Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/4180
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 oktober 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende],uit [plaats], belanghebbende,
(gemachtigde: mr. A. Bakker, verbonden aan Maatschap WOZ juristen),
en
de heffingsambtenaar van SaBeWa Zeeland, de heffingsambtenaar.
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 13 maart 2024.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 255.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Hulst voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 8 september 2025 op zitting behandeld. Hieraan heeft namens belanghebbende deelgenomen: mr. A. Bakker. Namens de heffingsambtenaar is verschenen mr. B. de Smit.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een tussenwoning uit 1955 met een oppervlakte van 107 m2 (inclusief aanbouw) op een perceel van 220 m2. De woning beschikt daarnaast over een garage en een berging.
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger kan zijn dan € 226.000. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 255.000.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.7.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.8.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.9.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.10.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd, die op 1 oktober 2024 is opgemaakt. In deze matrix wordt de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 263.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1], [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] te [plaats].
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.11.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft ligging, bouwjaar en oppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. Zo betreffen het allemaal tussenwoningen in dezelfde wijk in [plaats] met een bouwjaar in een vergelijkbare bouwperiode (tussen 1950 en 1955). Voorts zijn de referentiewoningen voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.12.
Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met afnemend grensnut omdat de wortelformule niet is toegepast. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar niet kunnen verklaren waarom er slechts een minimale correctie heeft plaatsgevonden voor het afnemend grensnut (de gecorrigeerde prijs per eenheid (PPE) bedraagt € 2.045,27 versus de gemiddelde PPE van de referentieobjecten van € 2.078,53). Wel stelt de heffingsambtenaar dat in dit geschil enkel de eindwaarde van het object ter discussie staat en dat de beroepsgrond van belanghebbende een discussie betreft op detailniveau.
3.13.
De rechtbank merkt op dat de matrix van de heffingsambtenaar gebreken vertoont. Zo heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank in zijn matrix onvoldoende rekening gehouden met het afnemend grensnut. Daarnaast merkt de rechtbank op dat de heffingsambtenaar de grondwaarde van de woning aan de [referentiewoning 3] te [plaats] ten onrechte buiten beschouwing heeft gelaten, waardoor gerekend is met een te hoge (basis) PPE voor die referentiewoning. Bovendien zijn de correcties op de waarde van twee van de referentiewoningen niet in overeenstemming met de daarvoor gehanteerde KOUDV-factoren. Bij de [referentiewoning 1] is (zo valt rekenkundig te herleiden) een negatieve correctie toepast van 7%, terwijl dat 10% zou moeten zijn bij V=4. Bij de [referentiewoning 3] is (zo valt rekenkundig te herleiden) een opwaartse correctie toegepast van 27%, terwijl dat 22% zou moeten zijn bij O, D en V=2.
Vanwege de combinatie van voornoemde gebreken in de matrix van de heffingsambtenaar komt de rechtbank tot het oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
3.15.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 226.000,- aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Daartoe overweegt de rechtbank dat belanghebbende de door hem voorgestane waarde (evenmin) voldoende heeft onderbouwd om hem hierin te volgen. Zo zijn bijvoorbeeld ook in deze matrix verkeerde correcties toegepast op basis van de KOUDV-factoren. Bij de [referentiewoning 1] is (zo valt rekenkundig te herleiden) de 10% correctie voor V=4 doorgerekend door de PPE te vermenigvuldigen met 0,9, terwijl er gedeeld had moeten worden door 1,1. Bij de [referentiewoning 3] is (zo valt rekenkundig te herleiden) de 22% correctie voor O, D en V=2 doorgerekend door de PPE te vermenigvuldigen met 1,22, terwijl er gedeeld had moeten worden door 0,78.
Vaststelling waarde van de woning door de rechtbank
3.16.
Omdat geen van beide partijen erin is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie op € 238.000,-.
4.Conclusie en gevolgen
4.1.
Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikking moet worden verlaagd. De aanslag OZB volgt de waardebeschikking, dus ook deze moet worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren.
4.2.
Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.
4.3.
Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per procesbehandeling. Belanghebbende heeft recht op 1 punt voor het bezwaarschrift met een waarde van € 647, 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 907,-. De forfaitaire proceskostenvergoeding in beroep wordt op grond van artikel 30a, tweede lid, van de Wet WOZ met een factor van 0,25 vermenigvuldigd. Omdat de waardebeschikking dateert van voor 1 januari 2024, is de wegingsfactor in bezwaar 1. Daarmee komt de vergoeding uit op € 1.100,50,-.
4.4.
Daarnaast kent de rechtbank een vergoeding toe voor het taxatierapport. Voor een deskundigenrapport in WOZ-zaken gelden de uitgangspunten voor de vergoeding volgens de Richtlijn per 1 juli 2018. [2] Gelet op het uurtarief dat in deze richtlijn is gegeven voor woningtaxaties (€ 53) en het aantal uur dat in de richtlijn is gegeven voor een niet-inpandige woningtaxatie (2 uur) acht de rechtbank het redelijk om een vergoeding toe te kennen van € 128,26 (te weten 2 uur ad € 53 + 21% BTW). De proceskostenvergoeding voor deze zaak bedraagt dan in totaal € 1.228,76.
4.5.
De vergoeding van proceskosten en griffierecht moet rechtstreeks aan belanghebbende zelf worden betaald.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 238.000,-;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51,- aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.228,76 aan proceskosten aan belanghebbende.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Ponds rechter, in aanwezigheid van R.P.H. Bukkems, griffier, op 14 oktober 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.