Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/12440 WOZ
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 februari 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Oosterhout, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 9 december 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de [onroerende zaak] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 395.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende (onder meer) ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Oosterhout voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 14 januari 2025 op zitting behandeld. Namens de heffingsambtenaar hebben deelgenomen: mr. L.J. Boone en [taxateur 1] . Belanghebbende en zijn gemachtigde zijn, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen.
1.4.
De gemachtigde van belanghebbende is via het systeem Digitale Toegang op 13 november 2024 om 8:43 uur, onder vermelding van plaats, datum en tijdstip uitgenodigd de zitting bij te wonen. De rechtbank stelt daarmee vast dat de gemachtigde op de juiste wijze voor de zitting is uitgenodigd.
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 337.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de beschikte waarde van € 395.000.
3. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een appartement met een woonoppervlakte van 84 m2. Daarnaast beschikt de woning over een berging van 5 m2, een balkon van 32 m2 en een parkeerplaats in de kelder.
4. Belanghebbende stelt dat op de zaak betrekking hebbende stukken, als bedoeld in artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), zoals bouwtekeningen en iWOZ-kaarten, ontbreken in het procesdossier en dat de rechtbank hieraan gevolgen moet verbinden. De rechtbank is van oordeel dat de iWOZ-kaarten geen op de zaak betrekking hebbende stukken zijn [1] en dat hetzelfde geldt voor de bouwtekeningen. De heffingsambtenaar is dus niet gehouden om deze stukken in de procedure in te brengen.
5. Belanghebbende stelt verder dat de heffingsambtenaar zich niet op de hoogte heeft gesteld van alle relevante feiten, zodat sprake is van schending van het verbod van willekeur. Daarnaast stelt belanghebbende dat de waarde niet is bepaald aan de hand van modelmatige waardebepaling, terwijl hij aan het taxatieverslag wel het vertrouwen mocht ontlenen dat de heffingsambtenaar de waarde modelmatig zou vaststellen. Dat is volgens belanghebbende ook in strijd met het verbod van willekeur.
5.1.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende onvoldoende gemotiveerd gesteld dat in dit geval sprake is van schending van het verbod van willekeur. De rechtbank gaat daarom aan deze stelling voorbij. Ook is in dit geval geen sprake van schending van het vertrouwensbeginsel. De rechtbank overweegt dat de toelichting in een taxatieverslag geen toezegging is waardoor de heffingsambtenaar gehouden is om de waarde modelmatig te onderbouwen. Het staat de heffingsambtenaar vrij de waarde te bepalen op de manier zoals hij dat wil en vervolgens te onderbouwen met de bewijsmiddelen die hij daarvoor nodig acht, in dit geval een taxatiematrix waarin de woning wordt vergeleken met drie referentiewoningen.
Toetsingskader van de rechtbank
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
6.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
7. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling een taxatiematrix met (lucht)foto’s ten grondslag gelegd. Deze matrix is op 28 maart 2024 door [taxateur 2] opgemaakt.
7.1.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een waarde van € 401.000 naar de waardepeildatum
1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] te [plaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
8. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning, in het bijzonder wat betreft type (appartement), ligging, bouwperiode en KOUDV-factoren. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
8.1.
Belanghebbendes stelling dat een tweetal woningen ( [adres 1] en [adres 2] in [plaats] ) moet worden meegenomen in de waardebepaling omdat deze woningen -naar de rechtbank begrijpt- beter vergelijkbaar zijn dan de referentiewoningen slaagt niet. De woning [adres 1] te [plaats] is namelijk niet verkocht binnen één jaar voor of na de waardepeildatum, terwijl de door de heffingsambtenaar aangedragen referentiewoningen dat wel zijn. De woning [adres 2] te [plaats] is een stuk ouder dan de woning van belanghebbende. Een keuze voor verder van de waardepeildatum gelegen referentieverkopen kan soms wel gerechtvaardigd zijn, als die verkopen identieke woningen betreffen en er weinig geschikte verkopen rond de waardepeildatum voorhanden zijn. Daarvan is in dit geval geen sprake.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
9. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. Met de verschillen in oppervlakte tussen de woning en referentiewoningen is rekening gehouden. De heffingsambtenaar heeft ook aan alle woningen KOUDV-factoren toegekend. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar in de taxatiematrix voldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning
.
.
9.1.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB niet te hoog is vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
10. Het beroep is ongegrond. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I.M. Josten, rechter, in aanwezigheid van mr. Y. de Vos, griffier, op 6 februari 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.