Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 11189662 \ CV EXPL 24-2333
Vonnis van 5 februari 2025
in de zaak van
[verhuurder],
te [plaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [verhuurder] ,
gemachtigde: mr. Ç.E. Kaya,
tegen
[huurder],
te [plaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [huurder] ,
gemachtigde: mr. M.B. Visser.
De zaak in het kort
[verhuurder] vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de gehuurde woning, omdat [huurder] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Deze vorderingen worden afgewezen, omdat [verhuurder] de gestelde tekortkomingen onvoldoende onderbouwd heeft, het geen tekortkomingen zijn of de tekortkomingen geen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. De gevorderde schadevergoeding en de vordering tot nakoming van de afspraken uit de huurovereenkomst op straffe van een dwangsom worden ook afgewezen. [huurder] mag in de woning blijven wonen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 18 september 2024 met de daarin genoemde stukken,
- de op 11 november 2024 ontvangen akte met één productie van [huurder] ,
- de mondelinge behandeling van 20 november 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Sinds 1 september 2021 verhuurt [verhuurder] aan [huurder] de woning aan [adres] te [plaats 2] . De huurprijs bedraagt momenteel € 730,00 per maand en is per voortuitbetaling verschuldigd, telkens voor de eerste dag van de betreffende maand. In de op 28 augustus 2021 getekende huurovereenkomst staat dat [huurder] een sleutel krijgt van de recreatiewoning, de schuur en de meterkast.
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte 2003 van ROZ van toepassing. In artikel 3.2 van de algemene bepalingen staat:
“3.2. Het is huurder niet toegestaan om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder de inrichting of de gedaante van het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen of daaraan iets toe te voegen, indien de veranderingen bij het einde van de huur niet zonder noemenswaardige kosten door huurder ongedaan kunnen worden gemaakt en verwijderd. Veranderingen of toevoegingen die huurder zonder voorafgaande toestemming van de verhuurder heeft aangebracht, zullen bij het einde van de huurovereenkomst door huurder ongedaan worden gemaakt.”.
2.3.
Op 10 augustus 2023 heeft [verhuurder] een e-mailbericht gestuurd aan [huurder] waarin hij aangeeft dat hij een aantal afspraken wil verduidelijken. Hij geeft een overzicht van wat hij van [huurder] als huurder verwacht en wil dat [huurder] binnen één week aangeeft of hij met deze verduidelijking van de afspraken instemt. Over het onderhoud van tuin en terras staat hierover het volgende:
“3. Onderhoud van het gazon:
Het gras van het boven-plateau en onder-plateau één keer per twee weken maaien, zodat dit niet te lang wordt. Onkruid, zoals paardenbloemen, weegbree, klaver, zevenblad, hoornbloem, akkerkool, biggekruid etc., verwijderen uit het gazon van het boven-plateau zodat het gras niet verstikt. Dit kan met de hand en een mesje of eventueel met Dicotex, Luxan Primstar voor gazons en weide of Bayer Gazon Net.
De kanten en randen van het gras kort en recht houden met een grasschaar en/of kantenmaaier. Het onkruid uit het gazon van het onder-plateau hoef je niet persé te verwijderen zolang dit geen hinderlijke planten zoals distels, brandnetels etc. zijn.
4. Onderhoud van het terras en de bestrating van beide percelen:
Onkruid op het terras één keer per twee weken verwijderen. Dit kan met een onkruidkrabber of iets dergelijks, maar ook het gieten met kokend water werkt goed tegen onkruid. Voorkom in ieder geval dat het onkruid kan gaan zaaien.
5. Onderhoud van blauwe regen op de pergola:
De blauwe regen zo nodig een keer per maand snoeien zodat de uitlopers niet buiten de breedte van de ruiters kunnen groeien.
De uitlopers op de stammen rond de palen verwijderen zodat die niet kunnen uitgroeien.
De uitlopers aan de takken in het hek op maximaal 10 centimeter van het gaas houden.”.
2.4.
Op 18 augustus 2023 heeft [verhuurder] een e-mailbericht gestuurd aan [huurder] waarin hij aangeeft dat [huurder] niet op het e-mailbericht van 10 augustus 2023 heeft gereageerd, dat hij ook de andere afspraken niet nakomt en dat dit betekent dat [huurder] de woning moet verlaten.
3.Het geschil
3.1.
[verhuurder] vordert - samengevat – uitvoerbaar bij voorraad, primair ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, subsidiair veroordeling van [huurder] tot nakoming van de afspraken uit de huurovereenkomst op straffe van een dwangsom, en primair en subsidiair veroordeling van [huurder] tot betaling van een schadevergoeding van € 4.600,00, vermeerderd met rente en (proces)kosten.
3.2.
[verhuurder] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat [huurder] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en onrechtmatig heeft gehandeld. [huurder] heeft zonder toestemming van [verhuurder] wijzigingen aangebracht aan de woning en een aanzienlijk deel van de inboedel weggenomen en/of ernstig beschadigd, waardoor er schade is ontstaan van € 4.600,00. Ook heeft hij de groenvoorziening lange tijd niet bijgehouden. Verder heeft [huurder] zonder toestemming van [verhuurder] de schuurdeur geforceerd, zich daarmee toegang verschaft tot de schuur en de buitenboordmotor weggenomen om te gebruiken op de boot. Daarnaast heeft [huurder] meermaals de huur niet tijdig betaald. Deze tekortkomingen rechtvaardigen een ontbinding van de huurovereenkomst.
3.3.
[huurder] voert verweer. [huurder] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [verhuurder] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [verhuurder] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [verhuurder] in de kosten van deze procedure.
3.4.
[huurder] voert – samengevat – aan dat hij niet is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. [huurder] voert aan dat hij de keuken(kastjes) en gaskachel heeft vervangen, maar hiervan was [verhuurder] op de hoogte. Bovendien kunnen de kachel en keukenkastjes zonder noemenswaardige kosten worden teruggeplaatst. Hij heeft verder niets beschadigd of weggemaakt. [huurder] betwist dat sprake is van schade en voert aan dat hij een deel van de inboedel heeft opgeslagen in de schuur waar hij een sleutel van had. Ook betwist [huurder] de hoogte van de gevorderde schade, omdat er geen rekening of offertes zijn overgelegd ter onderbouwing hiervan en er ook geen nieuw-voor-oud correctie is toegepast. Verder betwist [huurder] dat de mate waarin hij de tuin heeft onderhouden een tekortkoming oplevert. Hij heeft zijn perceel goed bijgehouden, maar het naastgelegen perceel van [huurder] huurt hij niet en dat hoeft hij dus ook niet bij te houden. Bovendien zijn over het tuinonderhoud geen specifieke afspraken gemaakt. Ook betwist hij dat hij de schuur heeft geforceerd en de buitenboordmotor heeft weggenomen. Hij mocht het eerste half jaar gebruik maken van de boot, maar daarna heeft hij dat niet meer gedaan. Verder erkent [huurder] dat het hem niet altijd lukt om de huur tijdig te betalen, maar dat komt doordat hij zijn loon per 4 weken uitbetaald krijgt. [verhuurder] wist van de late betalingen en dat ging in overleg. Bovendien is er ook geen sprake van een huurachterstand. Verder voert [huurder] aan dat er geen andere woonruimte voor hem beschikbaar is in de regio [plaats 2] om te huren en dat hij geen woning kan kopen. Een gedwongen ontruiming zou een forse schadepost voor hem opleveren. Bij een veroordeling tot ontruiming vraagt [huurder] om een ontruimingstermijn van 3 maanden.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
In deze zaak is het de vraag of [huurder] zodanig is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst dat hij de gehuurde woning moet verlaten en hij een schadevergoeding moet betalen.
Wijzigingen in de woning (zonder toestemming)
4.2.
Volgens [verhuurder] heeft [huurder] zonder zijn toestemming wijzigingen aangebracht aan de woning, want hij heeft de keukenkastjes en gaskachel weggehaald en dit is in strijd met de afspraken uit de huurovereenkomst. De kantonrechter overweegt dat op grond van de wet en artikel 3.2 van de algemene bepalingen uit de huurovereenkomst [huurder] als huurder niet zomaar de inrichting van de woning mag wijzigen zonder de schriftelijke toestemming daarvan van [verhuurder] . [1]
4.3.
[huurder] erkent dat hij wijzigingen heeft aangebracht aan de keuken en gaskachel, maar hij heeft ter zitting aangevoerd dat deze aanpassingen ongeveer twee jaar geleden in overleg met [verhuurder] hebben plaatsgevonden. De wijziging in de keuken had te maken met het plaatsen van een wasmachine en de aansluiting daarvoor en de gaskachel is weggehaald omdat [huurder] deze onbetrouwbaar vond en hij genoeg had aan een warmtepomp. [verhuurder] betwist dat deze wijzigingen in overleg zijn geweest, zodat een gegeven toestemming hiervoor niet komt vast te staan. Dit levert een tekortkoming op.
4.4.
De kantonrechter stelt voorop dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Hoewel [huurder] op grond van de algemene huurvoorwaarden eerst toestemming had moeten vragen aan [verhuurder] voor de wijzigingen, is de kantonrechter van oordeel dat deze tekortkomingen geen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Uit artikel 3.2 van de algemene bepalingen volgt dat de veranderingen die zonder toestemming van [verhuurder] zijn aangebracht, bij het einde van de huurovereenkomst door [huurder] ongedaan gemaakt zullen worden. [verhuurder] heeft niet weersproken dat de aanpassingen in de keuken en gaskachel demonteerbaar zijn en dus weer in de oorspronkelijke staat kunnen worden hersteld. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat deze tekortkoming op dit moment geen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
4.5.
[verhuurder] heeft ook een schadevergoeding gevorderd die voor een deel bestaat uit kosten voor het aanschaffen en installeren van een andere gaskachel en een volledig ingerichte Bruynzeel keuken. Nog los van de vraag of deze genoemde kosten redelijk en voldoende onderbouwd zijn, is de kantonrechter van oordeel dat er op dit moment geen recht op schadevergoeding bestaat. Voor zover er namelijk veranderingen zonder toestemming zijn verricht door [huurder] , volgt uit 3.2 van de algemene bepalingen dat [huurder] deze veranderingen bij het einde van de huurovereenkomst ongedaan zal maken. Van schade is op dit moment dus (nog) geen sprake.
Kwijtmaken/beschadigen van inboedel
4.6.
[verhuurder] stelt dat [huurder] inboedel uit de woning heeft weggehaald en verwaarloosd, waaronder onder meer de keuken(kastjes), gaskachel, slaapbank/opklapbed, vitrinekast en licht grenen eethoek. Ter onderbouwing van zijn stelling heeft [verhuurder] foto’s overgelegd van de woning ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst, maar deze foto’s zeggen niets over de huidige staat van de inboedel. Ter zitting heeft [verhuurder] nog verwezen naar de foto’s die [huurder] in deze procedure heeft overgelegd, omdat op deze recentere foto’s een andere inrichting te zien is en bepaalde meubels ontbreken. De kantonrechter is van oordeel dat hiermee nog niet vast staat dat de inboedel is weggenomen of verwaarloosd.
4.7.
Daar tegenover heeft [huurder] gesteld dat hij al in het eerste half jaar van de huurovereenkomst een aantal meubels buiten onder een zeil en (vervolgens) in de schuur heeft gezet en dat [verhuurder] hier vanaf wist. Hoewel [verhuurder] ter zitting heeft aangegeven dat hij niet op het perceel van [huurder] mocht komen, heeft hij niet weersproken dat hij hiervan op de hoogte was. Ter onderbouwing van zijn stelling dat de meubels in de schuur zijn opgeslagen heeft [huurder] ook nog foto’s overgelegd van de inhoud van de schuur. De kantonrechter is van oordeel dat [verhuurder] , gelet op de betwisting daarvan door [huurder] , onvoldoende onderbouwd heeft dat [huurder] inboedel uit de woning heeft weggehaald of verwaarloosd. Nu dit niet is komen vast te staan zal ook het overige door [verhuurder] gevorderde bedrag aan schadevergoeding ten aanzien van de inboedel worden afgewezen.
Onderhoud tuin en terras
4.8.
[verhuurder] stelt dat er duidelijke afspraken zijn gemaakt over het onderhoud van de tuin en dat [huurder] zich hier niet aan houdt. Hij verwijst hierbij naar de afspraken in zijn
e-mailbericht van 10 augustus 2023. [huurder] betwist echter dat zij dergelijke afspraken met elkaar hebben gemaakt. Ter zitting heeft [huurder] aangevoerd dat hij de tuin normaal heeft bijgehouden door het opruimen van de bladeren, het maaien van het gras en het weghalen van onkruid, maar (andere) specifieke afspraken zijn ze niet overeengekomen. Dat hij de tuin netjes onderhoudt heeft [huurder] onderbouwd met foto’s van het gehuurde. Dat er wel eens troep de tuin instroomt, zoals [verhuurder] met foto’s heeft onderbouwd, komt volgens [huurder] doordat de kade regelmatig onder water staat en dat is niet meer door [verhuurder] weersproken.
4.9.
De kantonrechter is van oordeel dat niet is gebleken dat partijen bij aanvang van de huurovereenkomst specifieke afspraken hebben gemaakt over het tuinonderhoud, zoals [verhuurder] heeft gesteld in zijn e-mailbericht van 10 augustus 2023. Hierdoor komt niet vast te staan dat [huurder] gehouden was om de tuin (en het naastgelegen perceel van [verhuurder] ) te onderhouden conform de standaarden die [verhuurder] in zijn e-mailbericht heeft gesteld. Een tekortkoming hierin kan daarom niet worden vastgesteld.
Zonder toestemming toegang (geforceerd) tot schuur en gebruik buitenboordmotor
4.10.
[verhuurder] verwijt [huurder] dat hij op 16 augustus 2023 zonder zijn toestemming de schuurdeur heeft geforceerd, zich daarmee toegang heeft verschaft tot de schuur en de buitenboordmotor heeft weggenomen om te gebruiken op de boot. Ter onderbouwing hiervan heeft [verhuurder] een foto overgelegd waaruit valt op te maken dat de schuurdeur uit de scharnieren is gehaald en zijn aangifte hiervan bij de politie.
4.11.
De kantonrechter overweegt dat vast staat dat [huurder] vanaf aanvang van de huurovereenkomst een sleutel van de schuur in zijn bezit had. Daaruit volgt naar het oordeel van de kantonrechter dat de schuur onderdeel uitmaakt van het gehuurde. Ter zitting heeft [verhuurder] toegelicht dat hij [huurder] in augustus 2023 heeft gevraagd om de sleutel terug te geven, maar dat partijen op dat moment de huurovereenkomst op dit punt hebben gewijzigd is gelet op de betwisting daarvan door [huurder] niet gebleken. Dat [verhuurder] de sleutel van de schuur inmiddels (in de zomer van 2024) terug heeft ontvangen maakt het voorgaande niet anders.
Het verschaffen van toegang tot het schuurtje acht de kantonrechter dan ook geen tekortkoming zoals [verhuurder] heeft aangevoerd. [verhuurder] heeft ook gesteld dat [huurder] toegang tot de schuur heeft geforceerd. Ter zitting heeft [verhuurder] hierover toegelicht dat de schuurdeur uit de scharnieren was gehaald, maar nu [huurder] heeft betwist dat dit door zijn toedoen komt en nergens uit blijkt wie dan de schuurdeur heeft geforceerd, kan naar het oordeel van de kantonrechter geen tekortkoming van [huurder] in dit kader komen vast te staan.
4.12.
Verder overweegt de kantonrechter dat ook niet is gebleken van een afspraak dat [huurder] geen gebruik (meer) mocht maken van de spullen in de schuur. De e-mail van [verhuurder] van 10 augustus 2023 maakt dit niet anders, nu niet is gebleken dat [huurder] met een dergelijke afspraak akkoord is gegaan. Ter zitting heeft [huurder] toegelicht dat de buitenboordmotor momenteel (terug) in de schuur staat en dit is door [verhuurder] niet meer gemotiveerd weersproken. Het enkele feit dat [huurder] de buitenboordmotor (mogelijk) heeft gebruikt levert naar het oordeel van de kantonrechter geen tekortkoming op, nu niet is gebleken van een duidelijke afspraak dat dit niet mocht. Dit nog daargelaten dat een eventueel onrechtmatig gebruik maken van persoonlijke spullen van de verhuurder door de huurder, ook niet betekent dat de huurder daarmee de huurovereenkomst niet naleeft.
Te late huurbetalingen
4.13.
Ter zitting heeft [verhuurder] toegelicht dat [huurder] al 13 keer de huur niet op tijd heeft betaald en dat de huur telkens voor de eerste van de maand moet worden betaald. Volgens [huurder] heeft [verhuurder] in het verleden ingestemd met een latere betaling van de huur, maar [verhuurder] heeft hierover toegelicht dat dit slechts een enkele keer was om [huurder] tegemoet te komen toen hij van werkgever wisselde.
4.14.
De kantonrechter is van oordeel dat vast staat dat een late betaling ergens in het verleden in overleg heeft plaatsgevonden, maar van een specifieke afspraak tussen partijen dat [huurder] daarna telkens later zou mogen betalen is niet duidelijk gebleken. Wel merkt de kantonrechter op dat de late huurbetalingen al sinds begin 2022 hebben plaatsgevonden, dat [huurder] hier pas voor het eerst op 31 oktober 2023 op is aangesproken door de gemachtigde van [verhuurder] en er dus niet is gebleken dat [verhuurder] hierover tussentijds heeft geklaagd.
4.15.
Ter zitting is besproken dat de huurbetalingen eigenlijk wel voor de eerste dag van de maand moeten worden betaald. Hoewel [huurder] heeft aangevoerd dat zijn salaris pas later wordt uitbetaald, betekent dit niet dat hij zijn huur dan ook pas later mag betalen. Het blijft zijn verantwoordelijkheid om de huur op tijd te betalen en [huurder] zal daarvoor zelf een oplossing moeten zoeken. De kantonrechter is van oordeel dat deze tekortkoming op dit moment van onvoldoende gewicht is om een ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen gelet op de onduidelijkheid over deze afspraak in het verleden en omdat er op dit moment ook geen sprake is van een huurachterstand. Wel benadrukt de kantonrechter dat [huurder] nu een gewaarschuwd mens is. Hij zal dus voortaan de huur op tijd moeten betalen.
Geen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming
4.16.
Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat er geen sprake is van tekortkomingen die een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Dit betekent dat de vorderingen van [verhuurder] tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning worden afgewezen.
Geen nakoming afspraken huurovereenkomst
4.17.
[verhuurder] heeft daarnaast veroordeling van [huurder] tot nakoming van de afspraken uit de huurovereenkomst gevorderd op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag tot een maximum van € 10.000,00. Voor zover [verhuurder] hiermee de afspraken bedoeld heeft die hij in zijn e-mail van 10 augustus 2023 heeft weergegeven, oordeelt de kantonrechter dat niet gebleken is dat [huurder] met deze afspraken akkoord is gegaan. Verder ziet de kantonrechter onvoldoende grond voor het op straffe van een dwangsom veroordelen van [huurder] tot nakoming van de huurovereenkomst. Deze vordering wijst de kantonrechter af.
Proceskosten
4.18.
[verhuurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [huurder] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
542,00
(2 punten × € 271,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
677,00
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van [verhuurder] af,
5.2.
veroordeelt [verhuurder] in de proceskosten van € 677,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [verhuurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 5 februari 2025.