ECLI:NL:RBZWB:2025:7028

• Datum uitspraak: 15 oktober 2025
• Publicatiedatum: 20 oktober 2025
• Zaaknummer: 11564083 \ CV EXPL 25-994 (E)
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: Dijkman; Van ’t Nedereind
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst wegens huurachterstand en ontruiming sociale huurwoning

TBV verhuurt een sociale huurwoning en garage aan huurder. Na constateringen van illegale onderhuur en meerdere personen in de woning, escaleerde een huisbezoek. TBV startte een ontbindingsprocedure wegens onrechtmatig gebruik en agressief gedrag. Tijdens de procedure bleek de huurachterstand verder te zijn opgelopen, waarop TBV deze grond toevoegde aan haar vordering.

De kantonrechter oordeelt dat de huurachterstand van ruim acht maanden ernstig genoeg is voor ontbinding van de huurovereenkomst. Huurder kon en wilde niet betalen en had onvoldoende onderbouwd dat ontbinding onrechtvaardig zou zijn. Het belang van TBV bij het beëindigen van de overeenkomst weegt zwaarder dan het woonbelang van huurder.

De vorderingen van huurder wegens vermeende lasterlijke en onheuse uitlatingen van TBV worden afgewezen, omdat onvoldoende bewijs is geleverd van onrechtmatig handelen en schade. De kantonrechter veroordeelt huurder tot ontruiming binnen veertien dagen en tot betaling van de achterstallige huur, gebruiksvergoeding en proceskosten. Het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Uitkomst: De huurovereenkomst wordt ontbonden wegens ernstige huurachterstand en huurder wordt veroordeeld tot ontruiming en betaling van achterstallige huur en kosten.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Tilburg

Zaaknummer: 11564083 \ CV EXPL 25-994

Vonnis van 15 oktober 2025

in de zaak van

STICHTING TBV ,

statutair gevestigd en kantoorhoudende in Tilburg,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: TBV ,

gemachtigde: mr. C.J.P. Schellekens ,

tegen

[persoon] ,

wonend in [plaats] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [persoon] ,

gemachtigde: mr. J. van Boekel .

1. De zaak in het kort

TBV verhuurt een woning en garage aan [persoon] . TBV en de gemeente hebben op meerdere momenten meerdere personen, maar meestal niet [persoon] in de woning aangetroffen. Bij een van de huisbezoeken is een gesprek geëscaleerd. TBV heeft vervolgens een ontbindings- en ontruimingsprocedure gestart op grond van het in gebruik geven van de woning aan anderen zonder toestemming, het niet hebben van hoofdverblijf en agressiviteit tegen TBV . Tijdens de procedure blijkt dat een al bestaande huurachterstand verder is opgelopen en dat [persoon] niet meer kan en wil betalen. TBV voegt daarom alsnog deze rechtsgrond toe aan haar vordering tot ontbinding, op grond waarvan de kantonrechter deze toewijst. Daardoor wordt niet meer toegekomen aan beoordeling van de eerder aangedragen rechtsgronden. In reconventie heeft [persoon] diverse vorderingen ingesteld die ermee te maken hebben dat TBV volgens hem uitspraken heeft gedaan die lasterlijk en onheus zijn en waardoor hij schade lijdt. Hoewel TBV zorgvuldiger had kunnen zijn, kan de kantonrechte niet vaststellen dat sprake is van dergelijke uitspraken en schade. Daarom worden de reconventionele vorderingen afgewezen.

2. De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 14 mei 2025

- de mondelinge behandeling van 17 september 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.

2.2.

Ten slotte heeft de kantonrechter bepaald dat vonnis wordt gewezen.

3. De feiten

De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten:

- TBV heeft met ingang van 11 mei 2020 met [persoon] een huurovereenkomst voor onbepaalde gesloten met betrekking tot de sociale huurwoning aan het [adres 1] te [plaats] [verder: de woning]. De maandelijkse huurprijs bedroeg per 1 juli 2024 € 482,44 en bedraagt per 1 juli 2025 € 505,15. De woning heeft één slaapkamer.

- In de huurovereenkomst is in artikel 4 onder meer opgenomen:

“4.1

Vanaf de ingangsdatum van de huur is huurder maandelijks een prijs verschuldigd […].

4.4

Huurder voldoet de te betalen prijs voor het gehuurde in zijn geheel, bij vooruitbetaling, vóór de eerste van de maand op de door verhuurder aangegeven wijze.”

- TBV heeft met ingang van 10 februari 2022 met [persoon] ook een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd gesloten met betrekking tot de garage [verder: de garage] aan [adres 2] in [plaats] voor een maandelijkse huurprijs van € 67,16. De huur bedraagt inmiddels € 69,24.

- In juli 2024 stonden naast [persoon] ook meerdere andere personen in de BRP (Basisregistratie Personen) ingeschreven op het adres van de woning.

- Tijdens een huisbezoek op 18 juli 2024 bleken in ieder geval twee andere personen in de woning te verblijven. Op verzoek van TBV hebben zij tegen het einde van augustus 2024 de woning verlaten.

- Op 29 augustus 2024 heeft [persoon] een verzoek ingediend bij TBV voor inwoning van zijn broer. TBV heeft dit verzoek afgewezen.

- In oktober informeerde de gemeente TBV dat bij een bestuurlijke controle op 1 oktober 2024 is gebleken dat er meerdere slaapplekken in de woning waren gemaakt en dat de moeder en twee zussen van [persoon] in de woning verbleven.

- Op 24 oktober 2024 heeft TBV per brief aan [persoon] laten weten dat zij heeft geconstateerd dat sprake is van illegale onderhuur en dat zij bij hoge uitzondering geen procedure aanhangig zal maken, maar een tweede kans aanbiedt met een tijdelijke huurovereenkomst. Ook schrijft TBV dat wanneer [persoon] niet akkoord gaat, dat alsnog kan leiden tot een gerechtelijke procedure. [persoon] is niet op het aanbod ingegaan.

- Op 1 november 2024 was er weer een bestuurlijke controle, waarbij ook TBV aanwezig was. De moeder van [persoon] was op dat moment in de woning. Ook bleken er nog steeds meerdere slaapplekken te zijn in de woning. [persoon] kwam enige tijd later ook naar de woning.

- Op 4 november 2024 heeft TBV per brief aan [persoon] laten weten dat zij juridische stappen gaat ondernemen vanwege het niet nakomen van de algemene huurvoorwaarden rond inwoning en onderhuur en agressief gedrag van [persoon] tijdens de huiscontrole op 1 november 2024.

- [persoon] heeft via een e-mailbericht van 25 november 2024 van zijn gemachtigde laten weten dat hij zich niet herkende in wat TBV had aangegeven en een gesprek wilde. Dit heeft TBV per brief van 10 januari 2025 afgewezen, waarbij zij [persoon] de gelegenheid heeft geboden om de huurovereenkomst zelf op te zeggen om daarmee een procedure te voorkomen. [persoon] heeft dit afgewezen.

- Op 14 januari 2025 zijn partijen een betalingsregeling overeengekomen in verband met een betalingsachterstand van de huur van de woning en de garage. De betalingsachterstand was op dat moment € 1.099,20.

- Op 24 januari 2025 heeft TBV een melding vroegsignalering gedaan voor [persoon] bij de gemeente Tilburg. De huurachterstand was op dat moment € 1.286,97.

- Op 11 en 18 februari en op 11 maart 2025 heeft TBV betalingsherinneringen gestuurd aan [persoon] in verband met de betalingsregeling en lopende huur van zowel de woning als de garage.

- TBV heeft de dagvaarding aan [persoon] uitgebracht op 21 februari 2025

4. Het geschil

in conventie

4.1.

TBV vordert - samengevat - ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres 1] en ontruiming van de woning. Daarnaast vordert zij, na vermeerdering van eis en aanvulling van de rechtsgronden, ook betaling van € 5.049,78 aan huurachterstand tot en met september 2025 met nevenvorderingen.

4.2.

TBV voert daarbij aan dat [persoon] ernstig tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, de bijbehorende algemene voorwaarden en de wet, artikel 7:212 en 213 BW (Burgerlijk Wetboek). Volgens TBV heeft [persoon] de woning namelijk herhaaldelijk onderverhuurd, althans in gebruik gegeven aan anderen zonder toestemming van TBV en heeft hij zijn hoofdverblijf niet in de woning. Bovendien was er al een tijdje een huurachterstand. Omdat deze in de loop van de procedure voor zowel de woning als de garage is opgelopen tot meer dan 8 maanden, heeft TBV ook de betalingsachterstand als rechtsgrond voor ontbinding aangevoerd.

4.3.

[persoon] voert verweer. Ten eerste voer hij aan dat de algemene voorwaarden niet van toepassing zijn. Daarnaast betwist hij dat hij niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad. Er is volgens hem ook geen sprake van onderhuur of in gebruik geven, maar van logeren. Overigens erkent hij dat hij al meerdere maanden de huur niet betaalt. Zijn reden daarvoor is dat TBV hem ten onrechte heeft beschuldigd van witwassen en reizen naar Dubai. Ook heeft hij op dit moment geen inkomsten, zodat hij de huur ook niet kan betalen. [persoon] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van TBV , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van TBV , althans subsidiair ontruiming met een langere termijn van drie maanden, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van TBV in de kosten van deze procedure.

in reconventie

4.4.

[persoon] vordert :

I. Eiser te gebieden zijn uitspraken over gedaagde in reconventie te onderbouwen binnen 14 dagen na het in deze te wijzen vonnis, bij gebreke waarvan gedaagde in reconventie haar uitspraken over de eiser in reconventie dient te rectificeren en wel op zodanige wijze als het eiser in reconventie convenieert en binnen één (1) maand na het wijzen van dit vonnis, zulks op straffe van een dwangsom van €10.000,00 te vermeerderen met een bedrag van €500,00 voor iedere dag dat gedaagde in reconventie dit niet (tijdig) doet;

II. Gedaagde in reconventie te verbieden zich lasterlijk uit te laten over eiser in reconventie, zulks op straffe van een dwangsom van €10.000,00 te vermeerderen met een bedrag van €500,00 voor iedere dag dat gedaagde in reconventie dit niet (tijdig) doet;

III. Gedaagde in reconventie te verbieden zich onheus uit te laten tegen eiser in reconventie en/of zijn familieleden, zulks op straffe van een dwangsom van €10.000,00 te vermeerderen met een bedrag van €500,00 voor iedere dag dat gedaagde in reconventie dit niet (tijdig) doet;

IV. Gedaagde in reconventie te bieden zich te gedragen als een goed verhuurder, zulks op straffe van een dwangsom van €1 0.000,00 te vermeerderen met een bedrag van €500,00 voor iedere dag dat gedaagde in reconventie dit niet (tijdig) doet;

V. Gedaagde in reconventie te veroordelen tot betaling van de door eiser in reconventie geleden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

VI. Gedaagde in reconventie te veroordelen tot betaling van een bedrag van €5.000,00 bij wege van voorschot op de door hem geleden schade.

4.5.

TBV voert verweer. Volgens haar maakt [persoon] niet (voldoende) duidelijk op welke uitspraken zijn vorderingen zien. Overigens betwist TBV dat nadere onderbouwing of rectificatie nodig is en is er volgens haar geen sprake van lasterlijk of onheus gedrag door TBV naar [persoon] of zijn familieleden. Tot slot betwist TBV dat [persoon] schade heeft geleden. TBV concludeert daarom tot niet-ontvankelijkheid van [persoon] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [persoon] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [persoon] in de kosten van deze procedure.

5. De beoordeling

in conventie

Er is sprake van een huurachterstand die [persoon] moet betalen

5.1.

[persoon] heeft erkend dat hij de tussen partijen afgesproken betalingsregeling in verband met de huurachterstand van november en december 2024 voor de woning en garage niet is nagekomen. Ook heeft hij erkend dat hij helemaal is gestopt met betalen van de huur van de woning en de garage en dat daardoor inmiddels een huurachterstand is ontstaan van een bedrag van € 5.049,78 tot en met september 2025. Daarmee staat vast dat [persoon] zijn verplichting om, op grond van artikel 4.1 en 4.4. van de huurovereenkomst en artikel 7:212 BW ^[1] , de huur (tijdig) te betalen niet is nagekomen. Het bedrag dat TBV op grond daarvan vordert, kan daarom in principe worden toegewezen.

5.2.

[persoon] heeft echter als verweer aangevoerd dat TBV hem onterecht heeft beschuldigd van witwassen. Daardoor heeft hij ook geen inkomsten meer. Hij wil en kan de huur daarom niet betalen. [persoon] heeft daarbij verwezen naar het e-mailbericht van 9 juli 2024 van TBV aan de gemeente met als onderwerp “Gezamenlijk onderzoek [adres 1] ”. In dit e-mailbericht geeft TBV informatie door aan de gemeente en schrijft zij onder andere dat zij [persoon] regelmatig heeft gezien in een dure Audi. Ook schrijft TBV
“Ik weet dat er een onderzoek heeft gedraaid op [voornaam] [de voornaam van [persoon] ]
ivm mogelijk witwassen hij gaat ook regelmatig naar Dubai.” Volgens [persoon] heeft de gemeente deze informatie op haar beurt doorgegeven aan het UWV en is op grond daarvan zijn WIA-uitkering afgewezen. [persoon] baseert dit op de stelling dat hij de afwijzing van het UWV rond dezelfde tijd ontving als dat TBV het e-mailbericht aan de gemeente heeft gestuurd.

5.3.

[persoon] heeft zijn verweer op geen enkele manier onderbouwd. Omdat TBV heeft betwist dat [persoon] de huur niet kan betalen en dat er enig verband is tussen haar e-mail en het afwijzen van de WIA-uitkering, had het wel op de weg van [persoon] gelegen om een nadere onderbouwing te geven. Dat heeft hij niet gedaan. Ook overigens is niet gebleken van enig causaal verband tussen het e-mail van TBV en het afwijzen van de uitkering door het UWV. Daarom gaat de kantonrechter aan dit verweer voorbij.

5.4.

Dat betekent dat de kantonrechter betaling van de huurachterstand voor een bedrag van € 5.049,78 zal toewijzen.

Ontbinding van de huurovereenkomst

5.5.

Over de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning overweegt de kantonrechter als volgt. Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. ^[2]

5.6.

De kantonrechter beoordeelt deze vordering allereerst op de door TBV aangevoerde grond dat [persoon] te kort is geschoten in zijn betalingsverplichtingen. Daarbij geldt dat de kantonrechter een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst op die grond alleen toewijst als de huurachterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. Vaak zal een achterstand van meer dan drie maanden genoeg zijn, maar de kantonrechter moet alle omstandigheden afwegen. Van belang is bijvoorbeeld ook of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen. ^[3]

TBV heeft aan de vroegsignalering voldaan

5.7.

De kantonrechter moet bij een beroep op deze grond toetsen of de verhuurder heeft voldaan aan de informatieplicht en de meldplicht als bedoeld in artikel 2 van Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening. De kantonrechter stelt vast dat TBV daaraan heeft voldaan.

[persoon] schiet ernstig tekort

5.8.

Vast staat dat [persoon] is gestopt met het betalen van de huur voor de woning en de garage. Op het moment van dagvaarden bedroeg de huurachterstand ongeveer 2 ½ maanden. Daarna is de huurachterstand opgelopen tot ruim 8 maanden op het moment van de mondelinge behandeling. De huurachterstand is daarmee ernstig genoeg om de huurovereenkomst te ontbinden.

5.9.

[persoon] heeft ten aanzien van de betalingsachterstand ten tijde van de dagvaarding aangevoerd dat door het treffen van een betalingsregeling sprake is van rechtsverwerking om hierop in het kader van deze procedure een beroep te doen. Inmiddels staat echter vast dat [persoon] ook deze betalingsregeling, ondanks herhaalde aanmaning, niet is nagekomen, zodat hij ook op dit punt tekort is geschoten. Daarom gaat de kantonrechter aan dit verweer voorbij. Dat betekent dat de ontbinding van de huurovereenkomst in beginsel kan worden toegewezen.

De ontbinding van de huurovereenkomst voor de woning is gerechtvaardigd

5.10.

[persoon] heeft betwist dat sprake is van een tekortkoming die ontbinding kan rechtvaardigen. Daarmee doet hij een beroep op de tenzij-bepaling van artikel 6:265 BW.

5.11.

De kantonrechter is van oordeel dat [persoon] niet, althans onvoldoende gemotiveerd heeft gesteld dat ontbinding op grond van de huurachterstand niet gerechtvaardigd is. [persoon] heeft weliswaar aangevoerd dat hij geen groot sociaal netwerk heeft en om meerdere redenen last heeft van stress. Dat komt door traumatische ervaringen vanwege de oorlog in Syrië waaruit hij is gevlucht, de echtscheiding van zijn ouders, medische redenen en onzekerheid over zijn inkomen. Hij voert aan dat hij geen mogelijkheid heeft om naar een andere woning te gaan. Dit heeft [persoon] echter op geen enkele manier onderbouwd, terwijl vast staat dat hij zelf woonruimte onderverhuurt en zijn familie ook in de omgeving woonachtig is. Omdat TBV deze stellingen van [persoon] gemotiveerd heeft betwist, had dat wel op zijn weg gelegen. [persoon] heeft tijdens de mondelinge behandeling aangegeven dat hij niet binnen afzienbare termijn de huurachterstand kan betalen. Ook is niet gebleken dat hij binnen afzienbare tijd de lopende huur weer kan en wil betalen. De kantonrechter is daarom van oordeel dat van TBV niet kan worden verlangd dat zij de huurovereenkomst nog langer handhaaft.

5.12.

In het kader van de afweging van de belangen van partijen, stelt de kantonrechter voorop dat het woonbelang van [persoon] een zwaarwegend belang is. Dat neemt niet weg dat hij tegenover het belang van TBV om haar (schaarse) sociale huurwoningen te verhuren aan een huurder die zijn of haar betalingsverplichtingen wel op tijd en volledig nakomt, voldoende moet stellen welk specifiek belang hij heeft bij behoud van de woning. Los van de vraag of sprake is van de genoemde omstandigheden zoals de ervaren stress, het ontbreken van een sociaal netwerk en diverse lichamelijke klachten - TBV heeft dit immers betwist en [persoon] heeft geen nadere onderbouwing gegeven - blijkt ook niet op grond waarvan het behoud van specifiek deze woning in verband met deze omstandigheden voor [persoon] noodzakelijk is. De kantonrechter is daarom van oordeel dat het belang van TBV bij de ontbinding en ontruiming zwaarder weegt dat het belang van [persoon] bij behoud van zijn woning.

5.13.

Op grond van deze overwegingen wijst de kantonrechter de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst in verband met de woning toe.

5.14.

Daarbij merkt de kantonrechter op dat tijdens de mondelinge behandeling met partijen ook uitvoerig is gesproken over de standpunten van partijen in verband met de andere rechtsgronden die TBV aan haar vordering tot ontbinding en ontruiming ten grondslag heeft gelegd. Doordat de betalingsachterstand echter op zichzelf al voldoende grond is voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, komt de kantonrechter niet meer toe aan de beoordeling daarvan. Dat geldt ook voor de betwisting van [persoon] dat de AHV niet van toepassing dan wel vernietigbaar zijn, omdat de verplichting om de huur tijdig te betalen ook voortvloeit uit de huurovereenkomst zelf en de wet.

[persoon] moet de woning ontruimen

5.15.

[persoon] zal ook worden veroordeeld de woning te ontruimen. Daarbij wijst de kantonrechter de gevraagde termijn van veertien dagen toe, omdat deze termijn over het algemeen gebruikelijk en redelijk is en [persoon] niet heeft gemotiveerd waarom een langere termijn van drie maanden noodzakelijk is.

De verder nog gevorderde huur en gebruiksvergoeding zullen ook worden toegewezen

5.16.

TBV wil ook dat [persoon] wordt veroordeeld tot het betalen van een maandelijks bedrag van € 505,15, te rekenen vanaf de maand oktober 2025 tot het moment dat [persoon] de woning ontruimt. Dit is de huurprijs per maand en na het ontbinden van de huurovereenkomst is dit een gebruiksvergoeding voor de tijd dat [persoon] nog in de woning verblijft. Daarbij heeft [persoon] niet betwist dat de maandelijkse huur inmiddels € 505,15 is. Deze vordering zal daarom worden toegewezen.

5.17.

Daarnaast vraag TBV ook een veroordeling van [persoon] tot betaling van een bedrag van € 69,24 per maand in verband met de garage tot aan het moment van ontruiming. [persoon] heeft niet betwist dat de maandelijkse huur inmiddels € 69,24 is. TBV heeft echter geen ontruiming van de garage gevorderd en ook niet de daarvoor benodigde ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot de garage. Dat betekent dat deze vordering enkel kan zien op betaling van de huur voor de garage vanaf oktober 2025. De vordering tot betaling van een toekomstige huurtermijn is in beginsel (nog) niet opeisbaar. Niettemin ziet de kantonrechter aanleiding om toekomstige maandelijkse betaling van de huur van de garage wel toe te wijzen, omdat [persoon] heeft aangegeven dat hij de huur niet kan en niet wil betalen. Daarmee heeft TBV goede grond te vrezen dat [persoon] ook in de nakoming van zijn toekomstige betalingsverplichtingen te kort zal schieten. Ook de daarover gevorderde wettelijke rente vanaf het moment van opeisbaarheid zal daarom worden toegewezen.

[persoon] moet de proceskosten betalen

5.18.

[persoon] is in het ongelijk gesteld. Daarom moet hij de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Daarbij overweegt de kantonrechter dat het enkel weigeren van TBV om op verzoek van de gemachtigde van [persoon] nog een gesprek aan te gaan, gezien de hierboven aangegeven overwegingen in verband met de betalingsachterstand onvoldoende is om van dit uitgangspunt af te wijken. De proceskosten van TBV worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

145,45

- griffierecht

€

135,00

- salaris gemachtigde

€

678,00

(2 punten × € 339,00)

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.093,45

Het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad toegewezen

5.19.

TBV verzoekt om de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. [persoon] voert verweer tegen dit verzoek. Bij de beoordeling hiervan, moet de kantonrechter de belangen van partijen tegen elkaar afwegen.

5.20.

Uitgangspunt is dat een veroordeling in principe uitvoerbaar moet zijn en zonder de voorwaarde van zekerheidstelling ten uitvoer kan worden gelegd. Afwijking van dit uitgangspunt kan worden gerechtvaardigd als het belang van [persoon] bij behoud van zijn woning (zolang niet op het door hem ingestelde rechtsmiddel is beslist) ook met dit uitgangspunt, zwaarder weegt dan het belang van TBV . De kantonrechter ziet in wat [persoon] heeft aangevoerd geen aanleiding om de belangenafweging op dit punt anders te beoordelen dan wat hiervoor is overwogen. Dat betekent dat niet afgeweken wordt van het uitgangspunt en de kantonrechter het vonnis zoals gevorderd uitvoerbaar bij voorraad zal verklaren. Dit betekent dat [persoon] direct aan het vonnis moet voldoen, ook wanneer in hoger beroep zou worden gegaan.

in reconventie

5.21.

[persoon] vordert ten eerste dat TBV haar uitlatingen over [persoon] nader onderbouwt of deze rectificeert, omdat sprake is van laster.

TBV heeft aangevoerd dat deze vordering te algemeen is. TBV vermoedt dat [persoon] de uitlatingen bedoelt die TBV heeft gedaan in haar e-mailbericht van 9 juli 2024 aan de gemeente en waarop [persoon] in zijn conclusie van antwoord had gereageerd. Voor dat geval heeft TBV toegelicht dat zij deze (mede) heeft gebaseerd op informatie die zij van de politie ontving en dat er dus geen sprake is van laster. Als onderbouwing daarvan heeft TBV een e-mailbericht van 13 november 2023 van de politie aan TBV overgelegd. Tijdens de mondelinge behandeling heeft TBV daarbij toegelicht dat de informatie aan de gemeente is verstrekt in het kader van het doen van onderzoek naar bewoning van de woning door [persoon] en anderen. Volgens haar is er daarom geen sprake van openbaring en heeft TBV ook niet bewust onwaarheden doorgegeven met het doel de eer en goede naam van [persoon] aan te tasten.

Er is geen sprake van laster

5.22.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft [persoon] gespecificeerd dat het wat hem betreft gaat om de uitlatingen van TBV over een onderzoek naar witwassen, reizen naar Dubai en rijden in een dure Audi met Engels kenteken. [persoon] betwist dat deze uitlatingen juist zijn en is van mening dat hiermee sprake is van laster. Op grond daarvan vordert hij rectificatie van deze uitlatingen door TBV aan de gemeente. De kantonrechter is van oordeel dat [persoon] daarvoor onvoldoende heeft gesteld en overweegt in verband daarmee het volgende.

5.23.

De voorwaarden op grond waarvan een vordering tot rectificatie kan worden toegewezen, staan opgenomen in artikel 6:167 BW. Daarin is bepaald:
“Wanneer iemand krachtens deze titel jegens een ander aansprakelijk is ter zake van een onjuiste of door onvolledigheid misleidende publicatie van gegevens van feitelijke aard, kan de rechter hem op vordering van die ander veroordelen tot openbaarmaking van een rectificatie op een door de rechter aan te geven wijze.” Voor aansprakelijkheid op grond van deze titel (onrechtmatige daad) moet voldaan zijn aan een vijftal vereisten, te weten: onrechtmatige daad, toerekenbaarheid van de daad aan de dader, schade, causaal verband tussen daad en schade en relativiteit (artikel 6:162 BW). Van een onrechtmatige daad is onder meer sprake als inbreuk wordt gemaakt op een recht, zoals het recht op eer en een goede naam.

‘Laster’ is een strafrechtelijk begrip. Artikel 262 lid 1 Sr (Wetboek van Strafrecht) bepaalt daarover
“Hij die het misdrijf van smaad of smaadschrift pleegt, wetende dat het te last gelegde feit in strijd met de waarheid is, wordt, als schuldig aan laster, gestraft met […]”

‘Smaad’ is omschreven in artikel 261 Sr als “
Hij die opzettelijk iemands eer of goede naam aanrandt, door telastlegging van een bepaald feit, met het kennelijke doel om daaraan ruchtbaarheid te geven”.

Dit betekent dat de kantonrechter moet beoordelen of de uitlatingen van TBV onrechtmatig waren in die zin dat TBV opzettelijk de eer of goede naam van [persoon] heeft aangetast door een onjuist feit te delen en waardoor schade is veroorzaakt.

5.24.

In haar e-mailbericht aan de gemeente heeft TBV geschreven “
[voornaam] rijdt in een dure Audi met een Engels kenteken zie foto .” en “
Ik weet dat er een onderzoek heeft gedraaid op [voornaam] ivm mogelijk witwassen hij gaat ook regelmatig naar Dubal. ” In het overgelegde e-mailbericht van 13 november 2023 van de politie schrijft TBV dat de politie nog zou kijken naar
“de Syrische man van de [adres 1] Dhr. [persoon] , je weet wel met de dure AUDI met ENGELS kenteken.” In antwoord daarop schrijft de politie
“Er is aandacht op hem gevestigd i.v.m. witwasserij/ondermijning. Zou een slagerij hebben en reist vaak naar Dubai op en neer.”

Hoewel [persoon] heeft betwist dat hij in een dure Audi met Engels kenteken rijdt, heeft hij niet gesteld op grond waarvan deze mededeling een inbreuk op zijn eer of goede naam oplevert, waardoor hij schade heeft geleden. Er blijkt bij deze uitlating dan ook niet dat sprake is van laster.

Voor wat betreft de uitlating van TBV in verband met witwassen en reizen naar Dubai is de kantonrechter van oordeel dat TBV met het door haar overgelegde e-mailbericht voldoende heeft onderbouwd dat zij zich heeft gebaseerd op bij haar beschikbare feitelijke informatie van de politie. Dat betekent enerzijds dat er geen aanleiding is om van TBV nog een nadere onderbouwing te verlangen op dit punt, zodat dit verzoek wordt afgewezen.

Anderzijds betekent dit dat geen sprake is van een onjuiste mededeling. Dat TBV in haar uitlatingen een iets andere omschrijving heeft opgenomen, te weten
‘onderzoek’ in plaats van
‘er is aandacht op hem gevestigd’, maakt dat niet anders, omdat deze woordkeuze in deze context niet een zodanig zwaardere lading heeft - zoals door [persoon] gesteld - dat sprake is van een onjuist feit.

Daarbij merkt de kantonrechter op dat TBV weliswaar zorgvuldiger had kunnen zijn met het delen van deze informatie, omdat niet is gebleken dit noodzakelijk was in het kader van het onderzoek naar bewoning door [persoon] . Maar zonder nadere onderbouwing, die hier ontbreekt, blijkt niet dat het doen van deze uitlating aan de gemeente zodanig onzorgvuldig was, dat dit een onrechtmatige daad oplevert. [persoon] heeft bovendien onvoldoende gesteld dat sprake is van schade en causaal verband tussen schade en deze uitlatingen.

Op grond van deze overwegingen kan de kantonrechter niet vaststellen dat sprake is van onrechtmatig handelen van TBV vanwege laster. Dat betekent dat het verzoek tot rectificatie moet worden afgewezen.

5.25.

Dat brengt mee dat ook het verbod tot lasterlijk uitlaten op straffe van een dwangsom afgewezen moet worden. De wet stelt het doen van lasterlijke uitspraken immers al strafbaar. Daarnaast blijkt niet dat [persoon] een zelfstandig belang heeft bij deze vordering, omdat niet is gebleken dat TBV zich al lasterlijk heeft uitgelaten.

Niet blijkt van onheus gedrag van TBV tegen [persoon] of zijn familieleden

5.26.

De derde en vierde vordering van [persoon] zijn gebaseerd op onheus gedrag van TBV en het zich niet als goed verhuurder gedragen. [persoon] heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat van dit gedrag sprake is, omdat TBV zich volgens hem racistisch heeft uitgelaten. Daarbij heeft hij aangevoerd dat TBV tegen zijn moeder tijdens het huisbezoek op 1 november 2023 heeft gezegd dat zij de woning uit moest, omdat de woning geen hotel was. Ook is [persoon] van mening dat de opmerking over witwassen racistisch is. TBV heeft betwist dat tijdens het huisbezoek tegen de moeder van [persoon] is gezegd dat zij de woning moest verlaten omdat het geen hotel was. Zij betwist dat zij zich racistisch heeft uitgelaten. Dat zij heeft gezegd dat de moeder de woning moest verlaten heeft volgens TBV niets met haar afkomst te maken, maar zou TBV tegen iedereen zeggen die niet in de woning mocht wonen.

Vanwege de betwisting door TBV had [persoon] zijn stellingen nader moeten onderbouwen. Dat heeft hij niet gedaan. Het is de kantonrechter ook niet gebleken dat TBV zich onheus, racistisch of op een andere manier niet als goed verhuurder heeft gedragen. Daardoor blijkt ook niet van een belang van [persoon] bij deze vorderingen, zodat de kantonrechter deze afwijst.

TBV hoeft geen schadevergoeding te betalen

5.27.

Tot slot wijst de kantonrechter ook de vorderingen zoals opgenomen onder V en VI af, omdat [persoon] deze vorderingen onvoldoende heeft gespecificeerd. Daarbij heeft hij ook niet, althans onvoldoende gesteld dat hij schade lijdt, welke schade hij lijdt en op grond waarvan hij schade lijdt.

5.28.

[persoon] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van TBV worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

542,00

(2 punten × € 271,00)

Totaal

€

542,00

6. De beslissing

De kantonrechter

in conventie

6.1.

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan het [adres 1] in [plaats] (5046 MP),

6.2.

veroordeelt [persoon] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van TBV zijn, de woning ter vrije en algehele beschikking van TBV te stellen en de sleutels af te geven aan TBV ,

6.3.

veroordeelt [persoon] om te betalen aan TBV :

- een bedrag van € 5.049,78 aan achterstallige huur tot en met september 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente over de verschuldigde huurtermijnen, telkens te rekenen vanaf de vervaldata van die huurtermijnen tot de dag van voldoening,

- een bedrag van € 505,15 per maand vanaf oktober 2025 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming van de woning heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke rente over de maandelijks verschuldigde bedragen, telkens te rekenen vanaf de opeisbaarheid van de bedragen tot de dag van voldoening,

- een bedrag van € 69,24 per maand aan huur voor de garage vanaf oktober 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover, telkens te rekenen vanaf de opeisbaarheid van de huur tot de dag van voldoening,

6.4.

veroordeelt [persoon] in de proceskosten van € 1.093,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,

6.5.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

6.6.

wijst de vorderingen van [persoon] af,

6.7.

veroordeelt [persoon] in de proceskosten van € 542,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,

in conventie en in reconventie

6.8.

veroordeelt [persoon] tot betaling van de kosten van betekening als [persoon] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

6.9.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken door mr. Van ’t Nedereind op 15 oktober 2025.

Voetnoten

1. De huurder is verplicht de tegenprestatie op de overeengekomen wijze en tijdstippen te voldoen.

2. Artikel 6:265 BW (Burgerlijk Wetboek)

3. HR 28 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810)