Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 11778881 \ VV EXPL 25-53
Vonnis in kort geding van 18 september 2025
in de zaak van
de rechtspersoon naar buitenlands recht LASALLE INVESTMENT MANAGEMENT KAPITALVERWALTUNGSGESELLSCHAFT MBH,
gevestigd te München, Duitsland,
eisende partij,
hierna te noemen: LaSalle,
gemachtigde: mr. C.P. van den Berg,
tegen
de besloten vennootschap [bewindvoerder] B.V., in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de gelden en goederen van [rechthebbende],
kantoorhoudend in [plaats 1] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: de bewindvoerder,
gemachtigde: mr. C.C.M. Welten.
1.De zaak in het kort
Het gaat in deze zaak om een door [rechthebbende] gehuurde woning van LaSalle. De goederen van [rechthebbende] staan onder bewind en LaSalle heeft de bewindvoerder gedagvaard en ontruiming van de woning gevorderd wegens overlast. De bewindvoerder betwist dat de overlast door [rechthebbende] wordt veroorzaakt. De kantonrechter wijst de vordering tot ontruiming af. Hierna wordt uitgelegd waarom.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 29 juli 2025 met producties 1 tot en met 11;
- de namens LaSalle ingediende aanvullende producties 12 en 13;
- de namens de bewindvoerder ingediende producties 1 tot en met 4;
- de mondelinge behandeling van 4 september 2025 waarvan door de griffier zittingsaantekeningen zijn gemaakt;
- de pleitnota van de zijde van de bewindvoerder.
- de mondelinge behandeling van 4 september 2025 waarvan door de griffier zittingsaantekeningen zijn gemaakt;
- de pleitnota van de zijde van de bewindvoerder.
3.De feiten
3.1.
De goederen van mevrouw [rechthebbende] zijn bij beschikking van 7 juni 2016 onder bewind gesteld. [bewindvoerder] BV is daarbij als bewindvoerder benoemd.
3.2.
[rechthebbende] huurt van LaSalle de woning aan de [adres] . [adres] is een wooncomplex van zo’n 32 woningen. Dat complex en een naast gelegen complex met zo’n 12 woningen zijn (onder meer) te bereiken via een steeg tussen de [straat 1] en de [straat 2] . Beide wooncomplexen zijn afgesloten met hekken en een poort, welke poort dagelijks vanaf 18.00 uur is afgesloten en door bewoners geopend kan worden. Na betreding van de poort is het gehuurde van [rechthebbende] te bereiken via een centrale toegangsdeur.
3.3.
Op de tussen partijen gesloten huurovereenkomst zijn algemene huurvoorwaarden van toepassing verklaard.
3.4.
Sinds 2024 heeft LaSalle meerdere overlastklachten ontvangen en de beheerder van LaSalle heeft [rechthebbende] daarover op 30 mei 2024 aangeschreven.
3.5.
De beheerder van LaSalle en de stadsmarinier van de gemeente Breda hebben op 17 juli 2024, 12 augustus 2024, 29 augustus 2024 en 15 oktober 2024 gesprekken gevoerd met [rechthebbende] in haar woning over de overlast.
3.6.
In het gesprek van 15 oktober 2024 met de beheerder van LaSalle en de stadsmarinier heeft [rechthebbende] aangegeven dat de gestelde overlast niet door haar wordt veroorzaakt, maar door personen van buitenaf. Tijdens het gesprek is (onder meer) afgesproken dat [rechthebbende] de politie belt als er sprake is van overlast of dreigende overlast. De gemeente Breda heeft die afspraak aan [rechthebbende] bij brief van 24 oktober 2024 bevestigd.
3.7.
Bij brief van 28 oktober 2024 heeft LaSalle eenzijdig een gedragsaanwijzing opgelegd aan [rechthebbende] wegens een lange periode van overlast. In de brief is vermeld dat [rechthebbende] zich dient te houden aan de afspraken zoals gemaakt op 15 oktober 2024 en als zij zich daar niet aan houdt een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst zal worden gevorderd.
3.8.
Vanaf mei 2025 heeft LaSalle opnieuw meerdere overlastklachten ontvangen over met name aanbellend bezoek voor [rechthebbende] en personen voor de poort.
3.9.
Bij brief van 23 juni 2025 heeft de gemeente Breda [rechthebbende] aangeschreven en medegedeeld dat zij nog herhaaldelijk meldingen ontvangt van ernstige overlast en de situatie zodanig is geëscaleerd dat het als onhoudbaar wordt ervaren. In de brief is verder vermeld dat rondom en in het gehuurde sprake is van voortdurende aanloop van personen die overlast veroorzaken, waarbij het vaak gaat om mensen die dakloos zijn en kampen met verslavingsproblematiek.
3.10.
Bij brief van 1 juli 2025 heeft de gemachtigde van LaSalle [rechthebbende] aangeschreven en gevraagd of zij ter voorkoming van een procedure vrijwillig de huurovereenkomst wil beëindigen. Als reactie daarop heeft de bewindvoerder laten weten dat niet wordt ingestemd met vrijwillige beëindiging van de huurovereenkomst.
4.Het geschil
4.1.
LaSalle vordert dat de bewindvoerder – naar de kantonrechter begrijpt in hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [rechthebbende] – wordt veroordeeld:
om binnen 7 dagen na dagtekening van het te wijzen vonnis de woning aan de [adres] te [plaats 2] te ontruimen en deze onder afgifte van de sleutels aan LaSalle in nette staat aan LaSalle ter beschikking te stellen;
om aan haar te betalen een bedrag van € 909,92 vanaf 1 juli 2025 voor iedere maand dat [rechthebbende] het gehuurde in gebruik heeft tot aan de ontruiming;
in de kosten van de procedure.
4.2.
LaSalle legt aan de vorderingen het volgende ten grondslag. Vanuit het gehuurde wordt er sinds 2019 overlast veroorzaakt door [rechthebbende] of personen die zij tot het gehuurde of het complex toe laat. Vanaf 2024 is die overlast toegenomen en het betreft geluidsoverlast, drugsoverlast, gebruik in de woning en het complex, vernielingen en diefstal in de algemene ruimten door bezoekers van [rechthebbende] . Verder is er regelmatig sprake van vechtpartijen en bedreiging en fysieke mishandeling van omwonenden. Hierdoor is sprake van toerekenbaar tekort schieten van [rechthebbende] in de nakoming van de huurovereenkomst en de daarop van toepassing verklaarde voorwaarden. Door de aard, ernst en omvang van de overlast is ontruiming gerechtvaardigd. LaSalle heeft een spoedeisend belang bij haar vordering tot ontruiming vanwege de ernst, omvang en aard van de overlast. Drie andere omwonenden hebben hun huurovereenkomst met LaSalle inmiddels opgezegd wegens de overlast vanuit het gehuurde van [rechthebbende] .
4.3.
De bewindvoerder voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen.
4.4.
De bewindvoerder voert als verweer het volgende aan. Betwist wordt dat LaSalle een spoedeisend belang heeft bij haar vordering tot ontruiming omdat er voor de procedure lange tijd niets is vernomen van LaSalle. Daarnaast komt de overlast niet vast te staan en ook niet dat de vermeende overlast aan [rechthebbende] is toe te rekenen. De meldingen zijn geanonimiseerd en daaruit blijkt dat [rechthebbende] niet zelf de overlast veroorzaakt en dat men denkt dat het haar bezoekers zijn. Het belang van [rechthebbende] bij behoud van de woning dient ook te prevaleren boven het belang van LaSalle bij ontruiming van de woning. [rechthebbende] is kwetsbaar en haar gezondheid zal verslechteren als zij op straat komt te staan en zij kan zich niet redden op straat. Daarnaast doet [rechthebbende] haar best om overlast te voorkomen en ze laat zich goed begeleiden door Bemoeizorg.
4.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
Bevoegdheid en toepasselijk recht
5.1.
De procedure heeft een internationaal karakter omdat LaSalle gevestigd is in Duitsland. Allereerst moet daarom worden vastgesteld of de Nederlandse rechter bevoegd is van de vorderingen kennis te nemen en vervolgens welk recht van toepassing is.
5.2.
Omdat het gehuurde is gelegen in Nederland is de Nederlandse rechter bevoegd op grond van artikel 24 lid 1 eerste Pro volzin van de Verordening (EU) nr. 1215/2012 en is Nederlands recht van toepassing op grond van artikel 4 lid 1 onderdeel Pro c van de Verordening (EG) nr. 593/2008.
Toetsingskader kort geding
5.3.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De kantonrechter moet daarom eerst beoordelen of LaSalle ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de rechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Het volgende is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
5.4.
De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet – volgens vaste jurisprudentie – grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een – diepgaand – onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
Spoedeisend belang
5.5.
De bewindvoerder betwist dat LaSalle een spoedeisend belang heeft bij de vorderingen omdat het vanaf november 2024 tot het aangekondigde kort geding stil is geweest van de zijde van LaSalle. De kantonrechter is met LaSalle van oordeel dat zij een spoedeisend belang heeft bij de vordering tot ontruiming. Er is sprake van recente meldingen van overlast die een herhaling zijn van de overlast van 2024 en LaSalle stelt dat omwonenden een onveilig gevoel hebben door de overlast. Hierdoor kan van LaSalle niet worden verwacht dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
Toerekenbare tekortkoming door overlast
5.6.
Bij de beoordeling van de vraag of ontruiming – vooruitlopend op ontbinding –gerechtvaardigd is, wordt vooropgesteld dat een huurder op grond van artikel 7:213 BW Pro verplicht is zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen. Dit betekent niet alleen dat de huurder zelf goed voor het gehuurde moet zorgen, maar ook dat hij zich zodanig gedraagt dat aan derden die zich in de omgeving van het gehuurde bevinden geen overlast wordt bezorgd. Gedraagt de huurder zich niet als goed huurder, dan kan dat tot ontbinding van de huurovereenkomst leiden.
5.7.
LaSalle stelt dat er sprake is van ernstige en structurele overlast vanuit het gehuurde. Dat [rechthebbende] degene is die zelf ernstige overlast veroorzaakt, heeft LaSalle naar het oordeel van de voorzieningenrechter onvoldoende onderbouwd. LaSalle noemt agressief gedrag van [rechthebbende] naar bewoners, maar licht dit verder niet toe en de klachten onderbouwen dit ook onvoldoende. Daarnaast noemt LaSalle het schreeuwen van [rechthebbende] , maar dat dit meer dan incidenteel voorkwam is evenmin onderbouwd. Aan de stelling van LaSalle dat [rechthebbende] zelf overlast veroorzaakt, zal dan ook als onvoldoende onderbouwd voorbij worden gegaan.
5.8
Daarnaast stelt LaSalle dat de overlast wordt veroorzaakt door derden die bij [rechthebbende] op bezoek (willen) komen en die overlast bestaat volgens LaSalle uit geluidsoverlast, drugsoverlast, vernielingen en diefstal in de algemene ruimtes, vechtpartijen alsmede bedreiging en fysieke mishandeling van omwonenden.
5.9
Gelet op het voorshands oordeel dat [rechthebbende] zelf geen overlast veroorzaakt is in dit geval beslissend of geoordeeld moet worden dat [rechthebbende] zich, in het licht van de gedragingen van genoemde derden, niet als een goed huurder heeft gedragen. Daarbij dient rekening gehouden te worden met alle omstandigheden van het geval, zoals ook de vraag of er voldoende verband bestaat tussen de gedragingen van die derden en het gebruik van het gehuurde.
klachten
5.1
LaSalle legt ter onderbouwing van de gestelde overlast door derden 23 verschillende (bijna allemaal anonieme) klachten over van omwonenden in de periode van oktober 2024 tot begin november 2024 en van mei 2025 tot begin september 2025 (producties 8, 12 en 13). De kantonrechter is van oordeel dat met die klachten de gestelde overlast onvoldoende onderbouwd is en overweegt daarover als volgt.
5.11
Allereerst blijkt uit de klachten onvoldoende dat er sprake is van dealen of gebruik van drugs vanuit de woning. In de klachten worden slechts een vaag vermoeden uitgesproken over drugsgebruik in of dealen vanuit de woning. Ook volgen uit de klachten enkel vermoedens dat diefstallen, vernielingen of vechtpartijen rondom het gehuurde worden veroorzaakt door derden die [rechthebbende] in het gehuurde bezoeken. Uit de klachten blijkt dat (ook) andere bewoners regelmatig mensen binnen laten. Voorts staat tussen partijen vast dat het gehuurde gelegen is in een buurt waar veel overlast wordt ervaren van hangjeugd, drugsverslaafden en daklozen vanuit de nabijgelegen [straat 1] . Dat diefstallen, vernielingen en vechtpartijen in en rondom het gehuurde steeds te linken zijn aan derden die een bezoek aan het gehuurde brengen is naar het oordeel van de voorzieningenrechter onvoldoende aannemelijk geworden. Aangiftes van mishandeling, diefstal of vernieling ontbreken in het dossier. Dat [rechthebbende] al sinds 2019 overlast veroorzaakt is weliswaar gesteld, maar niet nader onderbouwd.
5.12
Voor wat betreft de gestelde geluidsoverlast, agressief gedrag en bedreiging door bezoekers van [rechthebbende] volgt uit een groot deel van de klachten dat [rechthebbende] in veel gevallen de deur
nietopen doet voor bezoekers In die gevallen kan [rechthebbende] niet aansprakelijk worden gehouden voor het gedrag van die personen bij de centrale toegangsdeur. Dat gedrag staat in te ver verwijderd verband van het gehuurde. Uit een aantal klachten blijkt dat [rechthebbende] wel bezoek binnenlaat, maar wordt niet steeds verklaard dat die bezoekers dan overlast veroorzaken. Degenen die wel overlast benoemen bij door [rechthebbende] binnengelaten bezoek zijn weinig specifiek over welke overlast dan veroorzaakt wordt door bezoekers en wanneer; er worden geen of nauwelijks concrete gedragingen omschreven en concrete data ontbreken. In klachten wordt slechts algemeen (onder meer) benoemd dat sprake is van: agressie, bedreigen of lawaai buiten. In een aantal overlastmeldingen wordt verwezen naar schriftelijke meldingen van overlast die in het verleden zijn gedaan aan de beheerder van het gehuurde, maar deze meldingen ontbreken in het dossier. Op basis van de in het geding gebrachte overlastmeldingen kan in deze kort geding procedure niet in voldoende objectieve zin worden vastgesteld of er voldoende verband bestaat tussen de gedragingen van derden en het gebruik van het gehuurde door [rechthebbende] . Tegenover de klachten staat bovendien de betwisting van [rechthebbende] dat zij veel bezoek binnenlaat in het gehuurde en dat haar bezoek overlast veroorzaakt.
nietopen doet voor bezoekers In die gevallen kan [rechthebbende] niet aansprakelijk worden gehouden voor het gedrag van die personen bij de centrale toegangsdeur. Dat gedrag staat in te ver verwijderd verband van het gehuurde. Uit een aantal klachten blijkt dat [rechthebbende] wel bezoek binnenlaat, maar wordt niet steeds verklaard dat die bezoekers dan overlast veroorzaken. Degenen die wel overlast benoemen bij door [rechthebbende] binnengelaten bezoek zijn weinig specifiek over welke overlast dan veroorzaakt wordt door bezoekers en wanneer; er worden geen of nauwelijks concrete gedragingen omschreven en concrete data ontbreken. In klachten wordt slechts algemeen (onder meer) benoemd dat sprake is van: agressie, bedreigen of lawaai buiten. In een aantal overlastmeldingen wordt verwezen naar schriftelijke meldingen van overlast die in het verleden zijn gedaan aan de beheerder van het gehuurde, maar deze meldingen ontbreken in het dossier. Op basis van de in het geding gebrachte overlastmeldingen kan in deze kort geding procedure niet in voldoende objectieve zin worden vastgesteld of er voldoende verband bestaat tussen de gedragingen van derden en het gebruik van het gehuurde door [rechthebbende] . Tegenover de klachten staat bovendien de betwisting van [rechthebbende] dat zij veel bezoek binnenlaat in het gehuurde en dat haar bezoek overlast veroorzaakt.
Brieven gemeente
5.13
Daarnaast verwijst LaSalle naar brieven van de gemeente Breda van 6 augustus 2024, 24 oktober 2024 en 23 juni 2025 (producties 6 en 9). Uit die brieven volgt dat er veel meldingen binnenkomen van constante aanloop van personen bij [rechthebbende] die overlast veroorzaken. In de laatste brief van 23 juni 2025 wordt verder benoemd dat sprake is van meldingen van diefstal uit tuinen en de afgesloten ruimtes, drugs dealen uit de woning van [rechthebbende] en intimiderend en agressief gedrag van bezoekers van [rechthebbende] . De gemeente lijkt in haar brief van 23 juni 2025 de klachten van omwonenden die La Salle heeft ontvangen te herhalen. De overlastmeldingen die bij de gemeente of de stadmarinier zijn binnen gekomen – zoals verwoord in genoemde brief – zijn niet in het geding gebracht. Gesteld noch gebleken is dat de gemeente of politie eigen onderzoek heeft gedaan naar de meldingen.
5.14
De kantonrechter is op grond van het voorgaande voorshands van oordeel dat de klachten en brieven van de gemeente onvoldoende gewicht in de schaal leggen om in het kader van deze kort geding procedure uit te gaan van ernstige en structurele overlast die door bezoekers van [rechthebbende] wordt veroorzaakt en waarvoor [rechthebbende] als huurder aansprakelijk kan worden gehouden. Gelet op de betwisting door de bewindvoerder moet verder onderzoek naar de feiten worden gedaan. In een kort geding is daarvoor geen plaats. Daarom is onvoldoende aannemelijk geworden dat aan de zijde van [rechthebbende] sprake is van een zodanige tekortkoming in de nakoming van verplichtingen dat de kantonrechter in een bodemprocedure vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal toewijzen. De vorderingen van LaSalle worden daarom afgewezen.
Proceskosten
5.15
LaSalle is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de bewindvoerder worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
814,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
949,00
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
wijst de vorderingen van LaSalle af,
6.2.
veroordeelt LaSalle in de proceskosten van € 949,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als LaSalle niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
Dit vonnis is gewezen door mr. Eijssen-Vruwink en in het openbaar uitgesproken op 18 september 2025.