Uitspraak
RECHTBANK Zeeland-West-Brabant
Civiel recht
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: C/02/438717 / KG ZA 25-422
Vonnis in kort geding van 24 september 2025
in de zaak van
1.[eiser] ,
te [plaats 1] ,
hierna te noemen: [eiser] ,
2.
STICHTING ADMINISTRATIEKANTOOR RBU,
2.
STICHTING ADMINISTRATIEKANTOOR RBU,
te Breda,
hierna te noemen: RBU,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: eisers,
advocaat: mr. L.A. Drenth,
tegen
1.
DE ONBEKENDE PERSONEN DIE ZONDER RECHT OF TITEL VERBLIJVEN IN DE GEBOUWDE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN, STAANDE EN GELEGEN TE [plaats 2] AAN DE [adres] , INTERN GENUMMERD [kamer 1],
DE ONBEKENDE PERSONEN DIE ZONDER RECHT OF TITEL VERBLIJVEN IN DE GEBOUWDE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN, STAANDE EN GELEGEN TE [plaats 2] AAN DE [adres] , INTERN GENUMMERD [kamer 1],
2.
DE ONBEKENDE PERSONEN DIE ZONDER RECHT OF TITEL VERBLIJVEN IN DE GEBOUWDE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN, STAANDE EN GELEGEN TE [plaats 2] AAN DE [adres] , INTERN GENUMMERD [kamer 2],
DE ONBEKENDE PERSONEN DIE ZONDER RECHT OF TITEL VERBLIJVEN IN DE GEBOUWDE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN, STAANDE EN GELEGEN TE [plaats 2] AAN DE [adres] , INTERN GENUMMERD [kamer 2],
3.
DE ONBEKENDE PERSONEN DIE ZONDER RECHT OF TITEL VERBLIJVEN IN DE GEBOUWDE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN, STAANDE EN GELEGEN TE [plaats 2] AAN DE [adres] , INTERN GENUMMERD [kamer 3],
DE ONBEKENDE PERSONEN DIE ZONDER RECHT OF TITEL VERBLIJVEN IN DE GEBOUWDE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN, STAANDE EN GELEGEN TE [plaats 2] AAN DE [adres] , INTERN GENUMMERD [kamer 3],
te [plaats 2] ,
gedaagde partijen,
hierna te noemen: gedaagden,
niet verschenen.
1.De zaak in het kort
1.1.
[eiser] is eigenaar van een pand in [plaats 2] en RBU verhuurt de kamers in dit pand. Een aantal van de kamers in het pand is gekraakt. Eisers vorderen daarom bij de voorzieningenrechter ontruiming. De voorzieningenrechter zal die vordering (grotendeels) toewijzen. Hieronder legt de voorzieningenrechter dit oordeel uit.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 8;
- de producties 9 en 10 van eisers;
- de producties 9 en 10 van eisers;
- de brieven van eisers die zijn betekend aan gedaagden;
- de mondelinge behandeling van 10 september 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de spreekaantekeningen van mr. Drenth namens eisers
- de op zitting overgelegde factuur van de deurwaarder met de advertentiekosten.
- de mondelinge behandeling van 10 september 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de spreekaantekeningen van mr. Drenth namens eisers
- de op zitting overgelegde factuur van de deurwaarder met de advertentiekosten.
3.De feiten
3.1.
[eiser] is eigenaar van de gebouwde onroerende zaak plaatselijk bekend als [adres] in [plaats 2] (hierna: het onroerend goed).
3.2.
De kamers in het onroerend goed worden verhuurd door RBU.
3.3.
Enige tijd geleden hebben eisers vernomen dat gedaagden verblijven in het onroerend goed, in het bijzonder in de kamers [kamer 1] , [kamer 2] en [kamer 3] , en dat zij dat kraken.
3.4.
Bij brief van 22 juli 2025 zijn gedaagden gesommeerd om het onroerend goed binnen 24 uur na afgifte van de sommatiebrief te verlaten en al hun eigendommen uit het pand te verwijderen. Gedaagden hebben hier geen gehoor aan gegeven.
3.5.
Op 7 augustus 2025 is door [eiser] van het kraken aangifte gedaan bij de politie.
3.6.
De gemeente Roosendaal heeft [eiser] op 17 juli 2025 een schriftelijke waarschuwing gegeven in verband met overlast rondom het onroerend goed. Hierin staat dat uit diverse meldingen van omwonenden, bestuurlijke rapportages van de politie en controlerapporten van de toezichthouders blijkt dat de openbare orde rond het onroerend goed ernstig wordt verstoord. De verstoring bestaat onder andere uit overlast door drugs- en alcoholgebruik, geschreeuw, het lastigvallen van omwonenden door bewoners en/of bezoekers en ruzies. Daarnaast zou er een toeloop van drugsgebruikers zijn en zijn in een van de kamers vuurwapens en harddrugs aangetroffen. In deze brief staat verder dat als de overlast in en rondom het onroerend goed niet stopt of in ieder geval ernstig afneemt, de Burgemeester van Roosendaal zich genoodzaakt zal zien om gebruik te maken van zijn bevoegdheid om het onroerend goed tijdelijk te sluiten.
3.7.
Op 22 juli 2025 heeft de gemeente Roosendaal [eiser] opnieuw aangeschreven. Ditmaal vanwege afval in de tuin van het onroerend goed. De gemeente heeft het voornemen geuit een last onder bestuursdwang toe te passen, indien de overtreding niet uiterlijk 29 juli 2025 wordt beëindigd.
3.8.
Huurders van RBU hebben geklaagd over de overlast die zij ervaren door de krakers.
3.9.
Op 21 augustus 2025 heeft de gemeente Roosendaal aan [eiser] een last onder bestuursdwang opgelegd indien het afval in de tuin van het onroerend goed niet uiterlijk 28 augustus 2025 zal zijn verwijderd.
4.Het geschil
4.1.
Eisers vorderen samengevat - ontruiming van de gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan aan [adres] , intern genummerd kamers [kamer 1] , [kamer 2] en [kamer 3] te [plaats 2] , en te bepalen dat de veroordeling tot ontruiming bij herkraak tot een jaar na de dag waartegen de ontruiming is geëffectueerd ten uitvoer kan worden gelegd en veroordeling van gedaagden in de proceskosten.
4.2.
Eisers leggen aan de vordering het volgende ten grondslag. Gedaagden hebben zonder recht of titel het onroerend goed in gebruik. Zij maken daarmee een inbreuk op het eigendomsrecht en de mogelijkheid van eisers tot verhuur. Gedaagden handelen daarmee ook onrechtmatig. Gedaagden handelen ook onrechtmatig door de overlast die zij veroorzaken. Eisers hebben spoedeisend belang bij de ontruiming. Als gevolg van het kraken kunnen de kamers niet verhuurd worden en kan er geen huurgenot worden verschaft. De bedrijfsvoering van eisers komt daarmee in gevaar. Ook dreigt de gemeente met actie en mogelijk wordt het onroerend goed gesloten als de krakers blijven.
4.3.
Op de stellingen van eisers wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
5.1.
Gedaagden zijn niet verschenen. Bij de dagvaarding zijn de bij de wet voorgeschreven formaliteiten in acht genomen, zodat verstek kan worden verleend.
5.2.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De voorzieningenrechter moet daarom eerst beoordelen of eisers ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang hebben. Daarnaast geldt dat de voorzieningenrechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
5.3.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter hebben eisers een spoedeisend belang bij de gevorderde ontruiming. Eisers hebben hun spoedeisend belang voldoende aannemelijk gemaakt door onder meer te wijzen op de brieven van de gemeente Roosendaal waarin de last onder bestuursdwang wordt aangezegd en waarin de mogelijke sluiting van het onroerend goed door de burgemeester aan de orde komt. Eisers hebben er bovendien belang bij dat zij de kamers die gekraakt worden, weer kunnen gaan verhuren. Ter zitting is aan de orde gekomen dat de bestaande situatie in de weg staat aan verhuur van de kamers in het onroerend goed.
5.4.
Vast staat dat [eiser] eigenaar is van het onroerend goed. Niet weersproken is dat gedaagden daar zonder recht of titel verblijven. Gedaagden maken daarmee inbreuk op het eigendomsrecht van [eiser] , waardoor de vordering tot ontruiming in beginsel toegewezen kan worden. De gevorderde ontruiming komt de voorzieningenrechter ook niet onrechtmatig of ongegrond voor. Tegen de gevorderde ontruimingstermijn van drie dagen na betekening van het vonnis is evenmin verweer gevoerd, waardoor de voorzieningenrechter deze vordering zal toewijzen. De voorzieningenrechter overweegt over de vorderingen van eisers verder nog het volgende.
5.5.
Op grond van artikel 557a lid 2 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) bepaalt de rechter dat een bevel tot ontruiming niet ten uitvoer kan worden gelegd, totdat hij omtrent het al dan niet bepalen van een termijn als bedoeld in lid 1 heeft beslist, na terzake inlichtingen te hebben ingewonnen bij burgemeester en wethouders van de gemeente waarin de onroerende zaak zich bevindt, tenzij dat onverenigbaar zou zijn met het belang van degene op wiens vordering het bevel tot ontruiming wordt gedaan. De voorzieningenrechter acht het onverenigbaar met het belang dat eisers bij de vordering hebben om nog nadere inlichtingen als bedoeld in artikel 557a lid 2 Rv in te winnen. De kamers in het onroerend goed worden verhuurd, waarbij de huurders gebruik maken van een aantal gemeenschappelijke ruimtes, zoals de toegang, hal, gangen en de tuin. De krakers maken ook gebruik van deze ruimtes, waardoor het woongenot van de legitieme huurders wordt geschaad. Dit maakt ook de verhuur van kamers onmogelijk. Eisers hebben verschillende brieven van de gemeente Roosendaal overgelegd waaruit volgt dat sprake is van overlast en dat de gemeente wil gaan handhaven. Gelet hierop hebben eisers belang bij een spoedige ontruiming van de gekraakte kamers.
5.6.
De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie zal worden afgewezen, omdat zij ingevolge artikel 556 lid 1 en artikel 557 Rv overbodig is.
5.7.
Eisers vorderen verder op grond van artikel 557a lid 3 Rv dat de veroordeling tot ontruiming (bij herkraak) tot één jaar na de dag waartegen de ontruiming is geëffectueerd ten uitvoer kan worden gelegd. Die formulering sluit niet aan bij de formulering van de termijn genoemd in artikel 557a lid 3 Rv. De voorzieningenrechter zal de vordering daarom toewijzen conform artikel 557a lid 3 Rv.
5.8.
Gedaagden zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van eisers worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
144,47
- griffierecht
€
714,00
- salaris advocaat
€
715,00
- advertentiekosten
€
1.231,44
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.982,91
6.De beslissing
De voorzieningenrechter
6.1.
verleent verstek tegen gedaagden,
6.2.
veroordeelt gedaagden om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis de gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan aan [adres] , intern genummerd kamers [kamer 1] , [kamer 2] en [kamer 3] te [plaats 2] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van eisers zijn,
6.3.
bepaalt dat deze veroordeling binnen de in artikel 557a lid 3 Rv genoemde termijn van een jaar ook ten uitvoer zal kunnen worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging daar bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer dat zich voordoet,
6.4.
veroordeelt gedaagden in de proceskosten van € 2.982,91, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als gedaagden niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
6.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door Sterk en in het openbaar uitgesproken op 24 september 2025.