Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummers: BRE 25/881, 25/882, 25/883, 25/884, 25/885, 25/886, 25/887, 25/888, 25/889, 25/890, 25/891, 25/892.
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 oktober 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels, verbonden aan Bartels Consultancy),
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant,de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 14 februari 2025.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 24 februari 2024 de waarde van de woningen aan het [locatie 1] en [locatie 2] (hierna: de woningen) op 1 januari 2023 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld op
€117.000 ( [adres 1] ), €149.000 ( [adres 2] ), €161.000 ( [adres 3] ), €159.000 ( [adres 4] ), €156.000 ( [adres 5] ), €240.000 ( [adres 6] ), €196.000 ( [adres 7] ), €124.000 ( [adres 8] ), €192.000 ( [adres 9] ), €192.000 ( [adres 10] ), €192.000 ( [adres 11] ). Bij dezelfde beschikking heeft de heffingsambtenaar de waarde van de parkeerplaatsen aan het [locatie 3] (hierna: de parkeerplaatsen) vastgesteld op €57.000.
1.2.
Tegelijk met deze waardevaststelling zijn aan belanghebbende voor het jaar 2024 ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag OZB) van de gemeente Roosendaal opgelegd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woningen en parkeerplaatsen gehandhaafd.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft de beroepen op 4 september 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen de gemachtigde en namens de heffingsambtenaar [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] (taxateur).
Feiten
1.6.
Belanghebbende is eigenaar van elf woningen (appartementen) en zeven parkeerplaatsen. De woningen hebben een oppervlakte van 40m² (nr. [adres 1] ),
51m² (nr. [adres 2] ), 51m² (nr. [adres 3] ), 51m² (nr. [adres 4] ),
50m² (nr. [adres 5] ), 105m² (nr. [adres 6] ), 69m² (nr. [adres 7] ),
41m² (nr. [adres 8] ), 82m² (nr. [adres 9] ), 82m² (nr. [adres 10] ) en
82m² (nr. [adres 11] ).
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woningen en de parkeerplaatsen te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende bepleit dat de waarde van de woningen met €15.000 moet worden verminderd, dan wel met 10% per de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar verdedigt de bij beschikking vastgestelde waardes.
2.1.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is zijn de waardes van de woningen de parkeerplaatsen niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.1.
De waarde van de woningen is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Vooraf
Stuk ingediend na afloop van de zitting
4. Na het sluiten van het onderzoek ter zitting heeft de rechtbank een aanvullend stuk van belanghebbende ontvangen. Het sluiten van het onderzoek ter zitting houdt onder meer in dat geen nadere stukken meer kunnen worden ingediend. De rechtbank ziet in het stuk van belanghebbende geen aanleiding tot heropening van het onderzoek. De rechtbank laat het stuk dan ook buiten beschouwing voor de beoordeling van het geschil. De rechtbank voegt wel een kopie van het stuk toe aan het dossier en het stuk zal digitaal worden opengesteld voor de heffingsambtenaar tegelijk met deze uitspraak. [2]
Op de zaak betrekking hebbende stukken
4.1.
Belanghebbende heeft verzocht om verstrekking van de I-WOZ rapportages, de aktes van transport en levering van de referentiewoningen en de actuele kadastrale informatie van de woningen om te kunnen controleren of de vastgestelde waarde niet te hoog is. Naar het oordeel van de rechtbank hoeft de heffingsambtenaar die stukken, als hij hier al over beschikt, in dit geval niet te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft het taxatierapport overgelegd om te voldoen aan de op hem rustende bewijslast. Voor beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar daarin is geslaagd dient te worden betrokken dat wat belanghebbende heeft aangevoerd. Het slechts (bloot) stellen dat de aangehaalde stukken nodig zijn om te kunnen controleren of de vastgestelde waarde niet te hoog is, is daarvoor onvoldoende. Ten minste zal twijfel moeten worden gezaaid over waarom de door de taxateur – een deskundige – gebruikte onderbouwingen niet zouden kunnen kloppen. Zonder dat begin van bewijs moet van de juistheid daarvan worden uitgegaan. [3]
De onderbouwing van de WOZ-waarde
4.2.
De heffingsambtenaar heeft in beroep aan de waardevaststelling van iedere woning een taxatierapport ten grondslag gelegd. Deze taxatierapporten zijn opgemaakt door [naam 4] (taxateur) op 30 april 2025.
4.3.
Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op zitting ingenomen standpunten.
Objectafbakening
Belanghebbende heeft ter zitting bepleit dat de woningen niet beschikken over een berging of parkeerplaats en deze daarom ten onrechte zijn meegenomen bij de waardebepaling van de woningen. De heffingsambtenaar betwist deze stelling van belanghebbende en heeft ter zitting toegelicht dat in de akte staat vermeld dat de woningen beschikken over een berging en/of parkeerplaats. Volgens de heffingsambtenaar beschikken de bergingen over een afzonderlijk appartementsrecht. De rechtbank stelt vast dat in het taxatierapport van de afzonderlijke woningen geen parkeerplaats is meegenomen bij de bepaling van de waarde. Door de heffingsambtenaar is voorts rekening gehouden met het verschil in grootte van de berging van de afzonderlijke woningen bij de bepaling van de waarde. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met zijn toelichting ter zitting voldoende aannemelijk gemaakt dat de woningen beschikken over een berging.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
4.4.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft ligging en gebruiksoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woningen. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De stelling van belanghebbende dat de referentiewoningen niet als vergelijking kunnen dienen, omdat in het onderhavige geval sprake is van een voormalig kantoorpand dat is omgebouwd tot appartementen, doet hier niet aan af. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt waarom na de verbouwing van het kantoorpand tot appartementen geen vergelijking kan worden gemaakt met andere appartementen bij de waardebepaling. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarden van de woningen.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
4.5.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woningen. Zo heeft de heffingsambtenaar de bergingen apart gewaardeerd en blijkt uit het taxatierapport dat rekening is gehouden met het verschil in oppervlakte tussen de onderhavige woningen en de referentieobjecten middels een correctiefactor. Ook is voldoende rekening gehouden met de verschillen in KOUDV-factoren. De rechtbank gaat voorbij aan de stelling van belanghebbende dat ten onrechte geen rekening is gehouden met het verschil in energielabel tussen de woningen en de referentiewoningen. Door belanghebbende is geenszins inzichtelijk gemaakt hoe dit verschil leidt tot een lagere waarde voor de onderhavige woningen. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat een verschil in energielabel niet zonder meer tot een andere waarde kan leiden.
4.6.
Het beroep van belanghebbende ziet tevens op de parkeerplaatsen waarvoor een waarde is vastgesteld. Zowel in de stukken als ter zitting zijn met betrekking tot de parkeerplaatsen geen inhoudelijke gronden aangevoerd. De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift toegelicht hoe de waarde van de parkeerplaatsen is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar hiermee aannemelijk gemaakt dat de waarde van de parkeerplaatsen niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.
4.7.
Andere feiten en omstandigheden waaruit volgt dat de waarde op een te hoog bedrag is vastgesteld zijn niet aangevoerd door gemachtigde van belanghebbende.
4.8.
Gelet op wat hiervoor is overwogen zijn de waarden van de woningen aan het [locatie 1] , [locatie 2] en de parkeerplaatsen aan het [locatie 3] te [plaats 2] niet te hoog vastgesteld.
Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn
4.9.
Belanghebbende heeft verzocht om de vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 20 maart 2024. Nu de rechtbank uitspraak doet op 16 oktober 2025, is sindsdien (afgerond) één jaar en zeven maanden verstreken. De redelijke termijn is daarmee niet overschreden. Het verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn wijst de rechtbank af.
Conclusie en gevolgen
De beroepen zijn ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waardes en de aanslagen OZB gehandhaafd blijven. Omdat de beroepen ongegrond zijn, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Het verzoek om vergoeding van immateriële schade wijst de rechtbank af.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen ongegrond;
- wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Peters, rechter, in aanwezigheid van mr. R.M.P. Dees, griffier, op 16 oktober 2025. De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl. De griffier is buiten staat deze uitspraak te ondertekenen.
rechter
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.