Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/6771
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 oktober 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] B.V., uit [plaats 1] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde]),
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant,de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 19 september 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 mei 2024 de waarde van het object aan [het object] te [plaats 2] (hierna: het object) op 1 januari 2023 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld op € 706.000. Tegelijk met deze waardevaststelling zijn aan belanghebbende voor het jaar 2024 ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag OZB) en rioolheffing gebruiker niet-woning en zuiveringsheffing bedrijfsruimten van de gemeente Oosterhout opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van het object gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 4 september 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen de gemachtigde en namens de heffingsambtenaar [naam] en [taxateur 1] .
Feiten
2. Belanghebbende is gebruiker van het object betreffende een winkelruimte. De winkelruimte heeft een oppervlakte van 1.152 m². Het winkelpand is gelegen op een perceel van 26.406 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van het object te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende bepleit een waarde van het object van € 499.000 per 1 januari 2023. De heffingsambtenaar verdedigt de bij beschikking vastgestelde waarde van € 706.000.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van het object niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Vooraf
Stuk ingediend na afloop van de zitting
4. Na het sluiten van het onderzoek ter zitting heeft de rechtbank een aanvullend stuk van belanghebbende ontvangen. Het sluiten van het onderzoek ter zitting houdt onder meer in dat geen nadere stukken meer kunnen worden ingediend. De rechtbank ziet in het stuk van belanghebbende geen aanleiding tot heropening van het onderzoek. De rechtbank laat het stuk dan ook buiten beschouwing voor de beoordeling van het geschil. De rechtbank voegt wel een kopie van het stuk toe aan het dossier en het stuk zal digitaal worden opengesteld voor de heffingsambtenaar tegelijk met deze uitspraak. [1]
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
5.1.
De waarde van een niet-woning kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
5.2.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde
5.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 10 januari 2025 door [taxateur 2] is opgemaakt.
5.4.
In het taxatierapport is een waarde voor het object van € 753.000 vermeld. De taxateur heeft bij de berekening een huurwaarde van € 77.681 gehanteerd. De heffingsambtenaar voert aan dat dit huurcijfer niet te hoog is vastgesteld, omdat het object sinds 2013 is verhuurd voor een bedrag van € 84.560 per jaar. Voorts zijn in het verweerschrift een drietal huurcijfers opgenomen die het gehanteerde huurcijfer mede onderbouwen, namelijk [adres 1] en [adres 2] te [plaats 2] en [adres 3] te [plaats 3] . Verder heeft de heffingsambtenaar een kapitalisatiefactor van 9,7 gehanteerd op basis van een zogenoemde bottom-up berekening.
5.5.
Belanghebbende stelt dat sprake is van een onjuiste objectafbakening, inhoudende dat het toilet en de pantry afzonderlijk, los van de winkelruimte, moeten worden gewaardeerd. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat het object is afgebakend naar de meest kleine eenheid, conform de waarderingsinstructie en de Wet WOZ. Dat houdt in dat bij de berekening van de huurprijzen de aan- of afwezigheid van een toilet of pantry niet van invloed is. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar terecht het toilet en de pantry niet apart heeft gewaardeerd op grond van artikel 16 van Pro de Wet WOZ.
5.6.
Voor zover belanghebbende heeft bedoeld te stellen dat bij de berekening is uitgegaan van een onjuiste rekeneenheid wat vloeroppervlakte betreft, slaagt deze beroepsgrond niet. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat voor het bepalen van de waarde van het object de bruto vloeroppervlakte (BVO) van object wordt gehanteerd en dat hierdoor een verschil in vierkante meters kan bestaan met de afmetingen die geregistreerd staan in de basis administratie gebouwen (BAG). Door belanghebbende is daartegenover niet voldoende gemotiveerd betwist dat het vloeroppervlakte niet correct is vastgesteld.
5.7.
Belanghebbende heeft verzocht om verstrekking van de huurovereenkomsten en de huurinformatieformulieren van de onderbouwende transactiecijfers zoals gebruikt in het taxatierapport om te kunnen controleren of de vastgestelde waarde niet te hoog is. Verder heeft belanghebbende verzocht om een iWOZ-rapportage, actuele kadastrale informatie, KvK-gegevens, grondstaffels en informatie met betrekking tot de gehanteerde NEN-2580 norm te overleggen. Naar het oordeel van de rechtbank hoeft de heffingsambtenaar die stukken, als hij hier al over beschikt, in dit geval niet te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft het taxatierapport overgelegd om te voldoen aan de op hem rustende bewijslast. Voor beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar daarin is geslaagd dient te worden betrokken dat wat belanghebbende heeft aangevoerd. Het slechts (bloot) stellen dat de aangehaalde stukken nodig zijn om te kunnen controleren of de vastgestelde waarde niet te hoog is, is daarvoor onvoldoende. Ten minste zal twijfel moeten worden gezaaid over waarom de door de taxateur – een deskundige – gebruikte onderbouwingen niet zouden kunnen kloppen. Zonder dat begin van bewijs moet van de juistheid daarvan worden uitgegaan. [2] Voor zover het verzoek van belanghebbende moet worden opgevat als een beroep op artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ faalt het aangezien het taxatierapport, de iWOZ-rapportage en de daaronder liggende gegevens geen gegevens zijn die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. Die stukken zijn immers pas opgemaakt in de beroepsfase en daarmee (ruim) nadat de waarde is vastgesteld. Aan de grief van belanghebbende dat de grondstaffels niet zijn overgelegd, gaat de rechtbank voorbij, omdat de heffingsambtenaar bij de waardering van de onroerende zaak geen grondstaffels heeft gebruikt.
5.8.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar het gehanteerde huurcijfer voldoende heeft onderbouwd aan de hand van de huurcijfers van de vergelijkbare huurpanden. Ook ziet de rechtbank geen reden om het eigen huurcijfer van € 84.560 in twijfel te trekken. De heffingsambtenaar heeft verder aannemelijk gemaakt dat hij bij de bottum-up berekening voor het bepalen van de kapitalisatiefactor is uitgegaan van in de markt gangbare factoren en percentages voor een object als dit. De heffingsambtenaar heeft op zitting uitgelegd dat voor de bepaling van onder meer de exploitatielasten en de onderhoudskosten kengetallen worden gehanteerd die volgen uit de taxatiewijzer. De heffingsambtenaar heeft voorts toegelicht dat vanwege de leeftijd van het object voor deze factoren de uiterste correctie is gehanteerd bij de berekening van de kapitalisatiefactor. De heffingsambtenaar heeft het leegstandsrisico berekend aan de hand van de leegstandsinformatie van de Kamer van Koophandel op het bedrijventerrein waar het object is gelegen. De blote stelling van belanghebbende dat verschillende kosten en risico’s in dit geval anders zijn, is onvoldoende onderbouwd om twijfel te zaaien over de berekening van de heffingsambtenaar.
5.9.
De rechtbank volgt belanghebbende niet in zijn stelling dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling onvoldoende rekening heeft gehouden met gevolgen van de coronapandemie. De rechtbank overweegt dat als er al sprake is van een waardeveranderende invloed van de coronapandemie, dit tot uitdrukking zal komen in de huurwaardes van de referentieobjecten die zijn gerealiseerd ten tijde van die coronapandemie. De gevolgen van de coronapandemie zijn dus verdisconteerd in de huurprijzen. Het voorgaande geldt tevens voor de stelling omtrent de gevolgen van de oorlog in Europa. Belanghebbende heeft de door hem voorgestane correctie op de waarde niet aannemelijk gemaakt.
5.10.
Gelet op de verwijzingen die de taxateur in zijn rapport heeft genoemd acht de rechtbank een waarde van € 753.000 aannemelijk. Voorts merkt de rechtbank op dat de getaxeerde waarde van € 753.000 significant hoger ligt dan de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 706.000. Hiermee komt de rechtbank tot het oordeel dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld.
Opbrengstlimiet
5.11.
In beroep voert belanghebbende in zijn nader stuk aan dat de opbrengstlimiet is overschreden. Allereerst merkt de rechtbank op dat de onroerendezaakbelastingen geen rechten zijn als bedoeld in artikel 229b Gemeentewet en dat de opbrengstlimiet daarom daarop niet van toepassing is. Op het aanslagbiljet zijn eveneens een aanslag rioolheffing gebruiker niet-woning en een aanslag zuiveringsheffing bedrijfsruimten vermeld. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt en heeft daarbij vermeld: “WOZ/OZB 2024 en uitdrukkelijk ook alle andere hier aan gerelateerde lokale heffingen en belastingen”. In het bezwaarschrift zijn geen inhoudelijke klachten tegen de rioolheffing gebruiker niet-woning en zuiveringsheffing bedrijfsruimten aangevoerd en in de uitspraak op bezwaar is evenmin op deze heffingen ingegaan. Belanghebbende heeft noch in zijn beroepschrift noch op enig ander moment tijdens de procedure erover geklaagd dat de heffingsambtenaar geen uitspraak op bezwaar heeft gedaan op zijn bezwaren tegen de aanslag rioolheffing en zuiveringsheffing bedrijfsruimten.
Belanghebbende heeft evenmin tijdens de beroepsfase enige inhoudelijke klacht tegen de aanslag rioolheffing gebruiker niet-woning en zuiveringsheffing bedrijfsruimten aangevoerd. Daarmee is de aanslag rioolheffing gebruiker niet-woning en zuiveringsheffing bedrijfsruimten met de uitspraak op bezwaar onherroepelijk geworden en kan belanghebbende niet pas in beroep in een nader stuk voor de zitting voor het eerst aanvoeren dat de opbrengstlimiet is overschreden. De rechtbank gaat daarom voorbij aan deze beroepsgrond.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
5.12.
Belanghebbende heeft verzocht om de vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 13 juni 2024. Nu de rechtbank uitspraak doet op 9 oktober 2025, is sindsdien (afgerond) één jaar en vier maanden verstreken. De redelijke termijn is daarmee niet overschreden. Het verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn wijst de rechtbank af.
Conclusie en gevolgen
Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslagen OZB, rioolheffing gebruiker niet-woning en zuiveringsheffing bedrijfsruimten gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Het verzoek om vergoeding van immateriële schade wijst de rechtbank af.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T.I. van Term, rechter, in aanwezigheid van
mr. R.M.P. Dees, griffier, op 9 oktober 2025. De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.