Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/4155 WOZ
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 februari 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 8 april 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 684.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende (onder meer) ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tilburg voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 14 januari 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en namens de heffingsambtenaar: [naam 1] en [naam 2] .
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
2.1.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 595.000 is. De heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase bij wijze van compromis aan belanghebbende aangeboden de waarde van de woning te verlagen naar € 643.000. Belanghebbende heeft dit aanbod niet geaccepteerd. De heffingsambtenaar heeft vervolgens aangegeven dat hij het aanbod handhaaft. Dit betekent dat het beroep in zoverre gegrond is.
3. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning heeft een oppervlakte van 178 m2 op een perceel van 576 m2, met een inpandige garage van 22 m2, een dakkapel van 3,3 m2 en een tuinhuisje van 10 m2.
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
De vaststelling van de WOZ-waarde aan de hand van de vergelijkingsmethode
4.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling een taxatiematrix ten grondslag gelegd die door de taxateur na een inpandige opname is opgesteld.
4.4.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op € 675.786 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1], [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] te [plaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning. Ten gunste van belanghebbende handhaaft de heffingsambtenaar het gedane compromisvoorstel van € 643.000.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.5.
De rechtbank acht de referentiewoningen vergelijkbaar voor wat betreft type, uitstraling en bouwjaar. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum verkocht. Belanghebbendes stelling dat onvoldoende rekening is gehouden met de leeftijd van de woning slaagt niet nu zijn woning is vergeleken met vergelijkingsobjecten die afkomstig zijn uit vergelijkbare bouwjaren. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
5. Belanghebbende stelt dat door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening is met het summiere onderhoud aan de woning en het feit dat er geen wijzigingen hebben plaatsgevonden aan de woning sinds het bouwjaar.
5.1.
De rechtbank constateert dat de heffingsambtenaar in de taxatiematrix voor de kwaliteit en het onderhoud van de woning een factor 2 heeft toegekend en de waarde van de woning heeft gecorrigeerd met € 37.255 respectievelijk € 46.569. Daarmee heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de kwaliteit en de onderhoudstoestand van de woning. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de correctie voor de kwaliteit en onderhoudstoestand van de woning onvoldoende is.
5.2.
De heffingsambtenaar heeft in de taxatiematrix ook voldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. Het verschil in perceelgrootte tussen de referentiewoningen en de woning komt tot uitdrukking door toepassing van een grondstaffel. Ook zijn aan de bijgebouwen afzonderlijke waarden toegekend.
5.3.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat belanghebbende met de door de heffingsambtenaar in beroep voorgestane waarde van € 643.000 niet tekort wordt gedaan.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is gegrond. De rechtbank zal de uitspraak op bezwaar vernietigen, de waardebeschikking verminderen tot een bedrag van € 643.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderen.
6.1.
Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem vergoeden. Voor een vergoeding van proceskosten bestaat geen aanleiding omdat gesteld noch gebleken is van voor vergoeding in aanmerking komende kosten.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de waardebeschikking tot een waarde van de woning van € 643.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51,- aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I.M. Josten, rechter, in aanwezigheid van mr. Y. de Vos, griffier, op 6 februari 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.