Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 23/11908
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 januari 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde 1] ),
en
de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland(gemeente Kapelle), de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 8 november 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 310.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende voor het jaar 2023 ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag OZB) van de gemeente Kapelle opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 13 december 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen [gemachtigde 2] als gemachtigde van belanghebbende en namens de heffingsambtenaar [naam] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning met een woonoppervlakte van 113 m² gelegen op een perceel van 267 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 241.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de beschikte waarde van € 310.000.
3.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. [1] Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de woning. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Deze bepaling strekt zich niet uit tot de overige aanslagen op het aanslagbiljet van 25 februari 2023. Omdat belanghebbende tegen deze aanslagen geen gronden heeft aangevoerd, blijven die buiten de beoordeling.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Vooraf
4. Belanghebbende betwist dat het verweerschrift een tien-dagenstuk is en stelt dat de heffingsambtenaar het verweerschrift te laat heeft ingediend. Belanghebbende heeft in dat kader verzocht om de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten. [2]
4.1.
De rechtbank ziet in dit geval geen aanleiding om een proceskostenvergoeding toe te kennen. Het verweerschrift is ingediend op 2 december 2024 en daarmee meer dan tien-dagen voor de zitting ontvangen. [3] Ook het bepaalde in artikel 8:42 Awb maakt de beoordeling niet anders. De termijnen die daarin zijn bepaald zijn niet van openbare orde en de wet verbindt aan een overschrijding van die termijnen geen gevolgen. Belanghebbende heeft ook – desgevraagd - ter zitting aangegeven voldoende tijd te hebben gehad om de zaak voor te bereiden. De rechtbank ziet daarom ook geen aanleiding om te veronderstellen dat het moment van indienen van het verweerschrift in dit geval strijdig is met een goede procesorde of een ander rechtsbeginsel.
Artikel 40 Wet WOZ
5. Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning, een afschrift van die gegevens worden verstrekt. Deze gegevens kunnen ook betrekking hebben op de voor de waardevaststelling gebruikte vergelijkingsobjecten.
5.1.
Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waarde van de woning gegevens heeft gebruikt waarvan een afschrift in de bezwaarfase niet aan hem is toegestuurd, terwijl hij daar wel om heeft verzocht. Het gaat volgens belanghebbende om de liggingsfactor van de vergelijkingsobjecten en de onderdelen en onderdeelwaardes van de woning en de vergelijkingsobjecten. Tot slot zijn ook de indexeringspercentages niet verstrekt, terwijl die wel verstrekt hadden moeten worden, aldus belanghebbende.
5.2.
De heffingsambtenaar betwist de stelling van belanghebbende. De heffingsambtenaar stelt dat het beroep op artikel 40 Wet WOZ onvoldoende specifiek is, dat het taxatieverslag volstaat en dat van een professionele gemachtigde mag worden verwacht dat hij op basis van het taxatieverslag de WOZ-waarde kan beoordelen.
5.3.
De rechtbank komt tot het oordeel dat belanghebbende geen recht heeft op een proceskostenvergoeding wegens schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ. Voor zover dat artikel door de heffingsambtenaar al zou zijn geschonden, is de rechtbank namelijk van oordeel dat belanghebbende door die schending niet is benadeeld. De heffingsambtenaar heeft – onweersproken – gesteld dat het taxatieverslag in de bezwaarfase is verstrekt. Voor zover er nog gegevens zouden ontbreken heeft de heffingsambtenaar in de beroepsfase die schending hersteld door bij het verweerschrift een taxatierapport met matrix te overleggen. Belanghebbende is daarom, voor zover een schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ geconstateerd zou kunnen worden, niet langer benadeeld door die schending. Daarnaast heeft belanghebbende ter zitting aangegeven dat hij een waarde voorstaat van € 241.000. Het verschil met de beschikte waarde is dermate groot dat het naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk is dat het instellen van beroep tegen de uitspraak op bezwaar alleen noodzakelijk was om het gebrek aan de informatieverstrekking te herstellen. De rechtbank ziet daarom in de feiten en omstandigheden van het geval geen aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de procedure heeft moeten maken vanwege een eventuele schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ.
Toetsingskader van de rechtbank
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [4]
6.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
6.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een waarderapport ten grondslag gelegd dat op 2 oktober 2024 door [taxateur] is opgemaakt.
6.4.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen getaxeerde op een waarde van € 317.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] en de [adres 3] en [adres 4] . In het waarderapport zijn deze referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
6.5.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft type, uitstraling, woon- en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. Het verschil in bouwjaren is naar het oordeel van de rechtbank niet van doorslaggevende betekenis. De blote stelling van belanghebbende dat de woning in 1900 is gebouwd - tegenover de gegevens uit de BAG (bouwjaar 1941) – is van onvoldoende gewicht. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar – onweersproken – gesteld dat de woning in 1979 is gerenoveerd, dat is vergeleken met de meest vergelijkbare referenties en dat bij de keuze van de referentiewoningen is aangesloten bij het renovatiejaar (1979) van de woning. Ook het verschil in ligging is in dit geval niet doorslaggevend, omdat de heffingsambtenaar afhankelijk is van de beschikbare marktgegevens en de woningen in de directe omgeving van elkaar liggen. Verder heeft de heffingsambtenaar gebruik gemaakt van verschillende grondstaffels, waardoor er voldoende rekening is gehouden met het verschil in ligging.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
6.6.
Belanghebbende stelt dat onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning aan een doorgaande weg en nabij een verkeersplateau en bedrijvigheid. Verder stelt belanghebbende dat onvoldoende rekening is gehouden met het verschil in bouwjaar met de referentiewoningen. Daarnaast stelt belanghebbende dat het onderhoud van de referentiewoning [adres 3] gemiddeld is en dat het onderhoud van de referentiewoning [adres 2] 2 bovengemiddeld is. Tot slot stelt belanghebbende dat de gehanteerde grondprijzen niet kunnen kloppen. De heffingsambtenaar heeft al het voorgaande betwist.
6.7.
Naar het oordeel van de rechtbank is de door belanghebbende gestelde verminderde ligging van de woning subjectief van aard. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de nabijheid van een verkeersplateau en bedrijvigheid enige vorm van overlast met zich brengt, waar een objectieve waardedruk van uitgaat. De rechtbank ziet dus geen reden om aan te nemen dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde liggingsfactoren onjuist zijn vastgesteld. Ook de stelling van belanghebbende dat de grondstaffels niet kunnen kloppen volgt de rechtbank niet. De grondstaffels worden per waardegebied en type gemaakt na een analyse van de gerealiseerde marktgegevens. De blote betwisting van belanghebbende is van onvoldoende gewicht om de uitkomst van deze analyse in twijfel te trekken.
6.8.
Verder is de rechtbank van oordeel dat aan de referentiewoning aan de [adres 3] , hoewel voldoende vergelijkbaar met de woning (zie r.o. 6.5.), in dit geval geen bewijskracht toekomt. De heffingsambtenaar heeft – tegenover de betwisting van belanghebbende – niet aannemelijk gemaakt dat het onderhoud van deze referentiewoning onder gemiddeld is. De door de heffingsambtenaar overgelegde foto’s geven daar geen aanleiding toe. Het buiten beschouwing laten van dit object leidt er echter niet toe dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
6.9.
De stelling van belanghebbende dat het onderhoud van de referentiewoning aan de [adres 2] 2 boven gemiddeld is slaagt niet. Belanghebbende heeft – tegenover de betwisting van de heffingsambtenaar – niet aannemelijk gemaakt dat het onderhoud van deze referentiewoning een hogere waardering rechtvaardigt. De rechtbank constateert daarbij dat het onderhoud van de woning onder gemiddeld (factor 2) is gewaardeerd en dat de voorzieningen van de referentiewoning bovengemiddeld (factor 4) zijn gewaardeerd. Hiermee komt naar het oordeel van de rechtbank voldoende tot uitdrukking dat de referentiewoning in betere staat verkeert dan de woning.
6.10.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
7. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.L. Weerkamp, rechter, in aanwezigheid van mr. J.T. Jonker, griffier, op 8 januari 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.