Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/1611
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 oktober 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [woonplaats] , belanghebbende,
(gemachigde: [gemachtigde] , verbonden aan [bedrijf] )
(gemachigde: [gemachtigde] , verbonden aan [bedrijf] )
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Drimmelen,de heffingsambtenaar.
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 21 december 2023.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 24 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [woonplaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 442.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Drimmelen voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard en de waarde verlaagd naar € 422.000.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 15 oktober 2025 op zitting behandeld. Hieraan heeft namens belanghebbende deelgenomen: mr. H. Vloet. Namens de heffingsambtenaar is verschenen [heffingsambtenaar] .
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een twee-onder-een-kap-woning uit 1976 met een oppervlakte van 136 m² op een perceel van 343 m2. Daarnaast beschikt de woning over een carport, een dakkapel, een vrijstaande garage en een overkapping.
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
3.2.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum te hoog is vastgesteld en staat een waarde voor van € 400.000. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar verlaagde waarde van € 422.000. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.3.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.4.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.5.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.6.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd, dat op 13 januari 2025 is opgemaakt door [taxateur] . In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 427.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en de [referentiewoning 3] te [woonplaats] .
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.7.
Belanghebbende voert aan dat de gebruikte referentiewoningen te veel afwijken van de woning om te kunnen dienen ter onderbouwing van de woning. Zo wijken de oppervlaktes te veel af, verschillen de woningen minimaal 10 jaar in bouwjaar en zijn de referentiewoningen in een ander deel van [woonplaats] gelegen, aldus belanghebbende. De heffingsambtenaar heeft ter zitting aangevoerd dat het lastig was om vergelijkbare woningen te vinden en dat gebruik is gemaakt van de meest bruikbare verkoopcijfers.
3.8.
De rechtbank volgt belanghebbende in zijn stelling dat de referentiewoningen te veel afwijken van de woning van belanghebbende om te kunnen dienen ter onderbouwing. Zo is de woning van belanghebbende gebouwd in 1976 en zijn de referentiewoningen gebouwd in 1962, 1986 en 1995. Ook verschilt de woning qua oppervlakte aanzienlijk met de gebruikte referentiewoningen. Nu de rechtbank van oordeel is dat de gebruikte referentiewoningen onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen, brengt dit de rechtbank tot het oordeel dat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan.
De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning
3.9.
Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 400.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt.
3.10.
Belanghebbende verwijst naar het verkoopcijfer van de woning aan de [referentiewoning 4] te [woonplaats] . Ter onderbouwing heeft belanghebbende de IWOZ-brochure aangeleverd. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar erkend dat het verkoopcijfer de waarde van de woning redelijk onderbouwd. Echter heeft de heffingsambtenaar opgemerkt dat het verkoopcijfer te ver gelegen is van de waardepeildatum, dat de woning gedateerd is en dat zelfs in de verkoopbrochure staat dat de woning gemoderniseerd dient te worden.
3.11.
De rechtbank is van oordeel dat het door belanghebbende aangedragen object in beginsel kan dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning, aangezien het een zeer vergelijkbare woning betreft qua bouw, bouwjaar en ligging (gelegen aan dezelfde straat). Aangezien beide partijen het erover eens zijn dat het lastig is om vergelijkbare referentieobjecten te vinden, is het enkele feit dat de verkoopdatum net iets meer dan een jaar van de waardepeildatum is gelegen, minder relevant. Hoewel de rechtbank de woning aan de [referentiewoning 4] in beginsel vergelijkbaar acht, ontbreekt een rekenkundige onderbouwing op basis van het verkoopcijfer. Zo is bijvoorbeeld niet inzichtelijk gemaakt hoe rekening is gehouden met de sterk verminderde staat van de woning aan de [referentiewoning 4] en het verschil in oppervlakte door de aanwezigheid van een aanbouw. De door belanghebbende voorgestane waarde van € 400.000 is daardoor niet controleerbaar en naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende onderbouwd.
Vaststelling waarde van de woning door de rechtbank
3.12.
Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 405.000.
Proceskostenvergoeding in de bezwaarfase
3.13.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard en de waarde van de woning in zijn uitspraak op bezwaar verlaagd. Ondanks deze gegrondverklaring is geen kostenvergoeding toegekend aan belanghebbende voor de bezwaarfase. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar verklaard dat belanghebbende inderdaad recht had op een kostenvergoeding voor de bezwaarfase en dat deze inmiddels ook al is betaald aan belanghebbende. Partijen zijn het erover eens dat de vergoeding voor het taxatierapport in de bezwaarfase daarbij terecht op € 10,69 is vastgesteld. Het beroep is ook om die reden gegrond.
4.Conclusie en gevolgen
4.1.
Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB dienen te worden verlaagd. Omdat het beroep gegrond is, krijgt belanghebbende zijn griffierecht vergoed.
4.2.
Belanghebbende krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. Belanghebbende heeft recht op 1 punt voor het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde van € 647, 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde van € 907, elk punt met een wegingsfactor 1. Daarnaast moet de heffingsambtenaar de kosten voor het taxatierapport van belanghebbende vergoeden tot het overeengekomen bedrag van € 10,69. De vergoeding voor de gehele procedure bedraagt daarmee in totaal € 3.118,69.
4.3.
Ter zitting heeft de heffingsambtenaar aangegeven dat de proceskostenvergoeding voor de bezwaarfase reeds is uitbetaald. Het reeds betaalde bedrag aan proceskosten dient nog op het onder 4.2. genoemde bedrag in mindering te worden gebracht.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 405.000;
- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 3.118,69 aan proceskosten aan belanghebbende (met aftrek van het reeds betaalde bedrag).
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. den Braber-Riemens, rechter, in aanwezigheid van R.P.H. Bukkems, griffier, op 27 oktober 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.