Uitspraak
RECHTBANK Zeeland-West-Brabant
Civiel recht
Zittingsplaats Middelburg
Zaaknummer: C/02/426871 / HA ZA 24-529
Vonnis van 22 oktober 2025
in de zaak van
[partij 1] B.V.,
te [plaats 1],
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [partij 1],
advocaat: mr. W.H. Lindhout,
tegen
[partij 2] B.V.,
te [plaats 2] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [partij 2] ,
advocaat: mr. K.A. Cerutti.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 27 november 2024 en de daarin genoemde stukken;
- de conclusie van antwoord in reconventie;
- de akte houdende vermeerdering van eis in conventie met producties 29 tot en met 33;
- de akte houdende bezwaar tegen de vermeerdering van eis in conventie;
- de mondelinge behandeling van 7 mei 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en waaraan de spreekaantekeningen van mr. Lindhout zijn gehecht.
1.2.
Ter zitting is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[partij 1] is onderdeel van het [concern] . Dit concern bestaat uit een aanneemdeel en een ontwikkeldeel. [partij 1] maakt deel uit van het ontwikkeldeel.
2.2.
[partij 2] is onderdeel van het (inmiddels gefailleerde) [partij 2] -concern. Dit concern was een houtspecialist gevestigd in [plaats 2] met een nevenvestiging in [plaats 3] .
2.3.
[partij 2] wordt sinds 28 juni 1966 bestuurd door de heer [naam 1] en sinds 24 maart 2023 (ook) door de heer [naam 2] . Deze laatste was vanaf 29 april 1999 reeds gevolmachtigde.
2.4.
De hiervoor genoemde nevenvestiging van het [partij 2] -concern in [plaats 3] was eigendom van [partij 2] . Het betreft het bedrijventerrein met opstallen en aanhorigheden plaatselijk bekend [adres] , kadastraal bekend [het terrein] (hierna ook: het terrein).
2.5.
[partij 1] heeft plannen ontwikkeld voor de realisatie van woningbouw op het terrein. Tussen [partij 2] als verkoper en [partij 1] als koper is daarom een koopovereenkomst tot stand gekomen, die is vastgelegd in de koopakte van 26 februari 2020 (hierna: de koopakte). Overeengekomen is (onder meer) dat de koopprijs voor het terrein € 2.450.000,00 bedraagt, waarbij [partij 1] een vooruitbetaling zal doen van € 750.000,00 en dat de notariële levering zal plaatsvinden op 1 augustus 2021. In de koopakte is ook opgenomen dat het verkochte mede omvat de stikstofemissierechten.
2.6.
Voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst is in opdracht van [partij 1] een bodemonderzoek verricht door Wematech Bodemadviseurs B.V. (hierna: Wematech) waarvan op 15 januari 2020 een rapport is uitgebracht. In de koopakte is daarover opgenomen dat (kort gezegd) [partij 1] de in het rapport gesignaleerde verontreiniging aanvaardt.
2.7.
Partijen hebben op 2 december 2021 een nadere overeenkomst gesloten, waarmee de datum van notariële levering is gewijzigd naar 1 maart 2023. Ook zijn zij twee aanvullende vooruitbetalingen overeengekomen van € 700.000,00 en € 300.000,00.
2.8.
Alle overeengekomen vooruitbetalingen zijn door [partij 1] voldaan.
2.9.
Een deel van het terrein (de percelen met nummers [perceel 1] , [perceel 2] en [perceel 3] ) zijn op 12 december 2021 door [partij 2] aan [partij 1] geleverd tegen een bedrag van € 300.000,00.
2.10.
De notariële levering van het andere deel van het terrein (de percelen met nummers [perceel 4] , [perceel 5] en [perceel 6] ) heeft plaatsgevonden op 19 juli 2024 ten overstaan van notaris mr. Vermunt van Notariskantoor Mr. M.A.C. Vermunt B.V. (hierna: de notaris).
2.11.
Op 16 juli 2024 is door de voorzieningenrechter van deze rechtbank verlof verleend tot het leggen van conservatoir derdenbeslag onder de notaris op alle goederen van [partij 2] . Het beslag is op 22 juli 2024 gelegd.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[partij 1] vordert – samengevat en na vermeerdering van eis – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
[partij 2] veroordeelt het schadebedrag van € 260.010.98 (exclusief btw) aan [partij 1] te voldoen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag der algehele voldoening; althans
de koopovereenkomst partieel vernietigt door vermindering van de koopsom met € 260.010.98 (exclusief btw) dan wel om de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van het nadeel van € 260.010.98 (exclusief btw) te wijzigen en [partij 2] te veroordelen om het bedrag van € 260.010.98 aan [partij 1] te voldoen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag dat [partij 1] dit bedrag onverschuldigd aan [partij 2] heeft betaald tot de dag der algehele voldoening;
[partij 2] veroordeelt de buitengerechtelijke incassokosten van € 3.720,75 aan [partij 1] te voldoen, te vermeerderen met de beslagkosten en de wettelijke rente daarover vanaf de dag van dagvaarding tot de dag der algehele voldoening,
[partij 2] veroordeelt de in 1.15 van de akte vermeerdering van eis opgesomde informatie aan [partij 1] te verstrekken binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, op straffe van een dwangsom van € 25.000,00 per dag, een dagdeel daaronder begrepen, met een maximum van € 10.000.000,00;
voor recht verklaart dat [partij 2] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen als bedoeld in artikel 24 lid 4 van Pro de koopakte en schadeplichtig is, alsmede [partij 2] veroordeelt om de schade te vergoeden die [partij 1] als gevolg daarvan heeft geleden, lijdt en nog zal lijden, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.
3.2.
[partij 2] voert verweer. [partij 2] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [partij 1], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [partij 1], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [partij 1] in de kosten van deze procedure.
in reconventie
3.3.
[partij 2] vordert – samengevat en voor zover de vordering in conventie wordt afgewezen – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis [partij 1] veroordeelt tot betaling van de wettelijke handelsrente althans de wettelijke rente over € 515.400,00 vanaf 24 juli 2024 tot en met 10 oktober 2024 en over € 336.033,45 vanaf 24 juli 2024 tot aan de dag van doorbetaling door de notaris, alsmede de proces- en nakosten.
3.4.
[partij 1] voert verweer. [partij 1] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [partij 2] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [partij 2] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [partij 2] in de kosten van deze procedure.
in conventie en in reconventie
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
asbest
4.1.
[partij 1] legt aan haar vordering (kort gezegd) ten grondslag dat tijdens de sloopwerkzaamheden onder de betonvloer van een op het terrein aanwezige loods in drie betonnen putten gestort asbest is aangetroffen. Dit asbest is volgens [partij 1] gestort toen de oude zaagloods (en/of andere opstallen) zijn vervangen door een nieuwe (grotere) loods. Voor die nieuwe loods is op 18 oktober 1988 een bouwvergunning afgegeven. [partij 1] stelt dat door de aanwezigheid van dit asbest, sprake is van (meer) verontreiniging dan is omvat in de koopovereenkomst en dus van non-conformiteit. Bovendien was [partij 2] (althans haar bestuurders) hiervan op de hoogte en heeft zij de op haar rustende mededelingsplicht heeft geschonden, dan wel is sprake van dwaling.
4.2.
[partij 2] voert als meest verstrekkende verweer aan dat de aanwezigheid van gestort asbest in betonnen putten niet is aangetoond, noch dat dit zou hebben plaatsgevonden in 1988. [partij 2] voert aan dat de door haar ingeschakelde deskundige, de heer [naam 3] , bij zijn bezoek op 20 juni 2024 wel een (grote) hoeveelheid asbestverdacht materiaal op het terrein heeft aangetroffen, maar dat onduidelijk is waar dit materiaal precies vandaan komt. Dat sprake was van asbestverontreiniging van het dak en mogelijk ook het menggranulaat was immers bij [partij 1] bekend en komt – mede op grond van de gemaakte afspraken tussen partijen – voor haar rekening en risico. De gestelde betonputten met daarin gestort asbest(houdend materiaal) zijn door [partij 2] in elk geval niet aangetroffen.
4.3.
Bij deze stand van zaken kan de rechtbank niet vaststellen of in drie betonnen putten gestort asbest is aangetroffen op het terrein. [partij 1] heeft in dit verband een (concreet) bewijsaanbod gedaan. Zij heeft verklaard dat de gestelde asbestverontreiniging door Wematech is geconstateerd en alles daaromtrent is gedocumenteerd. De rechtbank ziet daarom aanleiding om [partij 1] in de gelegenheid te stellen bewijs te leveren van haar stelling en verwijst de zaak daartoe naar de hierna te melden rolzitting.
4.4.
In het geval dat [partij 1] voornoemd bewijs wenst te leveren door middel van een deskundigenbericht, geeft de rechtbank partijen in overweging samen een deskundige aan te wijzen, dan wel de rechtbank te laten weten dat behoefte bestaat dat de rechtbank zelf een deskundige benoemt.
4.5.
Met het oog op het verloop van de verdere procedure geeft de rechtbank partijen alvast het volgende in overweging. Indien [partij 1] zou slagen in het leveren van voornoemd bewijs – en dus vast komt te staan dat asbest is aangetroffen in de betonnen putten – dienen nog een aantal andere stappen te worden genomen voordat de rechtbank in deze procedure een eindvonnis zal kunnen wijzen. Zo voert [partij 2] aan dat uit de koopakte volgt dat [partij 1] het (rest)risico dat asbesthoudende materialen op het terrein aanwezig zijn heeft aanvaard en [partij 2] daarvan heeft gevrijwaard. Dit is alleen anders indien sprake is van een asbestverontreiniging die [partij 2] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bekend was of bekend had moeten zijn en (dus) haar mededelingsplicht heeft geschonden. Volgens [partij 1] is dat het geval. Zij stelt dat de heer [naam 1] op de hoogte was, althans had moeten zijn dat het asbest was gestort in de drie betonnen putten. [partij 1] stelt dat hij tijdens de bouw van de nieuwe loods toezicht hield of in elk geval vaak ter plaatse was, hetgeen bevestigd zou kunnen worden middels getuigenverklaringen. Ook op dit punt wordt door [partij 2] gemotiveerd verweer gevoerd. Zij voert aan dat in de jaren tachtig opdracht is gegeven aan een plaatselijke aannemer om de nieuwe loods te bouwen. De heer [naam 1] , noch een andere bestuurder van [partij 2] heeft op die bouw toezicht gehouden. Daarnaast geldt het verbod op asbest als bouwmateriaal pas sinds 1994, dus [partij 2] had toentertijd ook geen (zorg)plicht om erop toe te zien hoe werd omgegaan met asbest(houdend materiaal). Gelet op de stellingen over en weer van partijen, zal (mogelijk) later in deze procedure ook op dit punt een bewijsopdracht dienen te worden gegeven.
Daarnaast dient ook het verweer van [partij 2] te worden beoordeeld dat inhoudt dat [partij 1] de op haar rustende onderzoeks- en klachtplicht zou hebben geschonden. [partij 2] voert aan dat [partij 1] naar aanleiding van het rapport van 15 januari 2020 van Wematech nader onderzoek had moeten (laten) uitvoeren. [partij 1] heeft daarmee echter twee jaar gewacht en pas na vier jaar bij [partij 2] geklaagd. Daarbij is ook geen gelegenheid gegeven aan [partij 2] om zelf onderzoek te doen en/of de verontreiniging te verwijderen.
In het geval dat het voorgaande niet in de weg zou staan aan toewijzing van de vordering van [partij 1], geldt vervolgens dat [partij 1] de door haar gestelde schade heeft onderbouwd met een kostenraming opgesteld door Sinkegroep Infra B.V. Ook op dit punt voert [partij 2] verweer. Uit de kostenraming blijkt bijvoorbeeld niet of dit alleen op de kosten ziet voor het saneren van asbest uit de betonnen putten ziet, of ook om andere asbest op het terrein. Mede gelet daarop, zal [partij 1] de door haar gestelde schade nader dienen te onderbouwen.
stikstofemissie
4.6.
[partij 1] heeft haar eis voorafgaand aan de zitting vermeerderd. Daarover stelt zij het volgende. [partij 1] heeft bij de koop van het terrein tevens van [partij 2] gekocht de stikstofemissierechten. Om – in het kader van de herontwikkeling van het terrein – gebruik te kunnen maken van deze stikstofemissierechten (door middel van intern salderen), heeft zij Sweco Nederland B.V. (hierna: Sweco) opdracht gegeven onderzoek te doen naar de stikstofdepositie. In verband met dit onderzoek dient een referentiesituatie te worden vastgesteld. Sweco heeft daarom verzocht om de volgende informatie:
“
- Welke (op diesel, benzine of lpg aangedreven) mobiele werktuigen (bijvoorbeeld
- Welke (op diesel, benzine of lpg aangedreven) mobiele werktuigen (bijvoorbeeld
heftrucks of mobiele kranen op vrachtwagens) of andere stationaire installaties in
gebruik waren: het aantal draaiuren op jaarbasis en welke stageklasse/uit welk
jaartal en vermogen.
- Wat het gasverbruik is geweest en welke ketel aanwezig was op dat moment. Was
het gasverbruik enkel voor de woning, of werden nog meer panden verwarmd? Zo
ja, ontvangen we ook hier graag dezelfde informatie van.
- Hoeveel verkeersbewegingen van personenwagens en vrachtwagens gemiddeld per
etmaal plaatsvonden. Dit mag ook op jaarbasis worden aangeleverd.
- Hoe lang het laden en lossen van een vrachtwagen duurt.
- Of de vrachtwagens nog stationair draaien tijdens het laden en het lossen, en zo ja,
hoe lang per laad- en losbeurt.
- De tijd en hoeveelheid dat vrachtwagens op locatie bleven? En stonden de
vrachtwagens dan uitgeschakeld voor langer dan 2 uur? Zo ja, hoe vaak kwam dit
voor en hoeveel vrachtwagens?”
[partij 1] stelt dat alleen [partij 2] haar deze informatie kan verstrekken, maar dit tot op heden niet heeft gedaan.
4.7.
[partij 2] heeft bezwaar gemaakt tegen de toelaatbaarheid van deze eisvermeerdering. Omdat zij hieraan inhoudelijke argumenten ten grondslag heeft gelegd, maar niet is gebleken dat de vermeerdering van eis in strijd is met de goede procesorde, is ter zitting door de rechtbank reeds besloten dat de eisvermeerdering is toegestaan.
4.8.
Ter zitting heeft [partij 2] verklaard dat zij wil meewerken – en daartoe op grond van de koopovereenkomst ook gehouden is – aan het verstrekken van de informatie die nodig is om gebruik te kunnen maken van de stikstofemissierechten. Wel heeft zij opgemerkt dat onduidelijk is hoe gedetailleerd en uitgebreid de voornoemde informatie dient te zijn. Partijen hebben daarom met elkaar afgesproken dat [partij 2] binnen vier weken na de zitting een conceptrapportage zou aanleveren aan Sweco en dan gekeken zou worden of dit voldoende is. Als dit het geval zou zijn, heeft [partij 1] toegezegd dat zij vóór 18 juni 2025 haar vordering op dit punt zou intrekken. De rechtbank heeft hieromtrent niets vernomen, zodat zij ervan uitgaat dat de benodigde informatie (nog) niet of niet geheel aan [partij 1] is verstrekt. Omdat het onderzoek van Sweco mogelijk nog loopt en [partij 2] erkent dat zij de informatie dient te verstrekken en daaraan wil meewerken, zal de rechtbank de vordering (bij eindvonnis) toewijzen. De gevorderde dwangsom zal daarbij worden afgewezen, nu de rechtbank bij deze stand van zaken geen aanleiding ziet om aan te nemen dat [partij 2] een dergelijke prikkel tot nakoming nodig heeft.
4.9.
In afwachting van de bewijslevering wordt iedere verdere beslissing aangehouden.
in reconventie
4.10.
[partij 2] legt aan haar vordering ten grondslag dat [partij 1] op 24 juli 2024 na levering van de (resterende) percelen (op 19 juli 2024) beslag heeft laten leggen onder de notaris op het door haar gestorte bedrag. Hiermee heeft zij welbewust bewerkstelligd dat de notaris de koopsom niet aan [partij 2] kon uitkeren. Hierdoor stelt [partij 2] dat zij schade heeft geleden. Gelet op de samenhang met de vordering in conventie en op hetgeen hieromtrent is overwogen, zal de rechtbank iedere verdere beslissing in reconventie eveneens aanhouden in afwachting van de bewijslevering.
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
draagt [partij 1] op te bewijzen dat asbest is aangetroffen in drie betonputten onder de betonvloer van de loods op het terrein,
5.2.
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
woensdag 19 november 2025voor uitlating door [partij 1] of zij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel,
woensdag 19 november 2025voor uitlating door [partij 1] of zij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel,
5.3.
bepaalt dat, als [partij 1] geen bewijs door het horen van getuigen wil leveren maar wel
bewijsstukkenwil overleggen, zij die stukken dan direct in het geding moet brengen,
bewijsstukkenwil overleggen, zij die stukken dan direct in het geding moet brengen,
5.4.
bepaalt dat, als [partij 1]
getuigenwil laten horen, zij de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten in de maanden
decembertot en met
meidan direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,
getuigenwil laten horen, zij de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten in de maanden
decembertot en met
meidan direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,
5.5.
bepaalt dat het getuigenverhoor zal plaatsvinden op de zitting van mr. M.W.F. Bosters, in het gerechtsgebouw te Middelburg, Kousteensedijk 2,
5.6.
bepaalt dat
alle partijenuiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor
alle beschikbare bewijsstukkenaan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen,
alle partijenuiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor
alle beschikbare bewijsstukkenaan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen,
in conventie en in reconventie
5.7.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. Bosters en in het openbaar uitgesproken op 22 oktober 2025.