Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/5842
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 januari 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant(gemeente Breda), de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 20 juni 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 24 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 1.222.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende voor het jaar 2024 ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag OZB) van de gemeente Breda opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 27 november 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde en namens de heffingsambtenaar [naam] en [taxateur] (taxateur).
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 2018) met een woonoppervlakte van 247 m² gelegen op een perceel van 644 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 978.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de beschikte waarde van € 1.222.000.
3.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. [1] Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Deze bepaling strekt zich niet uit tot de overige aanslagen op het aanslagbiljet van 24 februari 2024. Omdat belanghebbende tegen deze aanslagen geen gronden heeft aangevoerd, blijven die buiten de beoordeling.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [2]
4.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Onderbouwing van de standpunten van partijen
4.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd dat op 6 november 2024 door [taxateur] is opgemaakt.
4.4.
In de matrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 1.283.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats] . In de matrix zijn referentiewoningen vergeleken met de woning. In de bijlagen van de matrix staan foto’s van de referentiewoningen en de woning en een uitdraaien van het door de heffingsambtenaar gebruikte indexeringsprogramma.
4.5.
Belanghebbende heeft aan de door hem voorgestane waarde een eigen taxatierapport ten grondslag gelegd. Als referentiewoningen zijn gebruikt [adres 5] , [adres 6] en [adres 4] te [plaats] . In het rapport zijn de referentiewoningen vergeleken met de woning. Bij het taxatierapport zijn de foto’s en de tekst van de verkoopbrochures gevoegd.
Vergelijkbaarheid referentiewoningen
4.6.
Partijen hebben de vergelijkbaarheid van de door hen gebruikte referentiewoningen over en weer niet betwist. De rechtbank is van oordeel dat zowel de door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen, als de door belanghebbende gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de referentiewoningen in het bijzonder wat betreft type, ligging en bouwjaar goed vergelijkbaar zijn met de woning.
Beoordeling van de waarde van de woning
4.7.
De rechtbank stelt voorop dat partijen een zekere vrijheid toekomt in de keuze van referentiewoningen, mits deze voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Deze vrijheid is echter niet onbeperkt. In het geval de wederpartij andere referentiewoningen aandraagt die ook voldoende vergelijkbaar zijn met de woning om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen, dan ligt het op de weg van de partij waarop de bewijslast rust om aannemelijk te maken dat de door haar gebruikte referentiewoningen beter vergelijkbaar zijn met de woning dan de door de wederpartij gebruikte referentiewoningen.
4.8.
In dat kader hebben partijen hun keuze voor de door hen gebruikte referentiewoningen toegelicht. De taxateur heeft ter zitting aangegeven dat zijn keuze van de referentiewoningen is gebaseerd op ligging, bouwjaar, primaire – en secundaire objectkenmerken. Belanghebbende heeft zijn keuze gebaseerd op ligging, bouwjaar, woon- en perceeloppervlakte.
4.9.
Naar het oordeel van de rechtbank zijn beide partijen er niet in geslaagd om aannemelijk te maken dat alleen de door die partij gebruikte referentieobjecten, met uitsluiting van de door de wederpartij gebruikte referentieobjecten, kunnen dienen ter onderbouwing van de waarde. Weliswaar hebben partijen aangevoerd welke selectiecriteria zij bij de keuze van de door hen gebruikte referentieobjecten hebben gebruikt, maar zij hebben naar het oordeel van de rechtbank niet voldoende specifiek toegelicht dat deze selectiecriteria ook tot gevolg moeten hebben dat de referentieobjecten van de andere partij buiten beschouwing moeten worden gelaten.
4.10.
Verder is ter zitting gebleken dat beide partijen de referentiewoningen [adres 4] en de [adres 4] zeer goed vergelijkbaar vinden met de woning. De rechtbank hecht daarom de meeste bewijskracht aan deze referentiewoningen.
4.11.
Belanghebbende heeft de gegevens die ten grondslag liggen aan de waarde-opbouw van de [adres 4] , zoals voorgestaan door de heffingsambtenaar, niet betwist. Dit betekent dat de rechtbank uitgaat van de juistheid daarvan.
4.12.
Bij de woning aan [adres 2] constateert de rechtbank dat partijen de waarde-opbouw anders vormgeven door verschillende indexcijfers en KOUDV-factoren te hanteren. Het geschil spitst zich toe op de vraag wie van de partijen de door hem voorgestane waarde-onderdelen van de deze referentiewoning aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank ligt het gelijk aan de zijde van de heffingsambtenaar.
4.13.
De rechtbank overweegt hiertoe als volgt. De rechtbank weegt het door de heffingsambtenaar gehanteerde indexcijfer zwaarder, omdat deze is onderbouwd met een uitdraai van het indexeringsprogramma en de indexering heeft plaatsgevonden vanaf de verkoopdatum tot de waardepeildatum. Dat weegt naar het oordeel van de rechtbank in deze zaak zwaarder dan de enkele verwijzing van belanghebbende naar de gepubliceerde kwartaalcijfers van het CBS en indexatie vanaf de datum van overdracht naar de waardepeildatum. Verder overweegt de rechtbank dat ook aan de door de heffingsambtenaar gehanteerde waardering van de KOUDVL-factoren de meeste bewijskracht toekomt. In het taxatierapport van belanghebbende wijken de KOUDV-factoren van de referentiewoning [adres 2] af van het gemiddelde. Het ligt dan op de weg van belanghebbende om aannemelijk te maken dat deze afwijking gerechtvaardigd is. Dat heeft hij naar het oordeel van de rechtbank niet voldoende gedaan. De geciteerde tekst uit de verkoopbrochure overtuigt de rechtbank niet. Wél kan worden aangesloten bij de overgelegde foto’s, maar die geven naar het oordeel van de rechtbank geen aanleiding om substantiële verschillen te constateren tussen de referentiewoning en de woning die een bovengemiddelde waardering in KOUDV-factoren van de referentiewoning rechtvaardigen. Dit betekent dat de rechtbank uitgaat van de door de heffingsambtenaar gehanteerde waarde-opbouw van de referentiewoning [adres 4] .
4.14.
De rechtbank stelt vast dat indien wordt uitgegaan van de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde-onderdelen van [adres 4] en [adres 4] de beschikte waarde voor het belastingjaar 2024 niet te hoog is vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. J.T. Jonker, griffier, op 8 januari 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.