daarmee vast dat belanghebbende correct en op de juiste wijze voor de zitting is uitgenodigd.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een rijwoning en heeft een gebruiksoppervlakte van 40 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning en daarmee ook de aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
3.1.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld maar bepleit geen andere waarde. De heffingsambtenaar verdedigt de bij beschikking vastgestelde waarde van €157.000.
4. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Motivering
Toetsingskader rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
5.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de waarde door de heffingsambtenaar
5.3.
Primair verdedigt de heffingsambtenaar de gestelde waarde van de woning op de waardepeildatum met het eigen aankoopcijfer van de woning met indexatie. Voor de volledigheid heeft de heffingsambtenaar in het verweerschrift nog gewezen op de verkoop van een drietal woningen aan [adres 2] in [plaats 3] , [adres 3] in [plaats 4] en [adres 4] te [plaats 5] .
5.4.
De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde voldoende heeft onderbouwd met een verwijzing naar het eigen aankoopcijfer van de woning van belanghebbende. Hoewel dit aankoopcijfer meer dan een jaar vóór de waardepeildatum ligt (oktober 2020), acht de rechtbank het onder de gegeven omstandigheden aanvaardbaar dit bij de waardebepaling te betrekken, aangezien er geen verkopen van vergelijkbare (recreatie)woningen op hetzelfde park dichter rond de waardepeildatum hebben plaatsgevonden. De door de heffingsambtenaar aangehaalde transacties van (recreatie)woningen op andere parken, waarbij de prijzen aanzienlijk hoger liggen, bevestigen dat deze objecten minder goed bruikbaar zijn voor een vergelijking met (recreatie)woningen op het park waarop de woning van belanghebbende gelegen is. Bovendien heeft de heffingsambtenaar gewezen op de recente verkoop van een vergelijkbare recreatiewoning op (wel) hetzelfde park, het naastgelegen pand met [adres 5], in oktober 2024 voor een prijs van € 190.000. Geïndexeerd naar de waardepeildatum komt dit neer op een bedrag van € 175.000. Deze transactie bevestigt dus de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde.
5.5.
Gelet op wat hiervoor is overwogen heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van woning voor het belastingjaar 2024 niet te hoog heeft vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de beschikking en de aanslag OZB in stand blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende het griffierecht niet terug en krijgt hij ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Ponds, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Panah, griffier, op 27 augustus 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.