Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/8338
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 oktober 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] ,uit [plaats 1] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. A. Bakker, verbonden aan Maatschap WOZ juristen),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Veere, de heffingsambtenaar.
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 30 oktober 2024.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 15 januari 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 484.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Veere voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 8 september 2025 op zitting behandeld. Hieraan heeft namens belanghebbende deelgenomen: mr. A. Bakker. Ook belanghebbende en zijn echtgenoot waren aanwezig
.Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 1] , [naam 2] , [naam 3] en [naam 4] .
.Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam 1] , [naam 2] , [naam 3] en [naam 4] .
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande recreatiewoning uit 1960 met een oppervlakte van 88 m2 op een perceel van 198 m2.
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger kan zijn dan € 448.000. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 484.000.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.3.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.4.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.5.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de waarde door de heffingsambtenaar
3.6.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd. In deze matrix wordt de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen berekend op € 562.792 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] te [plaats 2] .
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.7.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft ligging, bouwjaar en oppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. Zo betreffen het allemaal vrijstaande recreatiewoningen op hetzelfde park met bouwjaar 1960. Ook acht de rechtbank de referentiewoningen qua gebruiksoppervlakte en perceelsoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Voorts zijn de woningen allemaal voldoende dichtbij de waardepeildatum, dus één jaar voor of na, verkocht.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.8.
Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met voorzieningen- en onderhoudsniveau van de woning en verwijst in dat licht ook naar de technisch-objectieve uitgangspunten die voortvloeien uit de NEN 2580 en NEN 2767. Belanghebbende betoogt kort gezegd dat het waarderingsverschil tussen eenvoudige, gedateerde recreatiewoning en een volledig gemoderniseerde luxe recreatiewoning in de regel fors groter is dan bij reguliere woningen. De rechtbank volgt belanghebbende niet in zijn stelling en oordeelt dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen onderhavige woning en de referentiewoningen. Zo heeft de heffingsambtenaar bij de woningen aan de Vebenabos 25, 49 en 40 een factor 4 (bovengemiddeld) gehanteerd voor kwaliteit, onderhoud, doelmatigheid en voorzieningen. Van de noodzaak van nadere aanvullende correcties is naar het oordeel van de rechtbank niet gebleken.
3.9.
Voorts is volgens belanghebbende onvoldoende inzichtelijk gemaakt welke erfpachtcorrecties de heffingsambtenaar heeft doorgevoerd. De heffingsambtenaar stelt dat de zogenaamde ‘17x regel’ te hebben toegepast. Dat staat overigens ook vermeld in de matrix “
woningen zijn verkocht op erfpacht. Bij waardering op eigen grond komt bovenop de geïndexeerde koopsom nog een waarde van € 31.875,00 (17x jaarlijkse canon van € 1.875,00)”. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar daarmee voldoende onderbouwd dat er, op een juiste wijze, rekening is gehouden met de invloed van erfpacht op de verkoopprijzen van de referentieobjecten.
woningen zijn verkocht op erfpacht. Bij waardering op eigen grond komt bovenop de geïndexeerde koopsom nog een waarde van € 31.875,00 (17x jaarlijkse canon van € 1.875,00)”. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar daarmee voldoende onderbouwd dat er, op een juiste wijze, rekening is gehouden met de invloed van erfpacht op de verkoopprijzen van de referentieobjecten.
3.10.
Belanghebbende heeft eveneens een eigen taxatierapport aangeleverd, waarin de woning van belanghebbende wordt vergeleken met de woningen aan [adres 6] , [adres 2] en [adres 7] te [plaats 2] . Voornoemde objecten zijn niet afkomstig uit het topsegment, maar woningen die qua oppervlakte, afwerkingsniveau en situering in de buurt komen van het onderhavige object, aldus belanghebbende. Voor zover belanghebbende daarmee heeft willen betogen dat deze woningen betere vergelijkingsobjecten zijn dan de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen, volgt de rechtbank hem daarin niet. De heffingsambtenaar heeft namelijk onweersproken gesteld dat [adres 6] niet is verkocht en dat [adres 7] zelfs niet eens bestaat.
3.11.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning van belanghebbende. Tot slot heeft de heffingsambtenaar in zijn berekening naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met het feit dat de woningen op erfpachtgrond gelegen zijn.
3.12.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2024 niet te hoog vastgesteld. Al het overige dat belanghebbende heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel.
4.Conclusie en gevolgen
4.1.
Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Omdat het beroep ongegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Ponds rechter, in aanwezigheid van R.P.H. Bukkems, griffier, op 17 oktober 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.