Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/6056
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 augustus 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Middelburg, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 5 augustus 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 8 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 519.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Middelburg voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 16 juli 2025 op zitting behandeld. Hieraan heeft namens de heffingsambtenaar [naam] deelgenomen. Belanghebbende heeft zich voorafgaand aan de zitting afgemeld.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een geschakelde woning uit het bouwjaar 2005. De woning heeft een woonoppervlakte van 164 m2 en het grondperceel heeft een oppervlakte van 223 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning en daarmee ook de aanslag OZB niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
3.1.
Belanghebbende vindt dat de waarde te hoog is vastgesteld en bepleit een waarde van € 485.000. De heffingsambtenaar verdedigt de bij beschikking vastgestelde waarde van € 519.000.
4. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Motivering
Toetsingskader rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1] .
5.1.
De waarde van de woning is bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde is vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De waardestijging van referentiewoningen is niet relevant voor de waardebepaling.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de waarden door de heffingsambtenaar
5.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix zijn referentiewoningen vergeleken met de woning. Als referentiewoningen zijn gebruikt de objecten in [plaats] : [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] , [referentiewoning 3] en [referentiewoning 4] . Deze vergelijking levert een gemiddelde basisprijs van € 2.940 per m² GO (gebruiks-/woonoppervlakte) op. Dat is substantieel hoger dan de prijs van € 2.650 per m² GO waarmee aanvankelijk bij de waardering was gerekend en waaruit al een waarde van € 519.340 volgde, zodat de waarde die volgt uit de matrix zelfs nog substantieel hoger is dan die waarde (164 x € 2.940 + 223 x € 380 = € 566.900).
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
5.4.
De rechtbank is van oordeel dat de verkoop van de [referentiewoning 1] ten onrechte in de vergelijking is betrokken, omdat deze referentiewoning meer dan één jaar voor de waardepeildatum is verkocht (datum koopovereenkomst 26 maart 2021). Dat de transportdatum wel is gelegen binnen het tijdvak van één jaar voor de waardepeildatum (25 februari 2022) maakt dit niet anders, omdat de prijs tot stand is gekomen op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst.
5.5.
De rechtbank is van oordeel dat de overige referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de referentiewoningen qua type, bouwjaar, ligging en (perceel)oppervlakte vergelijkbaar zijn met de woning, terwijl de heffingsambtenaar in voldoende mate inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning; aan alle woningen zijn zogenoemde KOUDV-factoren toegekend en bij de referentiewoningen zijn daarop correcties toegepast. Dat geldt dus ook voor de referentieobjecten [referentiewoning 3] en [referentiewoning 4]. Deze referentiewoningen zijn bovendien (wel) binnen één jaar vóór of na de waardepeildatum verkocht. Hoewel de gemiddelde prijs per m² GO van de drie resterende referentiewoningen lager is dan € 2.940, ligt deze nog altijd ruim boven € 2.650 en volgt daaruit dus een waarde van (ruim) meer dan € 519.340. De heffingsambtenaar heeft de beschikte waarde van € 519.000 dus voldoende onderbouwd met behulp van de matrix. Dat deze matrix is opgesteld op een later moment, doet daaraan niet af.
5.6.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van woning voor het belastingjaar 2024 niet te hoog heeft vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de beschikking en de aanslag OZB in stand blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende het griffierecht niet terug en krijgt hij ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Ponds, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Panah, griffier, op 27 augustus 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Ponds, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Panah, griffier
griffier
rechter
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.