Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 11512393 \ CV EXPL 25-415
Vonnis van 10 september 2025 (bij vervroeging)
in de zaak van
REBUILD B.V.,
te Ulvenhout,
eisende partij,
hierna te noemen: Rebuild,
gemachtigde: mr. D. van der Bie (DAS Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringmaatschappij N.V.),
tegen
[huurder],
te [plaats],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [huurder],
gemachtigde: mr. R.D. Langezaal (Raedsman).
1.De zaak in het kort
Rebuild verhuurt een bedrijfsruimte aan [huurder]. Deze zaak gaat over de vraag of voor de opzegging van de huurovereenkomst een opzegtermijn van twaalf maanden of van drie maanden geldt. De kantonrechter oordeelt dat [huurder] niet heeft bewezen dat in afwijking van de schriftelijke huurovereenkomst mondeling een opzegtermijn van drie maanden is afgesproken. [huurder] moet € 13.729,75 aan achterstallige huur betalen. Onder ‘de beoordeling’ legt de kantonrechter dit oordeel verder uit.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 30 april 2025 en de daarin opgenomen stukken,
- de brief 15 augustus 2025 met aanvullende producties 6 en 9 t/m 14 van Rebuild,
- de akte vermeerdering van eis van Rebuild,
- de e-mail van 25 augustus 2025 met aanvullende productie 15 van Rebuild,
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 26 augustus 2025.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
Op 1 mei 2019 is tussen (de rechtsvoorganger van) Rebuild en [huurder] een huurovereenkomst tot stand gekomen voor een bedrijfsruimte aan [adres] (hierna: het gehuurde). De huurprijs bedraagt, inclusief servicekosten, laatstelijk € 1.203,33 per maand.
3.2.
In de huurovereenkomst staan onder meer de volgende bepalingen:
“Duur, verlenging en opzegging
3.1
Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 1 jaar, ingaande op 1 mei 2019 en lopende tot en met 30 april 2020.
3.2
Deze huurovereenkomst wordt, na ommekomst van de in 3.1 genoemde periode, behoudens beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging door huurder of verhuurder in overeenstemming met 3.4 en 3.5 voortgezet voor een aansluitende periode van elke keer één jaar.
3.3
Na ommekomst van de in 3.2 genoemde periode wordt deze huurovereenkomst, behoudens beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging door huurder of verhuurder in overeenstemming met 3.4 en 3.5 voortgezet van telkens één jaar.
3.4
Beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging vindt plaats door huurder aan verhuurder of door verhuurder aan huurder tegen het einde van de lopende huurperiode; ingeval van het eerste jaar een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, tegen ieder tijdstip, een en ander met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste 4 maanden voor 1 mei 2020.
Vanaf 2e jaar opzeggen:
(12 maanden voor het einde van de huurperiode 1 mei 2021 > huurperiode 1 jaar, en verlengd met elke keer 1 jaar) Verhuurder neemt daarbij de wettelijke opzeggingsgronden in acht van 12 maanden.
3.5
Opzegging van deze huurovereenkomst dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven. ”
3.3.
Op 9 mei 2024 heeft [huurder] Rebuild laten weten dat hij de huurovereenkomst op een zo kort mogelijke termijn wil beëindigen, omdat hij zijn bedrijf op een andere locatie wil voortzetten.
3.4.
Per e-mail van 12 mei 2024 schrijft Rebuild aan [huurder] onder meer dat in het huurcontract een opzegtermijn van twaalf maanden staat. Rebuild stelt voor dat [huurder] na 1 juni 2024 nog zes maanden huur betaalt, mits een nieuwe huurder is gevonden. [huurder] is hiermee niet akkoord gegaan.
3.5.
Per brief van 6 september 2024 verzoekt de gemachtigde van Rebuild [huurder] onder meer de huurachterstand vanaf juni 2024 ter hoogte van € 4.809,32 te betalen.
3.6.
Per brief van 7 oktober 2024 stelt de gemachtigde van [huurder] zich onder meer op het standpunt dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd tegen 1 september 2024.
3.7.
Per brief van 2 december 2024 verklaart mevrouw [naam 1]:
“(…) In 2020 zijn we een contract aangegaan met de huidige huurder.(…)
Uitzondering hierop was de opzegtermijn van 4 maanden in het eerste jaar van opstarten. Na het eerste jaar gelden de bepalingen in het contract. Wij zijn dus geen mondelinge opzegtermijn van 3 maanden overeengekomen.
(…)”
3.8.
Per e-mail van 28 maart 2025 nodigt de gemachtigde van Rebuild de (toenmalige) gemachtigde van [huurder] uit voor een voorinspectie op 22 april 2025 om 8.00 uur en een eindinspectie en sleuteloverdracht op 9 mei 2025 om 8.00 uur. [huurder] is niet op deze afspraken verschenen.
3.9.
Op 14 mei 2025 heeft de sleuteloverdracht en oplevering van het gehuurde plaatsgevonden.
4.Het geschil
4.1.
Rebuild vordert, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [huurder] te veroordelen om aan Rebuild tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen:
I. € 14.335,68 aan onbetaald gelaten huurpenningen tot en met 13 mei 2025 inclusief buitengerechtelijke incassokosten van € 605,93, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van het intreden van verzuim, althans vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;
II. de proceskosten.
4.2.
Rebuild legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [huurder] heeft de huurovereenkomst op 9 mei 2024 opgezegd. Op grond van artikel 3.4 van de huurovereenkomst geldt een opzegtermijn van twaalf maanden. De huurovereenkomst eindigt op 9 mei 2025. [huurder] is tot en met 13 mei 2025 huur verschuldigd. [huurder] heeft ten onrechte geen huur meer betaald vanaf juni 2024.
4.3.
[huurder] voert verweer. [huurder] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Rebuild, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Rebuild, met veroordeling van Rebuild in de kosten van deze procedure.
4.4.
[huurder] voert het volgende aan. In afwijking van de huurovereenkomst is met de vorige verhuurder, mevrouw [naam 1], mondeling afgesproken dat de opzegtermijn drie maanden is. Op grond van art. 7:226 lid 3 BW is dit beding tevens bindend voor Rebuild. Na de opzegging door [huurder] in mei 2024 heeft Rebuild een bord ‘te huur’ op het pand geplaatst. Dit is niet met [huurder] overlegd. Wel heeft [huurder] hierdoor kunnen aannemen dat werd gehandeld naar de door [huurder] weergegeven afspraken en dat Rebuild met de opzegging per 1 september 2024 heeft ingestemd. In het verhuuraanbod heeft [huurder] ook niet vermeld dat het pand pas op 1 juni 2025 beschikbaar zou zijn.
4.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
Kern van het geschil: opzegtermijn van twaalf maanden of drie maanden?
5.1.
Het gaat in deze zaak over een huurovereenkomst voor een bedrijfsruimte. De kern van het geschil gaat over de vraag wat de lengte is van de opzegtermijn van de huurovereenkomst. Volgens Rebuild is de opzegtermijn twaalf maanden, is de huurovereenkomst op 9 mei 2025 geëindigd en moet [huurder] tot en met 13 mei 2025 huur betalen. Volgens [huurder] is de opzegtermijn drie maanden en is de huurovereenkomst op 1 september 2024 geëindigd.
Stelplicht en bewijslast van opzegtermijn van drie maanden rusten op [huurder]
5.2.
Partijen zijn het erover eens dat de huurovereenkomst telkens met een jaar werd verlengd en op grond van de schriftelijke huurovereenkomst een opzegtermijn van twaalf maanden geldt. [huurder] stelt zich op het standpunt dat na het sluiten van de huurovereenkomst een nieuwe, andere afspraak is gemaakt over de opzegtermijn. Volgens [huurder] is in 2020 met de rechtsvoorganger van Rebuild mondeling een opzegtermijn van drie maanden na het eerste jaar afgesproken. Aangezien [huurder] een beroep doet op een andersluidende afspraak waardoor hij is bevrijd van de verbintenis waarop Rebuild een beroep doet, is dat een zogenoemd bevrijdend verweer. Dat betekent dat de stelplicht en bewijslast van de andersluidende afspraak, namelijk een opzegtermijn van drie maanden na het eerste jaar, op [huurder] rusten. Tijdens de zitting heeft [huurder] bevestigd dat sprake is van een bevrijdend verweer en dat de stelplicht en bewijslast op hem rusten.
Opzegtermijn van drie maanden is niet bewezen
5.3.
Beoordeeld moet worden of [huurder] heeft bewezen dat met de rechtsvoorganger van Rebuild mondeling een van de schriftelijke huurovereenkomst afwijkende afspraak over de opzegtermijn is gemaakt en dat na het eerste jaar een opzegtermijn van drie maanden is afgesproken. De kantonrechter is van oordeel dat [huurder] dit bewijs niet heeft geleverd en legt dat hierna uit.
5.4.
Tijdens de mondelinge behandeling zijn mevrouw [naam 1] en de heer [naam 2] als getuigen gehoord. Partijen hebben tijdens de mondelinge behandeling verklaard af te zien van verdere bewijslevering.
5.5.
Mevrouw [naam 1] heeft onder meer het volgende verklaard:
“
Over de opzegtermijn is afgesproken dat deze een jaar is. Dat staat ook zo opgenomen in het contract. Ik was betrokken bij de ondertekening en meneer [huurder] was daarbij ook aanwezig. Het staat in artikel 3.4. Ik heb het hele contract opgesteld. Het contract was van tevoren al toegestuurd en bij het uitreiken van de sleutels werd het ondertekend. Er is per e-mail contact geweest over de opzegtermijn voor het eerste jaar. Voor het eerste jaar is een opzegtermijn van 4 maanden afgesproken. Er is niet gesproken over een opzegtermijn na het eerste jaar. Daarover staat een bepaling in het contract. Dat contract is ondertekend.
Over de opzegtermijn is afgesproken dat deze een jaar is. Dat staat ook zo opgenomen in het contract. Ik was betrokken bij de ondertekening en meneer [huurder] was daarbij ook aanwezig. Het staat in artikel 3.4. Ik heb het hele contract opgesteld. Het contract was van tevoren al toegestuurd en bij het uitreiken van de sleutels werd het ondertekend. Er is per e-mail contact geweest over de opzegtermijn voor het eerste jaar. Voor het eerste jaar is een opzegtermijn van 4 maanden afgesproken. Er is niet gesproken over een opzegtermijn na het eerste jaar. Daarover staat een bepaling in het contract. Dat contract is ondertekend.
Ik blijf bij mijn verklaring van 2 december 2024 die als productie 8 bij de dagvaarding is overgelegd.”
De heer [naam 2] heeft onder meer het volgende verklaard:
“
Ik was niet betrokken bij het sluiten van de huurovereenkomst tussen [naam 1] en meneer [huurder]. Ik weet niet wat er is afgesproken over de opzegtermijn van de huur.
Ik was niet betrokken bij het sluiten van de huurovereenkomst tussen [naam 1] en meneer [huurder]. Ik weet niet wat er is afgesproken over de opzegtermijn van de huur.
(…)
U vraagt mij naar de e-mails van mevrouw [naam 1] waarin voor het eerste jaar een opzegtermijn van 6 maanden wordt genoemd. Daarna heeft mevrouw [naam 3] gezegd dat ze graag 3 maanden voor het eerste jaar wilde. Daarna heeft mevrouw [naam 1] gezegd dat het 4 maanden werd voor het eerste jaar. U vraagt mij wanneer er 3 maanden voor alle jaren is afgesproken. Het eerste jaar is 3 maanden gezegd door mevrouw [naam 1]. Na corona is door haar ook 3 maanden gezegd. Dat heeft zij telefonisch gezegd.”
5.6.
Uit de verklaring van [naam 2] blijkt dat hij zelf niet betrokken is geweest bij het sluiten van de huurovereenkomst. Hij verklaart weliswaar dat er na corona een opzegtermijn van drie maanden is afgesproken, maar in het licht van de verklaring van mevrouw [naam 1] vindt de kantonrechter dit onvoldoende concreet. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [huurder] niet bewezen dat mondeling een van de schriftelijke huurovereenkomst afwijkende opzegtermijn van drie maanden na het eerste jaar is afgesproken.
Plaatsen bord ‘te huur’ door Rebuild is geen instemming met opzegging per 1 september 2024
5.7.
Het verweer van [huurder] dat Rebuild in mei 2024 een bord ‘te huur’ op het pand heeft geplaatst en dat daaruit kan worden afgeleid dat Rebuild met de opzegging per 1 september 2024 heeft ingestemd slaagt niet. Het enkele feit dat Rebuild een bord met ‘te huur’ heeft geplaatst is onvoldoende om instemming met de opzegging van de huurovereenkomst per 1 september 2024 aan te nemen. Die instemming moet duidelijk en ondubbelzinnig zijn en dat is niet aan de orde. Integendeel; Rebuild heeft [huurder] meermaals voldoende duidelijk gemaakt dat zij vasthoudt aan de opzegtermijn van twaalf maanden. Zo schrijft Rebuild in haar e-mail van 12 mei 2024 aan [huurder] onder meer:
“
Naar aanleiding van uw app op dinsdag 7 mei 2024 hebben we een gesprek gehad op donderdag 9 mei 2024 waarin u heeft aangegeven dat u het huurcontract wilt verbreken. U gaf aan dit zo spoedig mogelijk te willen verbreken. Hierbij heb ik aangegeven dat in het huurcontract staat beschreven dat u een huuropzegtermijn heeft van 12 maanden. Deze tijd is er normaliter om ons de gelegenheid te geven een nieuwe huurder te gaan vinden. Dit huurcontract bent u aangegaan met de vorige eigenaar van het pand dat hebben wij bij aankoop van het pand mee overgenomen. Wij willen graag met u meedenken. (…)”In een whatsapp-bericht aan [huurder] schrijft de heer Verpaalen namens Rebuild op 28 mei 2024: “
We hebben geen verlopen huurcontract. We hebben huurcontract overgenomen van de vorige eigenaar. Daarin staat dat u een jaar opzegtermijn heeft. Daarin willen wij meedenken.” Per brieven van 6 september 2024 en 3 oktober 2024 laat de gemachtigde aan [huurder] weten dat de opzegtermijn twaalf maanden is.
Naar aanleiding van uw app op dinsdag 7 mei 2024 hebben we een gesprek gehad op donderdag 9 mei 2024 waarin u heeft aangegeven dat u het huurcontract wilt verbreken. U gaf aan dit zo spoedig mogelijk te willen verbreken. Hierbij heb ik aangegeven dat in het huurcontract staat beschreven dat u een huuropzegtermijn heeft van 12 maanden. Deze tijd is er normaliter om ons de gelegenheid te geven een nieuwe huurder te gaan vinden. Dit huurcontract bent u aangegaan met de vorige eigenaar van het pand dat hebben wij bij aankoop van het pand mee overgenomen. Wij willen graag met u meedenken. (…)”In een whatsapp-bericht aan [huurder] schrijft de heer Verpaalen namens Rebuild op 28 mei 2024: “
We hebben geen verlopen huurcontract. We hebben huurcontract overgenomen van de vorige eigenaar. Daarin staat dat u een jaar opzegtermijn heeft. Daarin willen wij meedenken.” Per brieven van 6 september 2024 en 3 oktober 2024 laat de gemachtigde aan [huurder] weten dat de opzegtermijn twaalf maanden is.
5.8.
Uit deze correspondentie blijkt dat Rebuild vasthoudt aan de opzegtermijn van twaalf maanden en dat Rebuild bereid is mee te denken over een oplossing. Rebuild heeft toegelicht dat zij in het kader van een oplossing alvast op zoek wilde naar een nieuwe huurder en dat de huurovereenkomst eerder kon worden beëindigd als een nieuwe huurder was gevonden. Overigens heeft [huurder] er zelf voor gekozen meermaals niet mee te werken aan bezichtigingen van het gehuurde door potentiële nieuwe huurders en zijn er voor het einde van de huurovereenkomst geen nieuwe huurders gevonden.
[huurder] moet de huur over de periode juni 2024 tot en met 13 mei 2025 betalen
5.9.
De conclusie is dat gelet op de opzegtermijn van twaalf maanden de huurovereenkomst op 9 mei 2025 is geëindigd. Vast staat dat [huurder] vanaf juni 2024 geen huur meer heeft betaald. [huurder] moet dus tot en met 9 mei 2025 de huur betalen. Rebuild vordert over de periode 9 mei tot en met 13 mei 2025 een vergoeding gelijk aan de huurprijs (art. 7:225 BW), omdat [huurder] het gehuurde in deze periode onder zich heeft gehouden. [huurder] heeft op de zitting gezegd dat Rebuild op 9 mei 2025 de sleutel kon komen halen. Het was aan [huurder] als huurder om mee te werken een de oplevering, die door Rebuild tijdig was aangekondigd. [huurder] heeft op deze aankondiging niet gereageerd. Aangezien [huurder] niet heeft meegewerkt aan de oplevering op 9 mei 2025 en deze pas op 13 mei 2025 heeft plaatsgevonden, is [huurder] over de periode van 9 t/m 13 mei een vergoeding verschuldigd, die gelijk is aan de huur.
5.10.
De conclusie is dat het door Rebuild gevorderde bedrag aan huur en gebruiksvergoeding over de periode juni 2024 tot en met 13 mei 2025 ter hoogte van in totaal € 13.729,75 zal worden toegewezen.
De gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf de dag van dagvaarding. Rebuild heeft namelijk niet gesteld van welke verzuimdatum of verzuimdata moet worden uitgegaan.
[huurder] moet de buitengerechtelijke incassokosten betalen
5.11.
Rebuild vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Rebuild heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Rebuild heeft daarom recht op een vergoeding voor de kosten van die werkzaamheden. Het door Rebuild gevorderde bedrag is lager dan het bedrag dat op grond van het Besluit verschuldigd is. Daarom zal het gevorderde bedrag van € 605,93 worden toegewezen. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen.
[huurder] moet de proceskosten betalen
5.12.
[huurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Rebuild worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
120,78
- griffierecht
€
543,00
- kosten getuigen
€
150,00
- salaris gemachtigde
€
678,00
(2 punten × € 339,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.626,78
Uitvoerbaar bij voorraad
5.13.
Zoals Rebuild heeft verzocht, wordt dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
veroordeelt [huurder] om aan Rebuild te betalen een bedrag van € 13.729,75, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, vanaf de dag van dagvaarding, tot de dag van volledige betaling,
6.2.
veroordeelt [huurder] om aan Rebuild te betalen een bedrag van € 605,93 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, vanaf de dag van dagvaarding, tot de dag van volledige betaling,
6.3.
veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 1.626,78, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Van Vliet en bij vervroeging in het openbaar uitgesproken op 10 september 2025.