Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummers: BRE 25/1398 en 25/1399
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 oktober 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zundert, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 11 februari 2025.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning [adres 1] ) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 451.000 (de beschikking). Hierbij heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak [adres 2] te [plaats] (de woning [adres 2] ) op de waardepeildatum vastgesteld op € 579.000. Met deze waardevaststelling zijn aan belanghebbende ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Zundert voor het jaar 2024 opgelegd voor beide woningen (de aanslagen).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft de beroepen op 2 september 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en zijn zoon als toehoorder. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 1] , [naam 2] , taxateur, en [naam 3] , als toehoorder.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning [adres 1] . Het is een vrijstaande woning uit 1994 met een oppervlakte van 95 m², op een perceel van 1.905 m2.
2.1.
Belanghebbende is tevens eigenaar van de woning [adres 2] . Het is een vrijstaande woning uit 1994 met een oppervlakte van 95 m2, met een aangebouwde woonruimte, een berging/schuur en een erfdienstbaarheid, op een perceel van 2.480 m2.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarden van de woningen te hoog zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
4. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de waarden van de woningen niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
De vaststelling van de WOZ-waarde aan de hand van de vergelijkingsmethode
6. De waarden van de woningen zijn bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woningen. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woningen. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarden niet te hoog heeft vastgesteld.
6.1.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarden aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
7. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep twee taxatiematrices ten grondslag gelegd die op 22 april 2025 door taxateur [naam 2] zijn opgemaakt.
7.1.
In de taxatiematrix voor de woning [adres 1] is de waarde van de woning [adres 1] op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 485.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1] te [plaats] , [referentiewoning 2] te [plaats] en [referentiewoning 3] te [plaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
7.2.
In de taxatiematrix voor de woning [adres 2] is de waarde van de woning [adres 2] op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 588.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1] te [plaats] , [referentiewoning 2] te [plaats] en [referentiewoning 3] te [plaats] . In de taxatiematrix zijn voornoemde referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woningen?
8. Alhoewel er verschillen zijn tussen de woningen van belanghebbende en de referentiewoningen, acht de rechtbank de gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woningen. Voor dit type woningen zijn er namelijk niet veel referentiewoningen.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
9. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning.
Heeft de heffingsambtenaar de grond bij de woningen juist afgebakend?
10. Belanghebbende stelt dat de grond bij de woningen anders is afgebakend ten opzichte van de voorgaande jaren terwijl de situatie niet is gewijzigd. Voor de woning [adres 1] werd voorheen 1.555 m2 grond als bosgrond getaxeerd en 350 m2 als grond bij de eengezinswoning. De WOZ-waarde van de woning [adres 1] stijgt hierdoor met 37,9%, aldus belanghebbende. Voor de woning [adres 2] werd voorheen 1.000 m2 grond als bosgrond getaxeerd, 1.480 m2 als grond bij de eengezinswoning en 396 m2 als erfdienstbaarheid.
10.1.
Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend. [2] Tevens geldt dat bij de waardering fouten gemaakt kunnen worden die bij een taxatie op een volgende peildatum moeten kunnen worden hersteld, zoals in dit geval het wellicht verkeerd taxeren van de grond. Ook dat kan resulteren in een van de markt afwijkend stijgingspercentage van de vastgestelde waardes.
10.2.
Uit het bestemmingsplan volgt dat de grond rondom de woning [adres 1] en de woning [adres 2] de bestemming ‘[naam bestemming]’ heeft. De heffingsambtenaar heeft daarom terecht de grond waarop beide woningen staan getaxeerd als grond bij eengezinswoning, en dus niet als bosgrond. Het huidige standpunt van de heffingsambtenaar is juist. De waardering van de voorgaande jaren biedt geen houvast voor belanghebbende. Het beroep op gewekte verwachtingen slaagt daarom niet.
10.3.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarden van de woningen voor het belastingjaar 2024 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
11. De beroepen zijn ongegrond. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Peters, rechter, in aanwezigheid van mr. Y. de Vos, griffier, op 6 oktober 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.