Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/8422
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 augustus 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Middelburg, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 4 november 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 8 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 303.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Middelburg voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 16 juli 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en namens de inspecteur, [inspecteur].
1.4.
Vervolgens is de behandeling van het beroep geschorst, teneinde belanghebbende in de gelegenheid te stellen om een bewijs van verzending van het beroepschrift in het geding te brengen. Dat stuk is op 21 juli 2025 door de rechtbank ontvangen. Vervolgens is op 25 juli 2025, zoals ter zitting reeds met partijen was besproken en waarmee door hen is ingestemd, het onderzoek zonder nadere mondelinge behandeling gesloten.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning aan de [adres] te [plaats]. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 90 m2. Daarnaast beschikt de woning over een berging/schuur.
Beoordeling door de rechtbank
3. Allereerst dient de rechtbank te beoordelen of het beroep ontvankelijk is, aangezien het beroepschrift buiten de beroepstermijn van zes weken [1] is ingediend; het is namelijk pas op 20 december 2024 ingekomen bij de griffie. Gelet op het door belanghebbende overgelegde verzendbewijs, waaruit blijkt dat hij het beroepschrift reeds op 4 december 2024 het beroepschrift per aangetekende post heeft verzonden, acht de rechtbank de termijnoverschrijding verschoonbaar. Het beroep is daarom ontvankelijk en de rechtbank zal de zaak inhoudelijk behandelen.
4. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning en daarmee ook de aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
4.1.
Belanghebbende vindt dat de waarde te hoog is vastgesteld maar bepleit geen specifieke waarde. De heffingsambtenaar verdedigt de bij beschikking vastgestelde waarde van € 303.000.
4.2.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Motivering
Toetsingskader rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
5.1.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
De onderbouwing van de waarden door de heffingsambtenaar
5.2.
De heffingsambtenaar heeft de waarde onderbouwd met het eigen (geïndexeerde) aankoopcijfer van de woning. Een eigen aankoopcijfer biedt in beginsel een grotere mate van nauwkeurigheid bij de bepaling van de waarde van de woning dan een vergelijking met referentiepanden. [3] In de rechtspraak is als regel aanvaard dat transacties van vergelijkingsobjecten om en nabij een jaar vóór of na de peildatum moeten hebben plaatsgevonden om bruikbaar te zijn voor de waardebepaling. Daar is in dit geval aan voldaan, gelet op de verkoopdatum van 1 juli 2022.
5.3.
Het eigen aankoopcijfer, met de (in dit geval zelfs negatieve) indexering naar de (later gelegen) waardepeildatum, maakt aannemelijk dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van € 303.000 niet te hoog is.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de beschikking en de aanslag OZB in stand blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende het griffierecht niet terug en krijgt hij ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Ponds, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Panah, griffier, op 27 augustus 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.