Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/1522
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 oktober 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Goirle, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 11 december 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 869.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Goirle voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep op 8 oktober 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben, namens de heffingsambtenaar, [naam 1] en [naam 2] (taxateur) deelgenomen. Gemachtigde heeft zich afgemeld voor de zitting.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning met bouwjaar 1994.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
3.1.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Vooraf: Afwijzing verdagingsverzoek
3.2.
De rechtbank heeft op 2 oktober 2025 een brief van gemachtigde ontvangen met het verzoek om uitstel van de zitting wegens een langdurige zieke collega. De rechtbank heeft dit verzoek afgewezen. Naar het oordeel van de rechtbank had voor de afwezigheid van de desbetreffende collega tijdig intern vervanging kunnen worden verzocht, dan wel had het verzoek om uitstel op een eerder moment kunnen worden gedaan. Nu het verzoek pas relatief kort voor de zitting is ingediend, is het verdagingsverzoek afgewezen.
Toetsingskader van de rechtbank
3.3.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.4.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.5.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 875.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1], [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3], alle te [plaats].
Zijn de referentiewoningen vergelijkbaar met de woning?
3.6.
Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen als zodanig niet betwist. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft type woning, uitstraling en bouwjaar voldoende vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. De referentiewoningen zijn daarnaast voldoende dichtbij de waardepeildatum verkocht, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.7.
Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerdheid van de voorzieningen in de woning van belanghebbende, de scheurvorming in de buitenmuren en de verschillen in ligging tussen de woning van belanghebbende en de referentiewoningen. Wat betreft de verschillen in ligging tussen de woningen verwijst belanghebbende met name naar de ligging van de [referentiewoning 3]. De ligging van deze woning zou volgens belanghebbende gekwalificeerd moeten worden als boven gemiddeld (factor 4), doordat de woning op een hoek is gesitueerd en zich bevindt nabij het [stroomgebied]. Doorrekening van deze aanpassing leidt ertoe dat de beschikte waarde te hoog is vastgesteld, aldus belanghebbende.
3.8.
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De woningen vertonen weliswaar onderlinge verschillen, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met deze verschillen. Hij heeft aan afzonderlijke onderdelen van de referentiewoningen en de woning van belanghebbende, zoals bergingen en aanbouwen, afzonderlijke waarden toegekend. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum en er is rekening gehouden met verschillen in perceel- en woonoppervlakte.
3.9.
Wat betreft het voorzieningenniveau en onderhoudsniveau merkt de rechtbank op dat geen aanleiding bestaat voor het toepassen van een correctie. De heffingsambtenaar heeft de verschillen hieromtrent tussen de woning van belanghebbende en de referentiewoningen voldoende tot uitdrukking gebracht in de matrix. Daar komt bij dat belanghebbende geen objectief verifieerbare gegevens heeft overgelegd waaruit blijkt dat een correctie dient te worden toegepast.
3.10.
Ter zitting heeft de heffingsambtenaar een uitgebreide toelichting gegeven over de kwalificatie van de ligging van de woning van belanghebbende en de referentiewoningen. Volgens de heffingsambtenaar blijkt uit de marktanalyse dat een bovengemiddelde kwalificatie voor de [referentiewoning 3] niet passend is, gelet op de afstand tot het centrum van [plaats] en de beperkte toegankelijkheid van deze wijk ten opzichte van de dorpskern en de voorzieningen in [plaats]. In de betreffende wijk zijn geen voorzieningen aanwezig en deze wijk is slechts via één weg bereikbaar. Deze factoren zijn ook in de grondstaffel verwerkt. Dit maakt dat een gemiddelde kwalificatie aan de woning is toegekend, aldus de heffingsambtenaar.
Ter verduidelijking van het verschil in kwalificatie tussen de woning van belanghebbende en de referentiewoning [referentiewoning 1] heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat, hoewel deze woning – net als de woning van belanghebbende – in de dorpskern van [plaats] is gelegen, deze woning direct grenst aan een drukke rotonde gelegen in de wijkontsluitingsweg. Dit rechtvaardigt volgens de heffingsambtenaar de onder gemiddelde ligging van de [referentiewoning 1] en het verschil hiertussen met de woning van belanghebbende.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de stelling van belanghebbende, dat bij de waardering onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen in ligging tussen de woning van belanghebbende en de referentiewoningen, voldoende gemotiveerd weersproken. De rechtbank volgt de door de heffingsambtenaar gegeven toelichting en is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen.
3.11.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is
Conclusie en gevolgen
4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde van de woning en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.P. Broeders, rechter, in aanwezigheid van F. de Jong, griffier, op 17 oktober 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.