Uitspraak
RECHTBANK Zeeland-West-Brabant
Civiel recht
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: C/02/430363 / HA ZA 25-1
Vonnis van 3 september 2025
in de zaak van
[aannemer] B.V.,
gevestigd te [plaats 1] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [aannemer] ,
advocaat: mr. G.M. van den Bergh,
tegen
1.[naam 1] ,
2.
[naam 2],
[naam 2],
beiden wonende te [plaats 2] ,
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
hierna samen in mannelijk enkelvoud te noemen: [opdrachtgever] ,
advocaten: mr. B. Martens en mr. H.B.C. Goedegeburen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 19 maart 2025 met de daarin genoemde stukken,
- de conclusie van antwoord in reconventie, met producties 98 t/m 100,
- de akte van [aannemer] , met productie 101,
- de akte van [opdrachtgever] , met producties 12 en 13,
- de mondelinge behandeling van 3 juli 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, en de voorgedragen en overgelegde spreekaantekeningen van mr. Van der Bergh en mr. Goedegeburen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[opdrachtgever] heeft op 5 november 2021 met [aannemer] twee overeenkomsten van aanneming van werk gesloten voor het realiseren van twee appartementen in een bestaand pand (hierna afzonderlijk te noemen: appartement A en C). In de (gelijkluidende) overeenkomsten is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
“Artikel 4
[…]
5.Indien en voor zover de Verkrijger een reeds opeisbaar gedeelte van de aanneemsom of enige andere uit hoofde van de op deze overeenkomst van toepassing zijnde Algemene Voorwaarden opeisbare betaling niet op de daarvoor gestelde vervaldag heeft voldaan, en de bepalingen in het vorige lid van dit artikel niet van toepassing zijn, is de Verkrijger daarover aan de Ondernemer een rente van 9% per jaar verschuldigd, vanaf de dag van opeisbaarheid tot die van de voldoening, […]
[…]
7.Behoudens in geval van afwijkingen op het ontwerp, de Technische Omschrijving en de
Omgevingsvergunning op verzoek van Verkrijger is de aanneemsom vast. […]
Met inachtneming van het bepaalde in dit artikellid, hechten Partijen er aan dat de intentie en uitgangspunten van de omvang van deze Overeenkomst tussen partijen wordt vastgelegd in die zin dat Partijen het er over eens zijn dat de Ondernemer gebruiksklare appartementen Turn-Key zal opleveren conform het blijkens de stukken afgesproken hoogwaardige afwerkingsniveau conform het TO en bijbehorende stukken. Dat betekent dat Partijen het er over eens zijn dat er in principe geen meerwerk zal zijn omdat al hetgeen in het TO en omgevingsvergunning is omschreven en al hetgeen daarvoor noodzakelijk zal zijn, in de Aanneemsom is inbegrepen. Er kan alleen sprake zijn van meerwerk indien Verkrijger schriftelijk extra wensen kenbaar maakt die resulteren in een schriftelijk overeen te komen meerprijs.
[…]
Artikel 5
1.De Ondernemer verbindt zich het privé-gedeelte uiterlijk op 6 september 2022 geheel voor bewoning gereed aan de Verkrijger op te leveren in de zin van artikel 11 lid 4 der Pro Algemene Voorwaarden.
[…]
Artikel 37
vertraging in de uitvoering van de werken is opgetreden, is de Ondernemer aan de Verkrijger een
forfaitaire vergoeding verschuldigd gelijk aan 500,00 EUR per werkdag vertraging, onverminderd het recht van de Verkrijger om zijn werkelijke schade te bewijzen en te vorderen.
2.De vergoeding is, in voorkomend geval, van rechtswege en zonder ingebrekestelling verschuldigd vanaf het verstrijken van de opleverdatum als voorzien in artikel 5.
3.In geval van meerwerk heeft de Ondernemer recht op een bouwtijdverlenging met de vooraf bepaalde bijkomende uitvoeringstermijn van de desbetreffende meerwerken.
[…]”
2.2.
[opdrachtgever] schrijft in de e-mail van 13 september 2023 aan [aannemer] onder andere:
“[…]
4. Overschrijding bouwtijd
Afspraken hieromtrent zijn dat in ieder geval in goed overleg de bouwtijd overschrijding tot kerst (2022) geen financiële gevolgen zal hebben. Helaas zijn die deadlines niet gehaald en zijn er voor de periode daarna geen nadere afspraken gemaakt.
[…]”
2.3.
[aannemer] heeft [opdrachtgever] meermaals aangemaand om tot betaling over te gaan van in rekening gebracht meerwerk van in totaal € 243.298,81 incl. btw. [opdrachtgever] heeft niet betaald.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[aannemer] vordert – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad hoofdelijke veroordeling van [opdrachtgever] tot betaling van € 243.298,81 incl. btw aan hoofdsom, te vermeerderen met contractuele dan wel wettelijke (handels)rente en betaling van € 2.991,49 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met wettelijke rente, met veroordeling van [opdrachtgever] in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente.
3.2.
[aannemer] legt aan de vorderingen het volgende ten grondslag. [aannemer] heeft met [opdrachtgever] twee overeenkomsten van aanneming van werk gesloten. De begroting maakt onderdeel uit van de overeenkomsten. De kosten voor de uitgevoerde werken die afwijken van de begroting, is [opdrachtgever] aan [aannemer] verschuldigd als meerwerk. [opdrachtgever] is gehouden om voor het meerwerk een redelijke prijs te betalen. [opdrachtgever] is aangemaand om tot betaling van het meerwerk over te gaan. [opdrachtgever] verkeert in verzuim. [aannemer] maakt aanspraak op rente en vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten.
3.3.
[opdrachtgever] voert verweer en voert – kort gezegd – het volgende aan. Partijen zijn een vaste aanneemsom overeengekomen. In de overeenkomst is opgenomen dat er in principe geen meerwerk zal zijn. Van meerwerk kan alleen sprake zijn indien [opdrachtgever] schriftelijk extra wensen kenbaar maakt en die schriftelijke extra wensen resulteren in een schriftelijk overeen te komen meerprijs. De appartementen dienden volgens de technische omschrijving bij oplevering gebruiksklaar (turnkey) te zijn en een hoogwaardig afwerkingsniveau te hebben. Alles wat voor gebruiksklare oplevering met dit afwerkingsniveau noodzakelijk is, is inbegrepen in de aanneemsom. De begroting maakt geen deel uit van de overeenkomsten en is niet leidend voor de vraag of iets als meerwerk moet worden aangemerkt. Gekeken moet worden naar de technische omschrijving. [aannemer] heeft het meerwerk in het geheel vermeerderd met 21% btw. Dit is niet juist, nu het (deels) om werkzaamheden gaat waarvoor een verlaagd btw-percentage van 9% geldt. Omdat [opdrachtgever] de overeenkomsten als consument heeft gesloten, moet de contractuele rente als zijnde onredelijk worden afgewezen. Hierdoor kan [aannemer] ook geen aanspraak meer maken op de wettelijke (handels)rente.
in reconventie
3.4.
[opdrachtgever] vordert – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [aannemer] tot betaling van € 232.500,00, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de datum van de conclusie van eis in reconventie, met veroordeling van [aannemer] in de proceskosten in reconventie.
3.5.
[opdrachtgever] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. De oplevering van de privé-gedeelten had uiterlijk op 6 september 2022 moeten plaatsvinden. Appartement A is op 28 juli 2023 en appartement C is op 29 september 2023 opgeleverd. Dat is respectievelijk 217 en 248 werkdagen te laat. Op grond van artikel 37 lid 1 van Pro de overeenkomst is [aannemer] per werkdag een boete van € 500,00 verschuldigd, wat neerkomt op € 108.500,00 voor appartement A en € 124.000,00 voor appartement C. Pas achteraf heeft [aannemer] zich beroepen op verlenging van de bouwtijd, wat te laat is. De gevorderde vergoeding leidt niet tot een onaanvaardbaar resultaat, zodat van matiging geen sprake kan zijn.
3.6.
[aannemer] voert verweer en voert het volgende aan. Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dat de bouwtijdoverschrijding tot kerst 2022 geen financiële gevolgen zou hebben. [aannemer] is daarom tot en met 24 december 2022 geen vergoeding verschuldigd. Het privégedeelte van appartement A is op 7 februari 2023 opgeleverd en door [opdrachtgever] in gebruik genomen. Dat is een vertraging van 21 werkdagen, wat neerkomt op € 10.500,00. Voor appartement C geldt dat [opdrachtgever] de opleverdatum had losgelaten. [opdrachtgever] wilde een wow-effect hebben voor potentiële kopers. Het later opleveren maakte niet uit. Ook werd de oplevering van appartement C vertraagd, doordat de lift pas later beschikbaar was. Voor zover de datum niet is losgelaten, geldt dat appartement C op 23 mei 2023 is opgeleverd. [opdrachtgever] heeft appartement C op 1 juni 2023 online te koop aangeboden. Uitgaande van 24 december 2022 als beoogde opleverdatum en 23 mei 2023 als feitelijke opleverdatum, is dat een vertraging van 91 dagen. Dat komt neer op een bedrag van € 45.500,00. De gevorderde vergoeding is buitensporig en onbillijk en dient daarom te worden gematigd. [opdrachtgever] heeft ook niet aangetoond schade te hebben geleden. Er is daarom sprake van een wanverhouding tussen de vergoeding en de schade. [opdrachtgever] heeft pas achteraf aanspraak gemaakt op de vergoeding. Ook heeft [opdrachtgever] om veel meerwerk verzocht wat de oplevering heeft vertraagd. Gelet op het meerwerk had [aannemer] recht op bouwtijdverlenging, waar in een matiging dan wel verrekening rekening mee moet worden gehouden
in conventie en in reconventie
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
Is sprake van meerwerk?
4.1.
Partijen verschillen van mening over wat precies tussen hen is overeengekomen. Volgens [aannemer] is sprake van meerwerk, terwijl volgens [opdrachtgever] de uitgevoerde werken vallen binnen de definitie van het opleveren van turn-key appartementen met hoogwaardige afwerking. Volgens [opdrachtgever] dient niet naar de begroting te worden gekeken, omdat de begroting geen deel uitmaakt van de overeenkomsten.
4.2.
De vraag hoe een overeenkomst moet worden uitgelegd, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van die overeenkomst. De uitleg is mede afhankelijk van de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen in de overeenkomst mochten toekennen en wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn welke kennis van partijen kan worden verwacht. Ook kan betekenis toekomen aan de context van de desbetreffende bepaling, de totstandkomingsgeschiedenis ervan, de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen van de ene of andere uitleg, de aard van de overeenkomst en de gedragingen van partijen na het sluiten van de overeenkomst.
4.3.
Hoewel juist is dat in de overeenkomsten is opgenomen dat het een vaste aanneemsom betreft, behalve in gevallen waar [opdrachtgever] uitdrukkelijk toestemming heeft gegeven voor meerwerk, moet dus niet alleen naar de tekst van de overeenkomst worden gekeken. De enkele omstandigheid dat de begroting niet in de overeenkomsten is opgenomen als onderdeel van de overeenkomst, maakt niet dat de begroting daardoor geen onderdeel kán zijn van de overeenkomst. Immers: in de e-mail van 24 september 2021 gaf [aannemer] aan dat in de aannemingsovereenkomst enkel de documenten zouden worden opgenomen die partijen aan de kopers zichtbaar wilden maken. Verder vindt de rechtbank van belang dat [opdrachtgever] niet alleen de begroting bij het tekenen van de overeenkomst mede heeft geparafeerd (en dus bij ondertekening ook gezien), ook is ter zitting besproken dat partijen veelvuldig over de inhoud van de begroting hebben onderhandeld. De rechtbank weegt daarbij ook mee dat de aanneemsom is gebaseerd op de begroting. [opdrachtgever] wist dus bij het sluiten van de overeenkomst welke posten voor welk bedrag in de begroting waren opgenomen. De rechtbank is van oordeel dat onder al deze omstandigheden de begroting moet worden geacht deel uit te maken van de overeenkomsten, ondanks dat deze dus niet expliciet in de overeenkomst is benoemd.
4.4.
Vaststaat dat [opdrachtgever] niet (steeds) schriftelijk extra wensen kenbaar heeft gemaakt en dat [aannemer] niet (steeds) een prijsopgave aan [opdrachtgever] heeft verstrekt, die dan samen zouden resulteren in een schriftelijk overeengekomen meerprijs, zoals artikel 4 lid 7 van Pro de overeenkomst voorschrijft. Ook staat vast dat [opdrachtgever] wel aanpassingen ten opzichte van de begroting heeft aanvaard. Partijen hebben kennelijk ook op andere wijze dan voorgeschreven in artikel 4 lid 7 van Pro de overeenkomst wilsovereenstemming over meerwerk bereikt. Uit de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid vloeit dan voort dat meerwerkposten ook in aanmerking moeten worden genomen indien daarover tussen partijen wilsovereenstemming bestaat, zonder dat (steeds) aan de formele eisen van artikel 4 lid 7 van Pro de overeenkomst is voldaan [1] .
De meerwerkposten4.5. De rechtbank zal hierna, met inachtneming van wat hiervoor is overwogen, de diverse meerwerkposten beoordelen.
4.6.
Voor meerwerk M002 geldt dat [opdrachtgever] heeft erkend dat het meerwerk betreft. Anders dan door [opdrachtgever] aangevoerd, staat in de e-mail van 9 januari 2022 geen prijsafspraak. In de e-mail van 10 januari 2022 spreekt [aannemer] immers tegen dat het door [opdrachtgever] genoemde bedrag van € 13.950,00 excl. btw het juiste bedrag is. Bij deze mail heeft [aannemer] een bijlage gevoegd met een raming en verwijst hij naar de e-mail van 4 januari 2022 waarin staat dat enkele kosten nog niet waren opgenomen. Klaarblijkelijk heeft [opdrachtgever] nadien met die raming (al dan niet stilzwijgend) ingestemd. Het bedrag van € 18.774,83 excl. btw is daarom toewijsbaar.
4.7.
Tegen meerwerken M003 van € 9.854,05, M020 van € 3.066,49, M031 van € 586,50 en M038 van € 3.102,01 heeft [opdrachtgever] geen verweer gevoerd, zodat deze meerwerken toewijsbaar zijn voor een totaalbedrag van € 16.609,05 excl. btw.
4.8.
Voor meerwerken M005 van € 6.272,13, M006 van € 3.157,82, M007 van € 5.275,14, M015 van € 7.744,48, M025 van € 5.644,09 en M028 van € 2.910,42 geldt dat partijen overleg hebben gehad over de uitvoer hiervan. Niet is gebleken dat sprake was van een prijsafspraak. [opdrachtgever] had zich kunnen en moeten realiseren dat de (andere) uitvoer (mogelijk) een meerprijs met zich zou meebrengen. [opdrachtgever] is daarom evengoed een redelijke prijs voor de uitgevoerde werken aan [aannemer] verschuldigd. Gesteld noch gebleken is dat de in rekening gebrachte kosten van [aannemer] onredelijk zijn. Deze meerwerken zijn om die reden voor het totaalbedrag van € 31.004,08 excl. btw toewijsbaar.
4.9.
Anders dan door [opdrachtgever] aangevoerd, is niet gebleken van andersluidende afspraken voor wat betreft het tegelwerk. Uit de overgelegde specificatie voor M009 van € 5.100,01 volgt dat een verrekening heeft plaatsgevonden voor de door [opdrachtgever] geleverde tegels. De rechtbank wijst daarom het in rekening gebrachte bedrag van € 5.100,01 excl. btw toe.
4.10.
Volgens [opdrachtgever] vallen de meerwerken M012 van € 10.176,27, M017 van € 2.359,95, M019 van € 4.857,63, M022 van € 1.580,05, M024 van € 874,66 en M029 van € 1.502,88 onder de hoogwaardige afwerking van de appartementen. Omdat deze posten afwijken van wat is overeengekomen in de begroting, wijst de rechtbank deze posten als zijnde meerwerk (met inachtneming van wat is overwogen in r.o. 4.4) toe voor het totaalbedrag van € 21.351,44 excl. btw.
4.11.
[aannemer] heeft aan [opdrachtgever] met de e-mail van 1 juli 2022 een prijsopgave van de leverancier van ‘
circa € 4.500,-’ toegezonden. [opdrachtgever] had kunnen dan wel moeten bedenken dat er nog staartkosten van [aannemer] bijkwamen, nu deze posten steeds aan [opdrachtgever] zijn gecommuniceerd. Meerwerk M016 van € 5.713,63 excl. btw is daarom toewijsbaar.
circa € 4.500,-’ toegezonden. [opdrachtgever] had kunnen dan wel moeten bedenken dat er nog staartkosten van [aannemer] bijkwamen, nu deze posten steeds aan [opdrachtgever] zijn gecommuniceerd. Meerwerk M016 van € 5.713,63 excl. btw is daarom toewijsbaar.
4.12.
Ten aanzien van meerwerk M018 van € 5.363,60 heeft [opdrachtgever] betwist dat de waterontharder is geleverd. Gelet op die betwisting en zonder nadere onderbouwing dat deze is geleverd c.q. geïnstalleerd, zijn de (staart)kosten voor de waterontharder niet toewijsbaar. Dat komt neer op een bedrag van € 256,45. Voor het overige installatiewerk geldt dat het als meerwerk kan worden aangemerkt als afwijkingen ten opzichte van de begroting dan wel de technische omschrijving. Daarom is een bedrag van € 5.107,15 excl. btw toewijsbaar.
4.13.
Niet is gebleken dat meerwerk M021 van € 8.114,14 voor het aanpassen van het leidingwerk het gevolg is van een keuze van [opdrachtgever] . Uit de stukken volgt dat de afdeling Erfgoed van de gemeente wilde dat het plafond zichtbaar moest blijven, gelet op het historische karakter van het pand. Van wilsovereenstemming van [opdrachtgever] voor de betreffende aanpassingen kan dan ook geen sprake zijn. Deze kosten worden daarom afgewezen.
4.14.
Voor de meerwerken M023 en M026 is niet gebleken dat [aannemer] heeft toegezegd dat zij dit op eigen kosten zou uitvoeren. [opdrachtgever] had kunnen en moeten begrijpen dat het uitvoeren van het schilderwerk door [aannemer] meerwerk zou opleveren. [opdrachtgever] heeft ook kosten bespaard door het niet hoeven inschakelen van zijn eigen schilder. [aannemer] heeft ter zitting erkend dat in deze meerwerken arbeid zit, waarvoor een verlaagd btw-tarief geldt. Dit zijn de posten schilderwerk. De rechtbank zal daarom die posten afzonderlijk toewijzen. Voor meerwerk M023 is € 6.654,00 als schilderwerk aangemerkt, voor meerwerk M026 is dit € 3.948,00. Inclusief staartkosten komt dit neer op een totaalbedrag van € 12.247,46 excl. 9% btw. Voor het overige meerwerk van M023 en M026 van in totaal € 10.593,32 excl. btw geldt 21% btw.
4.15.
De factuur voor het meerwerk M037 van € 85.412,92 wordt afgewezen. De rechtbank oordeelt dat de kosten die samenhangen met de constructie van de kelder vóór het sluiten van de overeenkomst onzeker waren. De overige meerwerken waren logischerwijs ook nog niet bekend, maar deze zijn pas na het sluiten van de overeenkomst ter sprake gekomen. Van de kelder was echter al wel bekend dat deze mogelijk (veel) meer zou gaan kosten dan was begroot. Het lag op de weg van [aannemer] om ofwel de overeenkomst nog niet te tekenen, dan wel afspraken te maken over deze kosten. Door toch de overeenkomst te tekenen, zonder schriftelijke afspraken te maken over de aanvullende kosten die de constructie van de kelder met zich mee zou brengen, komen deze kosten voor rekening en risico van [aannemer] .
4.16.
Het onweersproken minderwerk zoals genoemd als post M035 en M036 van in totaal € 11.176,20 excl. btw strekt op de vordering van [aannemer] in mindering.
4.17.
Uit het voorgaande volgt dat in totaal het volgende bedrag wordt toegewezen:
- Meerwerken excl. btw (hoog)
€
114.253,51
- Meerwerken excl. btw (laag)
€
12.247,46
- Minderwerken excl. btw
€
-11.176,20
+
- Subtotaal excl. btw
€
115.324,77
- 21% btw over € 114.253,51
€
23.993,24
- 9% btw over € 12.247,46
€
1.102,27
+
Totaal
€
140.420,28
4.18.
[opdrachtgever] is een consument. De rechtbank moet daarom ambtshalve toetsen of de overeengekomen rente van 9% per jaar niet onredelijk is. De overeengekomen rente is niet hoger dan het op het moment van het sluiten van de overeenkomst geldende handelsrentepercentage. Omdat [opdrachtgever] in verzuim verkeert met de betaling van de facturen, is hij daarover de overeengekomen rente verschuldigd. Deze wordt daarom toegewezen over voornoemd bedrag vanaf 15 juni 2024, de dag waarop [opdrachtgever] in verzuim is komen te verkeren.
4.19.
[aannemer] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De rechtbank stelt vast dat [opdrachtgever] een consument is (een natuurlijk persoon die niet heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf). Daarom moet de rechtbank controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde vergoeding zal worden afgewezen. Er is namelijk niet gebleken dat aan [opdrachtgever] een aanmaning is verstuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW Pro.
4.20.
[opdrachtgever] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [aannemer] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
113,61
- griffierecht
€
6.861,00
- salaris advocaat
€
3.858,00
(2 punten × € 1.929,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
11.010,61
4.21.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.22.
De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
in reconventie
Overeengekomen boete
4.23.
Uit de overeenkomsten volgt dat partijen voor de privégedeelten van de appartementen 6 september 2022 als opleverdatum zijn overeengekomen en dat [aannemer] een forfaitaire vergoeding van € 500,00 aan [opdrachtgever] verschuldigd is voor iedere werkdag dat de opleverdatum wordt overschreden.
4.24.
Vaststaat dat [aannemer] de opleverdatum van 6 september 2022 voor beide appartementen niet heeft gehaald. In beginsel is [aannemer] dan ook een forfaitaire vergoeding aan [opdrachtgever] verschuldigd.
4.25.
Uit de e-mail van 13 september 2023 volgt dat partijen zijn overeengekomen dat een overschrijding van de bouwtijd tot kerst 2022 geen financiële gevolgen zal hebben. De stelling van [opdrachtgever] dat sprake zou zijn van een incentive om appartement A voor kerst 2022 gereed te hebben, volgt de rechtbank niet. In de e-mail geeft [opdrachtgever] immers zelf aan dat in goed overleg de overschrijding geen financiële gevolgen zál hebben en dat voor de periode daarna geen afspraken zijn gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [opdrachtgever] dan ook zijn recht op de forfaitaire vergoeding voor de periode tussen 6 september 2022 en kerst 2022 verwerkt en kan hij geen aanspraak meer maken op een vergoeding wegens overschrijding van de bouwtijd voor beide appartementen voor die periode.
Appartement A
4.26.
Voor appartement A geldt het volgende. [aannemer] heeft onweersproken gesteld dat [opdrachtgever] appartement A op 7 februari 2023 in gebruik heeft genomen. Hoewel partijen iets anders met betrekking tot de oplevering zijn overeengekomen, geldt naar het oordeel van de rechtbank dat [opdrachtgever] door het appartement te betrekken niet kan volhouden dat het appartement niet was opgeleverd door vast te houden aan de formele afspraken daarover. De rechtbank staat een redelijke interpretatie van artikel 5 van Pro de overeenkomst voor ogen, namelijk dat het privégedeelte van het appartement gereed was voor bewoning en dat [opdrachtgever] daar invulling aan heeft gegeven door naar het appartement te verhuizen. Het appartement was dan ook klaar voor oplevering. De rechtbank overweegt daarbij ook dat de betaalsom voor de oplevering van appartement A op 14 februari 2023 in rekening is gebracht aan [opdrachtgever] .
4.27.
Uitgaande van 7 februari 2023 als opleverdatum en rekening houdende met feest- en vakantiedagen komt dat neer op 21 werkdagen, berekend vanaf kerst 2022. [aannemer] is dan ook voor de te late oplevering van appartement A een vergoeding aan [opdrachtgever] verschuldigd van € 10.500,00 (21 werkdagen x € 500,00).
Appartement C
4.28.
Voor appartement C geldt dat [aannemer] onweersproken heeft gesteld dat op 23 mei 2023 het privégedeelte van dat appartement klaar was voor oplevering en dat [opdrachtgever] het appartement per 1 juni 2023 online te koop heeft aangeboden. Mede gelet op wat hiervoor is overwogen, kan [opdrachtgever] onder deze omstandigheden evenmin vasthouden aan de formele vereisten voor de oplevering. Naar het oordeel van de rechtbank kan het te koop aanbieden van een appartement in dit geval gelijk worden gesteld aan het gereed zijn voor bewoning, gelet op de herhaaldelijke uitlatingen van [opdrachtgever] dat het appartement een wow-effect moest bieden aan potentiële kopers. Kennelijk voldeed het appartement aan dat vereiste, nu het appartement door hem te koop werd aangeboden. De rechtbank zal daarom uitgaan van 23 mei 2023 als opleverdatum.
4.29.
Berekend vanaf kerst 2022, rekening houdende met feest- en vakantiedagen, komt de vergoeding voor de te late oplevering van appartement C in beginsel neer op een bedrag van € 45.500,00 (91 werkdagen x € 500,00). De rechtbank ziet echter aanleiding om dit bedrag te matigen. Gelet op wat in conventie is geoordeeld, zijn voor appartement C de nodige meerwerken door [aannemer] verricht, zoals de lift en de doorvalbeveiliging. Op grond van de overeenkomst had [aannemer] aanspraak kunnen maken op bouwtijdverlenging voor appartement C. Doordat [opdrachtgever] pas later zijn aanspraak op de contractuele vergoeding (boete) kenbaar maakte, heeft [aannemer] dit niet tijdens het bouwproces gedaan. Als [opdrachtgever] dan toch vasthoudt aan de formele opleververeisten, leidt dat naar het oordeel van de rechtbank tot een onaanvaardbaar resultaat. Daar komt bij dat niet is gebleken dat [opdrachtgever] daadwerkelijk schade heeft geleden als gevolg van de vertraagde oplevering. Onder die omstandigheden acht de rechtbank een halvering van de vergoeding voor de te late oplevering van appartement C redelijk. De door [aannemer] te betalen vergoeding voor de te late oplevering komt daardoor uit op een bedrag van € 22.750,00.
4.30.
Gelet op wat hiervoor is overwogen zal de rechtbank [aannemer] veroordelen tot betaling van een totaalbedrag van € 33.250,00.
4.31.
[aannemer] heeft geen afzonderlijk verweer gevoerd tegen de gevorderde wettelijke rente. Aangezien aan de vereisten van artikel 6:119 BW Pro is voldaan, wordt deze rente toegewezen over het toegewezen bedrag.
4.32.
Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten in reconventie tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
veroordeelt [opdrachtgever] hoofdelijk om aan [aannemer] te betalen een bedrag van € 140.420,28, te vermeerderen met de overeengekomen rente van 9% per jaar met ingang van 15 juni 2024 tot de dag van volledige betaling,
5.2.
veroordeelt [opdrachtgever] hoofdelijk in de proceskosten van € 11.010,61, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [opdrachtgever] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt [opdrachtgever] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
in reconventie
5.4.
veroordeelt [aannemer] om aan [opdrachtgever] te betalen een bedrag van € 32.500,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag, met ingang van 19 februari 2025, tot de dag van volledige betaling,
5.5.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
in conventie en in reconventie
5.6.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Sterk, rechter, en in het openbaar uitgesproken op 3 september 2025