Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 11648210 \ CV EXPL 25-1799
Vonnis van 3 september 2025
in de zaak van
[hypotheek] B.V.,
te [plaats 1] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [hypotheek] ,
gemachtigde: DAS Rechtsbijstand Amsterdam,
tegen
1.[naam 1] ,
te [plaats 2],
2.
[naam 2],
2.
[naam 2],
te [plaats 2],
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [naam 1 en 2] ,
procederend in persoon.
De zaak in het kort
[naam 1 en 2] heeft [hypotheek] benaderd voor het afsluiten van twee hypotheken. [hypotheek] heeft bemiddeld en geadviseerd en vordert nu betaling hiervoor. [naam 1 en 2] heeft in eerste instantie bezwaar gemaakt tegen de voorgestelde prijs en aangegeven dat hij geen advies wilde. Vervolgens heeft hij er voor gekozen om wel uitvoering te gegeven aan de overeenkomst. Hiermee heeft hij ingestemd met de overeenkomst onder de door [hypotheek] gegeven voorwaarden. [naam 1 en 2] moet dus betalen voor de werkzaamheden. [naam 1 en 2] heeft als tegenvordering een schadevergoeding van [hypotheek] gevorderd, maar van een schending van de zorgplicht is niet gebleken. Zijn tegenvordering wordt daarom afgewezen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 30 april 2025 met de daarin genoemde stukken,
- de conclusie van antwoord in reconventie met producties,
- de mondelinge behandeling van 8 juli 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 4 mei 2023 laat [hypotheek] per e-mailbericht aan [naam 1 en 2] weten:
“Kosten [naam 3] € 3.000 fiscaal aftrekbaar eigen woning en voor de verhuurhypotheek normaal gesproken ook; maar omdat deze twee in 1 keer gedaan worden, verwacht ik beduidend minder werk, en verwacht ik dat de uren/kosten uit gaan komen totaal op € 4.500 welke ik dan kan positioneren op de eigen woning, dus volledig aftrekbaar.”.
2.2.
Op 4 mei 2023 reageert [naam 1 en 2] per e-mailbericht met:
“Prijzen zijn wel anders dan in ons eerste gesprek vermeld.”.
2.3.
Op 9 mei 2023 heeft [hypotheek] per e-mailbericht uitleg gegeven over de werkwijze:
“
Voor een advies en bemiddeling van een hypotheek met zakelijk inkomen is de fee normaal gesproken €4.000,-; en voor een Verhuurhypotheek is de fee €3.000,- (doorstromer).
Voor een advies en bemiddeling van een hypotheek met zakelijk inkomen is de fee normaal gesproken €4.000,-; en voor een Verhuurhypotheek is de fee €3.000,- (doorstromer).
In de hypotheekberekeningen staan de advieskosten; hypotheek aankoop €3.000,- advieskosten en €350,- dossierkosten - hypotheek Verhuurhypotheek €2.000,- advieskosten en €350,- dossierkosten. Dus een mooie korting van €1.300,-.” .
2.4.
Op 11 mei 2023 laat [naam 1 en 2] per e-mailbericht aan [hypotheek] weten:
“prijs: Misschien dat u mij straks anders informeert, maar omdat ik weet wat ik wil voor de hypotheek zit er geen advies bij. Ik wil enkel nu een snelle afhandeling bij abn aangezien uw ex partner me heeft bedrogen. ik ben daardoor in deze situatie terrecht gekomen waardoor ik nu wel met jullie moet om zo snel mogelijk iets af te handelen”.
2.5.
Op 11 mei 2023 stuurt [naam 1 en 2] per e-mailbericht aan [hypotheek] :
“Dan heb ik nog geen antwoord gehad over de bezwaren betreffende de prijs waarover ik u gisteren om 11:39 gesteld heb. Als u die punten terug leest bedoel ik het niet zo zwart wit en direct. Maar ik draag zelf aan welke aanvraag ik gedaan wens te hebben en waar, het werk valt dus mee, in combinatie met de tegemoetkoming. Ik snap dat dit niet verhaald kan worden op jou als persoon maar wel als organisatie. ik vind advieskosten van 3000 euro gewoon veel in deze situatie. ik begrijp dat je dit niet leuk vind, ik zou een klant als dit ook zeer vervelend vinden. Maar ik wil het ondanks dat uitspreken.”.
2.6.
Op 11 mei 2023 laat [hypotheek] per e-mailbericht weten:
“Ik vind dat ik zeker rekening gehouden met de situatie die is ontstaan door een flinke korting te geven op ons tarief van totaal € 1.300,-; en voor de prijs die ik vraag ga ik mijn uiterste best doen en alles op alles zetten om de hypotheek voor elkaar te krijgen, zonder dat er extra kosten betaald moeten worden. Daarvoor zet ik (zo veel mogelijk) mijn andere hypotheekdossiers even stil en zit ik hier ook vanavond nog te werken. Je geeft aan dat je geen advies nodig hebt; toch ik heb al wat zaken aangegeven en met alleen de bedragen noemen zoals je het wilt hebben is het advies nog niet klaar. Ik ben als hypotheekadviseur ook verantwoordelijk voor de aanvraag en zal ook een verantwoording moeten schrijven voor deze aanvraag (volgens AFM-norm) en alles wat nog volgt in vervolgtraject waar ook de risico’s bij het afsluiten van een hypotheek besproken en waar advies over gegeven moet worden. De advies- en dossierkosten die ik benoemde in mijn mail zijn natuurlijk incl. de bemiddelingskosten. Daarnaast zal ABN AMRO niet accepteren als ik geen advies zou gegeven hebben; bij ABN AMRO mag ik namelijk geen aanvraag doen zonder advies (Execution Only). Ik vind zelf dat ik een passend aanbod heb gedaan.”.
2.7.
Op 12 mei 2023 heeft [hypotheek] het rente aanbod verstuurd aan [naam 1 en 2] . Op 15 mei 2023 is het rente aanbod geaccordeerd retour gestuurd.
2.8.
Op 25 mei 2023 heeft [hypotheek] de definitieve hypotheekofferte aan [naam 1 en 2] toegestuurd, waarin een bedrag van € 3.350,00 aan bemiddelingskosten staat. Deze offerte is diezelfde dag ondertekend.
2.9.
Op 26 mei 2023 heeft [hypotheek] een factuur gestuurd voor € 5.350,00. Later heeft [hypotheek] nog een creditfactuur gestuurd van € 2.000,00 voor de advies- en bemiddelingskosten voor de verhuurhypotheek.
2.10.
Op 19 september 2023 heeft [hypotheek] een laatste aanmaning gestuurd aan [naam 1 en 2] met het verzoek om € 3.350,00 te betalen.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[hypotheek] vordert - samengevat – veroordeling van [naam 1 en 2] tot betaling van € 3.350,00, vermeerderd met rente en (proces)kosten. [hypotheek] legt aan haar vordering ten grondslag dat [naam 1 en 2] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn betalingsverplichting uit de overeenkomst van opdracht.
3.2.
[naam 1 en 2] voert verweer. Hij voert aan dat hij geen overeenkomst is aangegaan, dat hij telkens bezwaar heeft gemaakt tegen de voorgestelde prijs en dat hij slechts een hypotheekaanvraag wilde zonder uitgebreid advies.
in reconventie
3.3.
[naam 1 en 2] vordert - samengevat – veroordeling van [hypotheek] tot betaling van een schadevergoeding van € 8.500,00. Hij legt aan zijn vordering ten grondslag dat [hypotheek] haar zorgplicht heeft geschonden en er sprake is van wanprestatie. Daarom moet [hypotheek] een schadevergoeding betalen. Deze schade bestaat uit gederfd vakantiegenot en verstoring van zijn gezinsleven en een vergoeding voor zijn besteding van tijd aan onder meer correspondentie en zijn verweer in deze procedure.
3.4.
[hypotheek] voert verweer. [hypotheek] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [naam 1 en 2] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [naam 1 en 2] , met veroordeling van [naam 1 en 2] in de kosten van deze procedure. [hypotheek] betwist dat er sprake is van een schending van haar zorgplicht of van wanprestatie en dat [naam 1 en 2] daardoor schade heeft geleden. [hypotheek] voert aan dat [naam 1 en 2] zijn schade verder ook niet onderbouwd heeft.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie en reconventie
4.1.
Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen beide geschillen gezamenlijk worden behandeld.
Overeenkomst van opdracht
4.2.
De vraag is of [naam 1 en 2] en [hypotheek] een overeenkomst van opdracht zijn aangegaan voor advies en bemiddeling bij het afsluiten van een eigenwoninghypotheek en een verhuurhypotheek voor [naam 1 en 2] .
4.3.
De kantonrechter overweegt dat uit de e-mailberichten tussen partijen volgt dat [hypotheek] op 8 mei 2023 een duidelijk kostenoverzicht heeft gegeven van haar werkzaamheden. Op 11 mei 2023 laat [naam 1 en 2] weten dat hij de advieskosten te veel vindt. Hij heeft geen advies nodig, omdat hij weet welke hypotheek en hij wil slechts een snelle afhandeling van de hypotheek. [hypotheek] geeft als reactie hierop aan dat de prijs hetzelfde blijft en dat hierop al een flinke korting is gegeven. Ook geeft [hypotheek] aan dat zij het advies wel moet geven volgens AFM-normen en dat zij zonder advies geen aanvraag kan doen bij ABN AMRO. De kantonrechter is van oordeel dat [hypotheek] hiermee duidelijk is geweest over de prijs en dat het geven van advies bij de opdracht hoort. Het is dan vervolgens aan [naam 1 en 2] om er voor te kiezen of hij de overeenkomst onder deze voorwaarden wil aangaan of niet.
4.4.
De kantonrechter overweegt dat [naam 1 en 2] in eerste instantie zijn bezwaren over de prijs en het geven van advies kenbaar heeft gemaakt, maar niet meer na het e-mailbericht van [hypotheek] op 11 mei 2023. [naam 1 en 2] heeft vervolgens wel uitvoering gegeven aan de overeenkomst door onder meer een rente aanbod te accorderen en ook de definitieve hypotheekofferte ondertekend terug te sturen naar [hypotheek] . Door wel te handelen en geen bezwaren meer kenbaar te maken, heeft [naam 1 en 2] naar het oordeel van de kantonrechter ingestemd met de overeenkomst van opdracht onder de gegeven prijs en het geven van advies. Dat [naam 1 en 2] geen overeenkomst heeft getekend, zoals hij aanvoert, maakt daarbij niet uit. Ook zonder ondertekening kan er een overeenkomst worden aangegaan.
Betaling voor de werkzaamheden
4.5.
De kantonrechter is van oordeel dat partijen zijn overeengekomen dat [hypotheek] voor [naam 1 en 2] zou bemiddelen en advies zou geven voor een eigenwoninghypotheek en voor een verhuurhypotheek. Voor de kosten die zien op de verhuurhypotheek heeft [hypotheek] inmiddels een creditfactuur gestuurd, zodat alleen nog de kosten voor de eigenwoninghypotheek over blijven van € 3.350,00.
4.6.
[naam 1 en 2] heeft over de prijs nog aangevoerd dat hij met de eerste contactpersoon van [hypotheek] een andere prijs had afgesproken, maar dit heeft hij verder niet onderbouwd. Ter zitting is besproken dat de eerste contactpersoon van [hypotheek] de opdracht niet meteen goed had opgepakt en dat [hypotheek] daarom een korting van € 1.300,00 aan [naam 1 en 2] heeft gegeven. Volgens [naam 1 en 2] was dit slechts een schijnkorting, omdat op de website ook een prijs van € 3.350,00 vermeld staat en er sprake was van pakketkorting, maar dit heeft [hypotheek] gemotiveerd weersproken. Hoewel het uitgangspunt is wat partijen met elkaar zijn overeengekomen en niet wat er op een website staat, heeft de kantonrechter dit nog gecontroleerd. Op de website van [hypotheek] staat voor een hypotheek voor zelfstandigen een vergoeding van € 4.000,00, zoals [hypotheek] ook in haar e-mailbericht van 9 mei 2023 heeft aangegeven, dus van een schijnkorting is de kantonrechter niet gebleken.
4.7.
De kantonrechter concludeert dat [naam 1 en 2] met zijn handelen heeft ingestemd met de overeenkomst onder de door [hypotheek] gegeven prijs van € 3.350,00, zodat de vordering tot betaling daarvan zal worden toegewezen.
Wettelijke rente
4.8.
[hypotheek] vordert de wettelijke rente vanaf 5 oktober 2023. Tijdens de zitting heeft [hypotheek] toegelicht dat zij de rente heeft berekend over € 3.350,00 vanaf 14 dagen na de laatste aanmaning. [naam 1 en 2] heeft dit verder niet weersproken. De kantonrechter is van oordeel dat de wettelijke rente kan worden toegewezen zoals deze is gevorderd.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.9.
[hypotheek] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat [naam 1 en 2] een consument is (een natuurlijk persoon die niet heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf). Daarom moet de kantonrechter controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten. [hypotheek] heeft aan [naam 1 en 2] een aanmaning verstuurd die niet voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW Pro. In de aanmaning is namelijk geen betalingstermijn van veertien dagen gegeven die ingaat op de dag na ontvangst van de aanmaning door [naam 1 en 2] . Dit is wel vereist op grond van artikel 6:96 lid 6 BW Pro. De gevorderde vergoeding zal daarom worden afgewezen.
Tegenvordering van [naam 1 en 2]
4.10.
stelt dat er sprake is van een aanhoudende schending van de zorgplicht door [hypotheek] , waardoor hij schade heeft geleden. Volgens [naam 1 en 2] heeft [hypotheek] verkeerd advies gegeven over het verhuren van de woning, maar dit heeft [hypotheek] ter zitting weersproken. Nu [naam 1 en 2] verder niet heeft onderbouwd in welk opzicht het advies onjuist is, kan de kantonrechter dit ook niet vaststellen. Daarnaast verwijt [naam 1 en 2] [hypotheek] dat zij zonder goedkeuring contact heeft opgenomen met de werkgever van [naam 2] . Ook dit heeft [hypotheek] gemotiveerd weersproken onder verwijzing naar een e-mailbericht dat [naam 1 en 2] zelf heeft gestuurd naar zowel de werkgever als [hypotheek] . Verder stelt [naam 1 en 2] dat [hypotheek] wist dat de aanvraag van de hypotheek bij ABN AMRO slechts € 800,00 had gekost en dat [hypotheek] hem hierover had moeten inlichten. [hypotheek] heeft hierop aangegeven dat deze ‘execution only’ mogelijkheid alleen kan worden doorlopen als er aantoonbaar kennis aanwezig is over hypotheken. Dat daarvan sprake is bij [naam 1 en 2] is niet gebleken, zodat [hypotheek] hiervan geen verwijt kan worden gemaakt. Bovendien stond het [naam 1 en 2] vrij om ook zelf onderzoek te doen naar de prijzen van verschillende partijen met wie hij de overeenkomst kon aangaan. De kantonrechter is oordeelt dat er geen sprake is van een schending van de zorgplicht.
4.11.
[naam 1 en 2] heeft ook aangevoerd dat hij niet van zijn vakantie heeft kunnen genieten, omdat hij door de eerste contactpersoon van [hypotheek] aan het lijntje werd gehouden. De kantonrechter begrijpt dat [naam 1 en 2] [hypotheek] verwijt dat de opdracht niet goed is opgepakt in eerste instantie. Tijdens de zitting is besproken dat [naam 1 en 2] hiervoor een korting heeft gekregen en dat de tweede contactpersoon van [hypotheek] de opdracht vervolgens met spoed heeft uitgevoerd. [naam 1 en 2] heeft uiteindelijk via [hypotheek] de aankoophypotheek kunnen afsluiten en daarnaast heeft hij ook zelf de verhuurhypotheek geregeld, zoals voorgesteld door [hypotheek] . Dat hierbij sprake is van een schending van een zorgplicht of wanprestatie komt naar het oordeel van de kantonrechter dan ook niet vast te staan. De kantonrechter begrijpt dat de situatie rondom het afsluiten van de hypotheek voor [naam 1 en 2] voor spanningen heeft gezorgd en dat hij daardoor niet heeft kunnen genieten van zijn vakantie, maar er kan niet worden vastgesteld dat [hypotheek] hiervoor verantwoordelijk kan worden gehouden.
Geen schending van de zorgplicht en geen schadevergoeding
4.12.
Nu een schending van de zorgplicht of wanprestatie niet vast komt te staan, bestaat er ook geen recht op schadevergoeding. De kantonrechter wijst de vordering van [naam 1 en 2] daarom af.
Proceskosten
in conventie
4.13.
[naam 1 en 2] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [hypotheek] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
120,78
- griffierecht
€
514,00
- salaris gemachtigde
€
542,00
(2 punten × € 271,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.311,78
4.14.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
in reconventie
4.15.
[naam 1 en 2] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [hypotheek] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
339,00
(2 punten × factor 0,5 × € 339,00)
Totaal
€
339,00
4.16.
De veroordelingen in conventie en reconventie worden (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
veroordeelt [naam 1 en 2] en [naam 2] hoofdelijk om aan [hypotheek] te betalen € 3.350,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag, met ingang van 5 oktober 2023, tot de dag van volledige betaling,
5.2.
veroordeelt [naam 1 en 2] en [naam 2] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.311,78, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [naam 1 en 2] en [naam 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt [naam 1 en 2] en [naam 2] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.6.
wijst de vorderingen van [naam 1 en 2] en [naam 2] af,
5.7.
veroordeelt [naam 1 en 2] en [naam 2] hoofdelijk in de proceskosten van € 339,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [naam 1 en 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
Dit vonnis is gewezen door mr. Tilman-Knoester en in het openbaar uitgesproken op 3 september 2025.