Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/5458
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 september 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland(gemeente Kapelle), de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 11 juni 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 527.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende voor het jaar 2023 ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag OZB) van de gemeente Kapelle opgelegd.
1.2.
In de bezwaarfase heeft belanghebbende per e-mail van 27 februari 2024 de heffingsambtenaar in gebreke gesteld vanwege het uitblijven van de uitspraak op bezwaar.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende op 11 juni 2024 ongegrond verklaard en daarbij ook een beslissing genomen op de ingebrekestelling. De heffingsambtenaar heeft geen dwangsom toegekend.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 30 juli 2025 op zitting behandeld. Belanghebbende heeft zich afgemeld voor de zitting. Namens de heffingsambtenaar is verschenen mr. B. de Smit. De heffingsambtenaar heeft ter zitting geen nadere toelichting gegeven, maar verwezen naar de ingediende stukken.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande semi-bungalow (bouwjaar 2005) met een woonoppervlakte van 162 m², een dakkapel van 12 m² en een berging. De woning ligt op een perceel van 755 m².
Beoordeling door de rechtbank
Dwangsom
3. Tussen partijen is niet langer in geschil dat belanghebbende recht heeft op de maximale dwangsom van € 1.442. De rechtbank zal dienovereenkomstig beslissen en kent belanghebbende een dwangsom toe van € 1.442. Aangezien in de uitspraak op bezwaar van 11 juni 2024 ten onrechte geen dwangsom is toegekend, is het beroep om die reden reeds gegrond.
WOZ-waarde
4. De rechtbank beoordeelt voorts of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 447.950 is. De heffingsambtenaar verdedigt de beschikte waarde van € 527.000.
4.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. [1] Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Deze bepaling strekt zich niet uit tot de overige aanslagen op het aanslagbiljet van 25 februari 2023. Omdat belanghebbende tegen deze aanslagen geen gronden heeft aangevoerd, blijven die buiten de beoordeling.
4.2.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
4.3.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
4.4.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.5.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.6.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport ten grondslag gelegd. In het waarderapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen getaxeerd op een waarde van € 542.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1], [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] te [plaats]. In het waarderapport zijn deze referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.7.
Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen als zodanig niet betwist. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, ligging en type voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
4.8.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met de onder-gemiddelde ligging van de woning (namelijk in een steegje achter andere woningen en naast een brandweerkazerne en werkplaats) door deze te waarderen op factor 2. Dit heeft geleid tot een neerwaartse correctie van € 23.040. De rechtbank overweegt dat het gebruikelijk is dat de liggingsfactor enkel leidt tot een correctie op de grondwaarde, omdat de ligging van een woning een eigenschap is van de locatie van de grond en niet van de opstal. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de ligging van de woning tot een grotere waardedruk zou moeten leiden. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar ook rekening gehouden met het absolute verschil in ligging tussen de woning en de referentiewoningen door het gebruik van verschillende grondstaffels.
4.9.
Verder is de rechtbank van oordeel dat geen aanleiding bestaat om een negatieve correctie toe te passen voor het isolatieniveau van de woning. De rechtbank overweegt dat de referentiewoningen in dezelfde periode als de woning zijn gebouwd en dat de mate van duurzaamheid daarom zit verdisconteerd in de verkoopcijfers. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat het duurzaamheidsniveau van de woning van dien aard is dat dit een neerwaartse correctie rechtvaardigt.
4.10.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
5. Belanghebbende heeft op 5 juli 2024 in zijn beroepschrift verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
5.1.
De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 25 februari 2023. De rechtbank doet uitspraak op 10 september 2025, waarmee de redelijke termijn is overschreden met afgerond 7 maanden.
5.2.
Op grond van rechtspraak van de Hoge Raad wordt, in belastingzaken waarin de redelijke termijn voor berechting is overschreden - behoudens bijzondere omstandigheden - verondersteld dat de belanghebbende immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie. Een bijzondere omstandigheid is het geval dat het financiële belang van belanghebbende bij de procedure lager dan € 1.000 is en de redelijke termijn met niet meer dan twaalf maanden is overschreden. In zo’n geval wordt aangenomen dat de lange duur van de procedure niet of nauwelijks tot spanning en frustratie bij de belanghebbende heeft geleid. Het financiële belang heeft daarbij alleen betrekking op de belastingaanslagen waarover de belastingplichtige een procedure voert. Er wordt daarbij geen rekening gehouden met het belang dat is gemoeid met nevenbeslissingen, zoals de beslissing over de verschuldigdheid van een dwangsom. [3] Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat het financiële belang bij deze procedure over de WOZ-waarde van de woning, hoger is dan
€ 1.000. De rechtbank kent daarom geen vergoeding van immateriële schade toe, maar volstaat met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden. [4]
Conclusie en gevolgen
6. Het beroep is gegrond voor zover het ziet op de beslissing op de dwangsom. Het beroep is voor het overige ongegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking in stand blijft evenals de aanslag OZB. Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
6.1.
Voor een vergoeding van proceskosten bestaat geen aanleiding omdat gesteld noch gebleken is van voor vergoeding in aanmerking komende kosten.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover deze ziet op de afwijzing van de dwangsom;
- stelt de door de heffingsambtenaar verbeurde dwangsom vast op € 1.442;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. den Braber-Riemens, rechter, in aanwezigheid van mr. J.T. Jonker, griffier, op 10 september 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
De griffier is verhinderd om deze uitspraak te ondertekenen. De uitspraak is daarom alleen ondertekend door de rechter.
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.