Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/7801
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 oktober 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende
(gemachtigde: mr. R.W.B. van Middelaar, verbonden aan Het Nieuwe WOZ-Bureau B.V.),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 3 oktober 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 1.275.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Breda voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 10 september 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens belanghebbende, zijn gemachtigde mr. R.W.B. van Middelaar en mr. C.Z.A.M. Ŝkanderová, beiden verbonden aan Het Nieuwe WOZ-bureau B.V., en namens de heffingsambtenaar: mr. L.J. Boone en [taxateur] (taxateur).
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning uit 2003 van 249 m2 met een inpandige garage van 20 m2, op een perceel van in 1.019 m2.
2.1.
Belanghebbende heeft de woning aangekocht op 7 juni 2021 voor € 1.090.500.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende voert aan dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 918.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de beschikte waarde van € 1.275.000.
3.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. [1] Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Deze bepaling strekt zich niet uit tot de overige aanslagen op het aanslagbiljet van 24 februari 2024. Omdat belanghebbende tegen deze aanslagen geen gronden heeft aangevoerd, blijven die buiten de beoordeling.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.3.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" [2] .
3.4.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.5.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de waarde door de heffingsambtenaar
3.6.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die op 28 januari 2025 is opgemaakt door [taxateur] . In de taxatiematrix is waarde van de woning vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 1.316.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [plaats] (de referentiewoningen).
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.7.
De rechtbank acht de referentiewoningen wat betreft ligging, bouwperiode, inhoud en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen liggen alle in Bavel, en de referentiewoningen hebben allemaal een vergelijkbare gebruiksoppervlakte. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.8.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar door middel van de taxatiematrix inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Zo zijn aan verschillende onderdelen, zoals aan een (inpandige) garage, overkapping en buitenzwembad van de woning en de referentiewoningen, afzonderlijke waarden toegekend. Ook zijn de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar aan alle woningen KOUDV-factoren toegekend en zijn - in dit geval bij de referentiewoningen - correcties toegepast voor het afwijkende voorzieningenniveau en de uitstraling ten opzichte van elkaar. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee inzichtelijk heeft gemaakt dat met de verschillen in voldoende mate rekening is gehouden.
3.9.
Het door belanghebbende primair ingenomen standpunt, namelijk dat in de waarde van de woning onvoldoende rekening is gehouden met achterstallig onderhoud, volgt de rechtbank niet. Dat van achterstallig onderhoud sprake is, heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt. De door hem overgelegde foto’s van de buitengevel van de woning laten een beeld zien van benodigd onderhoud. Dat onderhoud ontstijgt echter niet de kwalificatie van regulier onderhoud. Het onderhoud leidt daarom niet tot een waardedruk waar de heffingsambtenaar in de waardering van de woning rekening mee had moeten houden.
3.10.
Subsidiair voert belanghebbende aan dat de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld omdat indexering van het eigen aankoopcijfer tot een lagere waarde leidt. Ook dat betoog slaagt niet. De heffingsambtenaar is namelijk met gebruikmaking van de taxatiematrix geslaagd in zijn bewijstaak om de waarde van de woning aannemelijk te maken. De taxatiematrix kan de beschikte waarde dus onderbouwen. Dat het eigen aankoopcijfer, dat meer dan anderhalf jaar voor de waardepeildatum is gerealiseerd, door middel van indexering mogelijkerwijs op een lagere waarde dan de beschikte waarde uitkomt, maakt dat niet anders. Belanghebbende heeft namelijk geen gronden aangevoerd die de conclusie rechtvaardigen dat aan het eigen aankoopcijfer meer bewijskracht toekomt dan aan de toepassing van de vergelijkingsmethode, zoals in het bovenstaande beoordeeld.
3.11.
Al hetgeen belanghebbende overigens heeft gesteld, leidt ook niet tot een ander oordeel.
3.12.
De rechtbank komt tot de conclusie dat de waarde van de woning en de aanslag OZB niet te hoog zijn vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de beschikking en de aanslag voor het jaar 2024 in stand blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende het griffierecht niet terug en krijgt hij ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. S.A.C. Deeleman, griffier, op 6 oktober 2025. De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.