Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 25/516
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 oktober 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant,de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 22 januari 2025.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 24 februari 2024 de waarde van het object aan [adres] te [plaats 2] (hierna: het object) op 1 januari 2023 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld op € 647.000. Tegelijk met deze waardevaststelling zijn aan belanghebbende voor het jaar 2024 ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag OZB) en de watersysteemheffing gebouwd van de gemeente Breda opgelegd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de object verlaagd tot € 633.000.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 4 september 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen de gemachtigde en namens de heffingsambtenaar [naam 1] , [naam 2] en [taxateur 1] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van het object betreffende een kinderopvangcentrum. Het object heeft een bruto-vloeroppervlakte van 800 m². Het object is gelegen op een perceel van 6.320 m², waarvan de toegekende oppervlakte 1.600 m² betreft.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van het object te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende bepleit een waarde van het object van € 249.000 per 1 januari 2023. De heffingsambtenaar verdedigt de bij de uitspraak op bezwaar verlaagde waarde van € 633.000.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van het object niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Vooraf
Stuk ingediend na afloop van de zitting
4. Na het sluiten van het onderzoek ter zitting heeft de rechtbank een aanvullend stuk van belanghebbende ontvangen. Het sluiten van het onderzoek ter zitting houdt onder meer in dat geen nadere stukken meer kunnen worden ingediend. De rechtbank ziet in het stuk van belanghebbende geen aanleiding tot heropening van het onderzoek. De rechtbank laat het stuk dan ook buiten beschouwing van de beoordeling van het geschil. De rechtbank voegt wel een kopie van het stuk toe aan het dossier en het stuk zal digitaal worden opengesteld voor de heffingsambtenaar tegelijk met deze uitspraak. [1]
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
5.1.
De waarde van een niet-woning wordt bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid van artikel 17 van de Wet WOZ (de zogenaamde methodiek van de gecorrigeerde vervangingswaarde). Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met (a) de aard en de bestemming van de zaak en (b) de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen (zie artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ). Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde op deze wijze is en kan worden vastgesteld. De rechtbank ziet geen aanleiding hier anders over te denken.
5.2.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde
5.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd. Dit taxatierapport is op 16 mei 2025 door de [taxateur 2] opgesteld.
5.4.
De taxateur heeft de waarde van het object op de waardepeildatum vastgesteld op € 633.000 (inclusief BTW). Daartoe heeft de taxateur een berekening van de waarde van dit object gemaakt aan de hand van de
Taxatiewijzer Onderwijs, en meer in het bijzonder met toepassing van het archetype [nummer] (kinderdagverblijf, plat dak, metselwerk, gemiddelde afwerking 1966-85). De heffingsambtenaar heeft in het taxatierapport toegelicht dat de functionele veroudering is gebaseerd op de componenten economische veroudering, verouderde bouwwijze, beperkingen in de gebruiksmogelijkheden en excessieve gebruikskosten. Voor de waardering van de grond is uitgegaan van de uitgifteprijzen die de gemeente Breda op de peildatum hanteerde voor grond met een vergelijkbare bestemming, ligging en kavelgrootte. Volgens de taxateur is naast de jaarlijkse technische afschrijving gezien het bouwjaar en de staat van het pand sprake van een afschrijving voor excessieve gebruikskosten, bestaande uit 10%. De waarde van de grond is berekend met € 155 per m².
Taxatiewijzer Onderwijs, en meer in het bijzonder met toepassing van het archetype [nummer] (kinderdagverblijf, plat dak, metselwerk, gemiddelde afwerking 1966-85). De heffingsambtenaar heeft in het taxatierapport toegelicht dat de functionele veroudering is gebaseerd op de componenten economische veroudering, verouderde bouwwijze, beperkingen in de gebruiksmogelijkheden en excessieve gebruikskosten. Voor de waardering van de grond is uitgegaan van de uitgifteprijzen die de gemeente Breda op de peildatum hanteerde voor grond met een vergelijkbare bestemming, ligging en kavelgrootte. Volgens de taxateur is naast de jaarlijkse technische afschrijving gezien het bouwjaar en de staat van het pand sprake van een afschrijving voor excessieve gebruikskosten, bestaande uit 10%. De waarde van de grond is berekend met € 155 per m².
5.5.
Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op zitting ingenomen standpunten.
5.6.
Belanghebbende stelt dat sprake is van een onjuiste objectafbakening, inhoudende dat de sanitaire ruimte afzonderlijk, los van het object, moet worden gewaardeerd. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat het object is afgebakend naar de meest kleine eenheid, conform de waarderingsinstructie en de Wet WOZ. Dat houdt in dat bij de berekening van de huurprijzen de aan- of afwezigheid van een sanitaire ruimte niet van invloed is. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar terecht de sanitaire ruimte niet apart heeft gewaardeerd op grond van artikel 16 van de Wet WOZ.
5.7.
Voorts stelt belanghebbende dat ten minste één onderdeel van het object non-existent is en daarom ten onrechte is meegenomen bij de objectafbakening. Belanghebbende stelt dat teveel vierkante meters perceel aan het object zijn toegerekend. De heffingsambtenaar heeft op zitting toegelicht dat de perceeloppervlakte naar rato van het bebouwd oppervlakte aan het object is toegerekend. Door belanghebbende is, los van de blote stelling, niet met objectief controleerbare betwist dat deze stelling van de heffingsambtenaar onjuist is. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt het object juist is afgebakend.
5.8.
Belanghebbende stelt dat ten onrechte een prijs van € 155 per vierkante meter is gehanteerd voor het perceel waarop het object is gelegen. De heffingsambtenaar heeft op zitting toegelicht dat de prijs per vierkante meter is gebaseerd op de gronduitgifteprijzen van de gemeente Breda . Uit deze gronduitgifteprijzen volgt volgens de heffingsambtenaar een prijs per vierkante meter van € 180. Ter onderbouwing van de gehanteerde uitgifteprijs per vierkante meter heeft de heffingsambtenaar het document ‘Grondprijzen [plaats 2] 2022’ overgelegd. In afwijking van de in dit document vermelde prijs van € 180 per vierkante meter, heeft de heffingsambtenaar een prijs van € 155 per vierkante meter gehanteerd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar hiermee aannemelijk gemaakt dat de prijs per vierkante meter van het perceel € 155 bedraagt.
5.9.
Belanghebbende betwist de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde en stelt dat de correctie voor excessieve gebruikskosten op 40% moet worden gesteld omdat het pand slooprijp is. De heffingsambtenaar heeft op zitting toegelicht dat de correctie voor excessieve gebruikskosten is gesteld op 10% vanwege de leeftijd van het pand, en omdat het pand na de ingebruikname bruikbaar is gemaakt voor de functie die het vervult. De heffingsambtenaar heeft voorts toegelicht dat de hoogte van de correctie is gebaseerd op een schatting van de kosten die betaald moeten worden om het pand energiezuiniger te maken. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat het object momenteel in gebruik is en dat in 2025 de huurovereenkomst met vijf jaren is verlengd. Deze stelling is door belanghebbende niet betwist. Ter onderbouwing van de staat van het pand zijn door de heffingsambtenaar foto’s bij het taxatierapport overgelegd. Op basis van de onderbouwing van de heffingsambtenaar en de foto’s bij het taxatierapport acht de rechtbank het aannemelijk dat de correctie voor excessieve gebruikskosten op 10% moet worden vastgesteld. Door belanghebbende is onvoldoende gemotiveerd betwist waarom van dit percentage dient te worden afgeweken.
5.10.
Belanghebbende stelt dat bij de waardering van het object ten onrechte BTW in aanmerking is genomen. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat de waardering heeft plaatsgevonden inclusief BTW omdat de gebruiker activiteiten verricht die zijn vrijgesteld van BTW en daarom de betaalde BTW niet kan verrekenen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende de toelichting van de heffingsambtenaar onvoldoende gemotiveerd betwist. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn stelling dat de waardering van het object, met toepassing van de methode van gecorrigeerde vervangingswaarde, moet plaatsvinden inclusief BTW.
5.11.
Gelet op het taxatierapport en de onderbouwing die de taxateur op zitting heeft gegeven acht de rechtbank een waarde van € 633.000 aannemelijk. Hiermee komt de rechtbank tot het oordeel dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld.
Opbrengstlimiet
5.12.
In beroep voert belanghebbende in zijn nader stuk aan dat de opbrengstlimiet is overschreden. Allereerst merkt de rechtbank op dat de onroerendezaakbelastingen geen rechten zijn als bedoeld in artikel 229b Gemeentewet en dat de opbrengstlimiet daarom daarop niet van toepassing is. Op het aanslagbiljet is eveneens een aanslag watersysteemheffing gebouwd vermeld. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt en heeft daarbij vermeld: “WOZ/OZB 2024 en uitdrukkelijk ook alle andere hier aan gerelateerde lokale heffingen en belastingen”. In het bezwaarschrift zijn geen inhoudelijke klachten tegen de watersysteemheffing gebouwd aangevoerd en in de uitspraak op bezwaar is evenmin op deze heffing ingegaan. Belanghebbende heeft noch in zijn beroepschrift noch op enig ander moment tijdens de procedure erover geklaagd dat de heffingsambtenaar geen uitspraak op bezwaar heeft gedaan op zijn bezwaar tegen de aanslag watersysteemheffing gebouwd. Belanghebbende heeft evenmin tijdens de beroepsfase enige inhoudelijke klacht tegen de aanslag watersysteemheffing gebouwd aangevoerd. Daarmee is de aanslag watersysteemheffing gebouwd met de uitspraak op bezwaar onherroepelijk geworden en kan belanghebbende niet pas in beroep in een nader stuk voor de zitting voor het eerst aanvoeren dat de opbrengstlimiet is overschreden. De rechtbank gaat daarom aan deze beroepsgrond voorbij.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
5.13.
Belanghebbende heeft verzocht om de vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 28 februari 2024. Nu de rechtbank uitspraak doet op 9 oktober 2025, is sindsdien (afgerond) één jaar en acht maanden verstreken. De redelijke termijn is daarmee niet overschreden. Het verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn wijst de rechtbank af.
Conclusie en gevolgen
Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde, de aanslag OZB en de watersysteemheffing gebouwd gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Het verzoek om vergoeding van immateriële schade wijst de rechtbank af.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T.I. van Term, rechter, in aanwezigheid van R.M.P. Dees, griffier, op 9 oktober 2025. De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.