Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/7455
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 september 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
(gemachtigde: mr. R.W.B. van de Middelaar verbonden aan Het nieuwe WOZ-bureau),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Goirle,de heffingsambtenaar.
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 24 september 2024.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 24 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 523.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Goirle voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 7 augustus 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen gemachtigde mr. R.W.B. van de Middelaar en als toehoorder namens de gemachtigde [naam 1]. Namens de heffingsambtenaar is verschenen [naam 2].
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1958) met een gebruikersoppervlakte van 73 m2. De woning is gelegen op een perceel van 606 m2. De woning heeft een hobbyruimte, een aanbouw en een vrijstaande berging.
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
3.1.1.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 471.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 523.000.
Omvang van het geschil
3.2.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
Beoordeling
3.3.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.4.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.5.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.6.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.7.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd dat op 1 mei 2025 door [taxateur] is opgemaakt.
3.8.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 530.669 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1], [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] te [plaats]. In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.9.
Belanghebbende stelt dat de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen niet bruikbaar zijn ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. De referentiewoningen aan de [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] zijn volgens belanghebbende niet bruikbaar, omdat in de taxatiematrix de gebruikersoppervlakten van deze referentiewoningen onjuist zijn weergegeven. De referentiewoning aan [referentiewoning 1] is volgens belanghebbende ook niet bruikbaar, omdat deze referentiewoning mogelijk niet op de openbare markt is verkocht.
3.10.
De rechtbank is van oordeel dat alle drie de referentiewoningen bruikbaar zijn om ter onderbouwing van de beschikte WOZ-waarde te kunnen dienen. Belanghebbende heeft als zodanig niet bestreden dat de referentiewoningen vergelijkbaar zijn met zijn woning. De enkele omstandigheid dat de gebruikersoppervlakten van de referentiewoningen aan de [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] onjuist zouden zijn weergegeven is onvoldoende reden om aan de bruikbaarheid van deze referentiewoningen te twijfelen. Bovendien heeft de heffingsambtenaar ter zitting toegelicht dat zij voor de gebruikersoppervlakte is uitgegaan van de IWOZ Vastgoedrapportages van de referentiewoningen. De rechtbank heeft geen reden te twijfelen aan de juistheid van de IWOZ Vastgoedrapporten. Belanghebbende heeft verder slechts het vermoeden geuit dat de referentiewoning aan [referentiewoning 1] niet op de openbare markt is verkocht. Voor dit vermoeden heeft belanghebbende echter geen enkel aanknopingspunt aangedragen, zodat ook dit vermoeden onvoldoende is om aan de bruikbaarheid van de referentiewoning te twijfelen.
3.10.1.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen dan ook voor wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar en gebruikersoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.11.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo zijn aan aparte onderdelen zoals de hobbyruimte, de aanbouw en de vrijstaande berging afzonderlijke waarden toegekend. Ook zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum en zijn de woning en de referentiewoningen op gemiddeld gewaardeerd met factor 3 voor ligging. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar aan alle woningen KOUDV-factoren toegekend en zijn bij zowel de woning als bij de referentiewoningen correcties toegepast voor het voorzieningenniveau, de kwaliteitstoestand en de onderhoudstoestand ten opzichte van de woning. Het betreffen zowel neerwaartse correcties als opwaartse correcties. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee inzichtelijk heeft gemaakt dat met de verschillen rekening is gehouden.
3.12.
Belanghebbende betwist dat bij de waardebepaling van de woning voldoende rekening is gehouden met de onder gemiddelde onderhoudstoestand en kwaliteitstoestand van de woning. De rechtbank oordeelt echter dat de heffingsambtenaar bij de waardering een neerwaartse correctie van in totaal € 42.271 (25%) heeft toegepast voor zowel de gedateerde voorzieningen als de onder gemiddelde kwaliteitstoestand en onderhoudstoestand van de woning. Volgens de rechtbank is hiermee voldoende rekening gehouden met de onder gemiddelde kwaliteitstoestand en onderhoudstoestand van de woning waardoor deze stellingen van belanghebbende niet worden gevolgd.
3.13.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning van het belastingjaar 2024 niet te hoog vastgesteld.
4.Conclusie en gevolgen
4.1.
Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
4.2.
Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
5.Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Peters, rechter, in aanwezigheid van M.M.I. van Dijk-Saris, griffier, op 15 september 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.