Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/5246
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 september 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Vlissingen, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 23 mei 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 1 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 626.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende voor het jaar 2024 ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag OZB) van de gemeente Vlissingen opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 30 juli 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en namens de heffingsambtenaar [taxateur].
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1939) met een gebruiksoppervlakte van 169 m², gelegen op een perceel van 887 m² met twee dakkapellen, een garage en een berging/schuur.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 588.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de beschikte waarde van € 626.000.
3.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. [1] Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Deze bepaling strekt zich niet uit tot de overige aanslagen op het aanslagbiljet van 1 februari 2024. Omdat belanghebbende tegen deze aanslagen geen gronden heeft aangevoerd, blijven die buiten de beoordeling.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
4.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
4.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd. In de matrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen getaxeerd op een waarde van € 663.464 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1], [referentiewoning 2], [referentiewoning 3] en [referentiewoning 4] te [plaats]. In de matrix zijn deze referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.4.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft uitstraling, type en ligging voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
4.5.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo zijn de bijgebouwen afzonderlijk gewaardeerd, is met het verschil in perceeloppervlakte rekening gehouden door middel van een grondstaffel en is rekening gehouden met de verschillen in kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen tussen de woning en de referentiewoningen.
4.6.
Belanghebbende heeft ter zitting aangegeven dat zijn beroep met name ziet op het onbegrijpelijk verschil in stijging van de WOZ-waarde van zijn woning en die van de vergelijkbare buurwoningen, terwijl zowel de woning als de buurwoningen zijn vergeleken met dezelfde referentiewoningen.
4.7.
Deze stelling kan belanghebbende niet baten. Doel en strekking van de wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. Dit betekent dat procentuele stijging van de WOZ-waarde van de woning zelf en de procentuele stijging van de WOZ-waarde van andere onroerende zaken niet van belang zijn bij de waardebepaling van de woning. Daarnaast ligt in deze procedure slechts de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 aan de rechtbank voor en is zij niet bevoegd een oordeel te vellen over de WOZ-waarde van andere woningen in andere jaren.
4.8.
Voor zover belanghebbende met zijn stelling een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel slaagt dit naar het oordeel van de rechtbank niet. Zoals de heffingsambtenaar onbetwist heeft gesteld, zijn de woning en buurwoningen weliswaar oorspronkelijk identiek gebouwd, maar hebben deze sindsdien individuele wijzigingen ondergaan waardoor er verschillen zijn ontstaan in gebruiksoppervlakten en bijgebouwen. Hierdoor is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake (meer) van identieke woningen.
4.9.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. den Braber-Riemens, rechter, in aanwezigheid van mr. J.T. Jonker, griffier, op 10 september 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
De griffier is verhinderd om deze uitspraak te ondertekenen. De uitspraak is daarom alleen ondertekend door de rechter.
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.