Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/6393
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 augustus 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] uit [plaats 1] , belanghebbenden,
(gemachtigde: mr. J.W. van Koeveringe),
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Veere, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbenden tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 26 juli 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 15 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 2] op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 1.625.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Veere voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbenden ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 16 juli 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen namens belanghebbenden [belanghebbende 2] zelf, haar gemachtigde, en [naam] . Namens de inspecteur hebben [inspecteur 1] en [inspecteur 2] deelgenomen.
Feiten
2. De beschikking ziet op de woning [adres 1] te [plaats 2] . Het betreft een vrijstaande woning uit het jaar 1901. De gebruiksoppervlakte bedraagt 177 m2 en de grondoppervlakte bedraagt 12.645 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning en daarmee ook de aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbenden hebben aangevoerd, de beroepsgronden.
3.1.
Belanghebbenden vinden dat de waarde te hoog is vastgesteld en bepleiten een waarde van € 1.200.000. De heffingsambtenaar verdedigt de bij beschikking vastgestelde waarde van € 1.625.000.
4. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Motivering
Artikel 8:42 Algemene Pro wet bestuursrecht (Awb)
5. De stelling van belanghebbenden dat de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met artikel 8:42 van Pro de Awb slaagt niet. Anders dan belanghebbenden menen, horen de controles van de gemeente niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 van Pro de Awb. De heffingsambtenaar is daarom in beginsel niet verplicht om deze gegevens te verstrekken. Belanghebbenden zijn daarom niet benadeeld door het achterwege blijven van deze stukken.
Artikel 7:2 Awb Pro
5.1.
Artikel 7:2 Awb Pro bepaalt dat een bestuursorgaan een belanghebbende in de gelegenheid moet stellen om te worden gehoord Artikel 25, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) bepaalt dat in afwijking van artikel 7:2 van Pro de Awb belanghebbende wordt gehoord op zijn verzoek. Belanghebbenden hebben in de bezwaarfase niet verzocht om een hoorgesprek, zodat geen schending van het hoorrecht heeft plaatsgevonden.
Toetsingskader rechtbank
5.2.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.3.
De waarde van de woning is bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde is vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De (lagere) waardestijging van referentiewoningen is niet relevant voor de waardebepaling.
5.4.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de waarden door de heffingsambtenaar
5.5.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning berekend op € 1.769.313. In de taxatiematrix zijn referentiewoningen vergeleken met de woning. Als referentiewoningen zijn gebruikt de objecten: [referentiewoning 1] te [plaats 2] , [referentiewoning 2] te [plaats 2] , [referentiewoning 3] te [plaats 2] en [referentiewoning 4] te [plaats 3] .
Geen vergelijking met [adres 2]
5.6.
Belanghebbenden hebben voorafgaand aan de zitting overzichten overgelegd waarin een vergelijking wordt gemaakt tussen de WOZ-waardeontwikkeling van de woning enerzijds en dat het naastgelegen object aan de [adres 2] anderzijds. Voor zover belanghebbenden daarmee betogen dat er een vergelijking zou moeten worden gemaakt met de WOZ-waardeontwikkeling van de [adres 2] , volgt de rechtbank hen daarin niet. Zoals hiervoor uiteengezet, gaat het bij de vergelijkingsmethode om de verkoopopbrengst en dus niet om de WOZ-waarde van andere woningen. Bovendien heeft de heffingsambtenaar – ten overvloede – een verklaring gegeven voor verschil in WOZ-waarde(ontwikkeling) tussen de twee betreffende objecten. Hoewel tussen partijen in geschil is of de [adres 2] de status heeft van NSW landgoed, heeft de heffingsambtenaar onweersproken gesteld dat daar wel vanuit is gegaan bij de WOZ-waardering van dat object. Dat verklaart waarom de WOZ-waarde van de [adres 2] vanaf 2022 ineens sterk is gedaald en dat maakt een vergelijking met de WOZ-waarde(ontwikkeling) van dat pand – voor zover dat al relevant zou zijn – niet mogelijk.
De verschillen tussen de referentiewoningen en de woning
5.7.
De heffingsambtenaar heeft met de overlegde taxatiematrix onderbouwd dat de waarde van € 1.625.000 niet te hoog is. In de overlegde taxatiematrix is de waarde namelijk berekend op € 1.769.313.
5.8.
De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbenden om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de heffingsambtenaar in voldoende mate inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning; er zijn correcties toegepast voor afnemend grensnut en aan alle woningen zijn zogenoemde KOUDV-factoren toegekend en bij zowel de woning als de referentiewoningen zijn daarop correcties toegepast. Hierbij heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de toestand van de woning door de factoren kwaliteit en onderhoud van de woning op een 2 te stellen.
5.9.
Belanghebbenden hebben voorts betoogd dat de ligging van de woning minder gunstig is dan de ligging van de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten. Daarom zou volgens belanghebbenden een ander waardegebied gehanteerd moeten worden voor de waardebepaling van de grond. De rechtbank volgt belanghebbenden hierin niet. De heffingsambtenaar heeft gemotiveerd uiteengezet dat bij een hercontrole (eveneens in 2022) het waardegebied waarin de woning is gelegen, is gewijzigd. Hoewel belanghebbenden vinden dat de woning een minder gunstige ligging hebben dan de referentieobjecten, hebben zij niet gesteld dat de woning tot een ander waardegebied zou behoren en zo ja, welke basisgrondprijs en grondstaffels daarbij zouden horen. Ten slotte kan de door belanghebbenden voorgestane correctie op de L-factor evenmin tot een andere uitkomst leiden. Zelfs indien de L-factor op 2 zou worden gesteld, dan zou de grondwaarde ‘slechts’ met 10% worden verminderd, hetgeen neerkomt op € 144.112,50. Daarmee komt de totale waarde nog steeds (net) uit op een hogere bedrag dan de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van € 1.625.000.
5.10.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van woning voor het belastingjaar 2024 niet te hoog heeft vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de beschikking en de aanslag OZB in stand blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende het griffierecht niet terug en krijgt hij ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Ponds, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Panah, griffier, op 27 augustus 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.