Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/7620
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 september 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] , verbonden aan Het nieuwe WOZ-bureau),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Geertruidenberg, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 24 september 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 23 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op €519.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Middelburg voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 23 juli 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: gemachtigde en namens de heffingsambtenaar, [naam 1] en [naam 2] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning uit het bouwjaar 1900. De woning heeft een woonoppervlakte van 180 m2 en het grondperceel heeft een oppervlakte van 422 m2. Daarnaast beschikt de woning over een vrijstaande berging en dakkapel.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning en daarmee ook de aanslag OZB niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
3.1.
Belanghebbende vindt dat de waarde te hoog is vastgesteld en bepleit een waarde van € 348.000. De heffingsambtenaar verdedigt de bij beschikking vastgestelde waarde van € 458.000.
4. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Motivering
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De waarde van de woning is bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde is vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de waarden door de heffingsambtenaar
5.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 30 januari 2024 door [bedrijf] is opgemaakt.
5.4.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen getaxeerd op een waarde van € 509.000 naar waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen gelegen te [plaats] : [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
5.5.
Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen als zodanig niet betwist. Ook de rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen met name gelet op bouwjaar en type voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
5.6.
Volgens belanghebbende is onvoldoende rekening gehouden met de marktsituatie op de waardepeildatum en is onvoldoende rekening gehouden met de KOUDV-factoren onderhoud en kwaliteit van de woning.
5.7.
Uit de waardematrix blijkt dat de woning van belanghebbende is vergeleken met de meest vergelijkbare referentiewoningen, allemaal verkocht binnen een periode van één jaar voor de waardepeildatum. Naar het oordeel van de rechtbank is daarom voldoende rekening gehouden met de marktsituatie.
5.8.
De kwaliteit en het onderhoud zijn in de waardematrix gewaardeerd met een 2. Als gevolg daarvan heeft een correctie van 15% plaatsgevonden op de m2 prijs die is gehanteerd voor de woning en de aanbouw van de woning. De kwaliteit en het onderhoud zijn naar het oordeel van de rechtbank ondergemiddeld, maar niet zodanig dat er aanleiding zou zijn op de factoren kwaliteit en onderhoud op een 1 te waarderen. Bovendien zijn bij referentieobjecten [adres 2] en [adres 4] de kwaliteit en het onderhoud op een 4 gewaardeerd.
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
5.9.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo heeft de heffingsambtenaar de verkoopcijfers geïndexeerd naar waardepeildatum en op de m2-prijs van de referentiewoningen zijn correcties toegepast voor afwijkende kwalificaties voor onderhoud en voorzieningen.
5.10.
Gemachtigde heeft ter zitting opgemerkt dat sprake is van funderingsschade aan de woning. De rechtbank begrijpt de stelling van gemachtigde zo dat er waardedruk is door scheurvorming door een verschil in fundering tussen de hoofdbouw en de aanbouw. Naar het oordeel van de rechtbank is funderingsschade echter niet aannemelijk gemaakt. Dat er scheurvorming is doordat de hoofdbouw meer verzakt dan de aanbouw vindt de rechtbank aannemelijk, maar dit leidt niet tot een grotere waardedruk dan waar de heffingsambtenaar al rekening mee heeft gehouden. In het bijzonder vanwege de bovengemiddelde kwalificatie voor de referentiewoningen [adres 2] en [adres 4] en de ondergemiddelde kwalificatie van de woning.
5.11.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Panah, griffier, op 3 september 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst en wordt aan de partij die niet digitaal procedeert aangetekend per post verzonden op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.