Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/7069
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 oktober 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. R.W.B. van Middelaar, verbonden aan Het nieuwe WOZ-bureau),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 2 september 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 1.107.000. (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Tilburg voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 3 september 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende, en namens de heffingsambtenaar [naam 1] en [taxateur] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1981) met een woonoppervlakte van 255 m² en een serre (22 m²), dakkapel en vrijstaande garage met platdak (40 m²). De woning ligt op een perceel van 1.077 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 715.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 1.107.000.
3.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat staat in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de onroerende zaak. Tegen de aanslagen OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
5. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die op 13 augustus 2025 door taxateur [taxateur] is opgemaakt.
5.1.
In de matrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 1.154.715 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] te [plaats] . In de matrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
5.2.
Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ–waarde van € 1.107.000 niet te hoog is.
Vergelijkbaarheid referentiewoningen
6. Partijen zijn het erover eens dat de referentiewoning aan [adres 4] het best vergelijkbaar is met de woning van belanghebbende. Om die reden gaat de rechtbank enkel uit van de referentiewoning aan [adres 4] en worden de overige referentiewoningen buiten beschouwing gelaten. De rechtbank constateert dat het buiten beschouwing laten van deze referentiewoningen er niet toe leidt dat de beschikte waarde te hoog is vastgesteld.
De verschillen tussen de referentiewoningen en de woning
7. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen referentiewoning [adres 4] en de woning. De heffingsambtenaar heeft aan afzonderlijke onderdelen van de referentiewoning [adres 4] en de woning van belanghebbende afzonderlijke waarden toegekend. De verkoopprijs van de referentiewoning [adres 4] is geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondprijs voor de woning en de referentiewoning [adres 4] is bepaald aan de hand van een grondstaffel. Ten slotte heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat met de verschillen, in het bijzonder de verschillen in onderhoud, uitstraling en voorzieningen, rekening is gehouden.
7.1.
Belanghebbende heeft ter zitting gesteld dat de heffingsambtenaar in de beroepsfase, zonder verdere onderbouwingen, een gewijzigd inzicht heeft verkregen over het gebruiksoppervlakte van de referentiewoning [adres 4] . In de bezwaarfase gaat de heffingsambtenaar uit van een gebruiksoppervlakte van 208 m² en in de beroepsfase van 169 m². Verder heeft belanghebbende gesteld dat ten onrechte is geoordeeld dat de uitstraling van [adres 4] onder gemiddeld is. Naar het oordeel van de rechtbank slagen de beroepsgronden van belanghebbende niet. Zelfs wanneer de stellingen van belanghebbende gevolgd zouden worden, is niet aannemelijk dat de getaxeerde waarde lager uitkomt dan de waarde van de beschikking.
7.2.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
8. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. W.M.C. Oomen, griffier, op 2 oktober 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.