Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/1603
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 oktober 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende], uit [woonplaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde]
(gemachtigde: [gemachtigde]
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Drimmelen,de heffingsambtenaar.
1.Inleiding
1.1.
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 21 december 2023.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 24 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [woonplaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 583.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Drimmelen voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.3.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 15 oktober 2025 op zitting behandeld. Hieraan heeft namens belanghebbende deelgenomen: mr. H. Vloet, verbonden aan Juist . Namens de heffingsambtenaar is verschenen [heffingsambtenaar] .
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning uit 1997 met een oppervlakte van 192 m² op een perceel van 470 m2. Daarnaast beschikt de woning over een vrijstaande berging, een inpandige garage en een dakkapel.
3.Beoordeling door de rechtbank
3.1.
De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
3.2.
Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum te hoog is vastgesteld en € 560.000 dient te bedragen. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 583.000. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
3.3.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3.4.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.5.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
3.6.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd, dat op 17 januari 2025 is opgemaakt door [taxateur] . In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 606.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] en [referentiewoning 3] te [woonplaats] .
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
3.7.
De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft ligging, bouwjaar en oppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. Zo betreffen het allemaal vrijstaande woningen in [woonplaats] met een vergelijkbaar bouwjaar, gelegen tussen 1989 en 1998. Daarnaast zijn zowel de gebruiksoppervlakten als de perceeloppervlakten voldoende vergelijkbaar met de oppervlakten van de woning van belanghebbende. Voorts zijn de referentiewoningen voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
3.8.
Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar in zijn waardering van de referentiewoning aan [referentiewoning 1] is uitgegaan van een onjuiste gebruiksoppervlakte (170 vierkante meter). Uit de IWOZ-rapportage blijkt voor voornoemde woning een gebruiksoppervlakte van 211 vierkante meter, aldus belanghebbende. Ook merkt belanghebbende op dat uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) een oppervlakte van 206 vierkante meter naar voren komt. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat hij bij de waardering dezelfde maten heeft gehanteerd als in de BAG, maar dan verspreidt over de verschillende onderdelen van de woning. Als de gebruiksoppervlaktes van deze onderdelen bij elkaar worden opgeteld, blijkt overeenkomstig met de BAG een gebruiksoppervlakte van 206 vierkante meter.
3.9.
De rechtbank overweegt dat de taxatie is verricht door een deskundige taxateur die zijn bevindingen heeft vastgelegd in een waardematrix. Het geringe verschil in oppervlaktemaat tussen de IWOZ-rapportage en de BAG-registratie geeft de rechtbank geen reden om te twijfelen aan de gegevens van de woning waarvan de taxateur is uitgegaan. Bovendien merkt de rechtbank op dat een verschil van vijf vierkante meter slechts zou leiden tot een iets lagere vierkantemeterprijs van de woning aan [referentiewoning 1] . Dit verschil zou hoe dan ook niet leiden tot de conclusie dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
3.10.
Daarnaast voert belanghebbende aan dat de heffingsambtenaar ten onrechte de ligging van de woning heeft gekwalificeerd als bovengemiddeld (4), omdat de horizon van de woning ernstig wordt vervuild door de achter de woning gelegen windmolens en aan de voorzijde van de woning gelegen hoogspanningsmasten. De vervuiling van de horizon weegt op tegen het vrije uitzicht waardoor een gemiddelde score voor de woning dient te gelden. Ten opzichte van de ligging van de referentieobjecten dient de ligging van de woning van belanghebbende te worden aangemerkt als gemiddeld (3). Ter zitting heeft de heffingsambtenaar aangevoerd dat de windmolens en hoogspanningsmasten op grote afstand van de woning zijn gelegen en dat daarom geen sprake is van een waardedrukkend effect. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de ligging van de woning terecht op bovengemiddeld is vastgesteld vanwege het vrije uitzicht. De enkele stelling van belanghebbende over de horizonvervuiling door de aanwezigheid van windmolens en hoogspanningsmasten is, tegenover hetgeen de heffingsambtenaar daarover heeft aangevoerd, onvoldoende om uit te gaan van een gemiddelde ligging.
3.11.
Belanghebbende voert aan dat de woning aan [referentiewoning 1] , in tegenstelling tot de woning van belanghebbende en de overige referentiewoningen, beschikt over luxe voorzieningen zoals een sauna en een bar in het souterrain en dat de heffingsambtenaar met deze verschillen onvoldoende rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar had dit moeten doen door het voorzieningenniveau te wijzigen naar ‘bovengemiddeld’, aldus belanghebbende. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar aangevoerd dat de aanwezigheid van voornoemde voorzieningen inderdaad waardeverhogend is. Het verschil in waarde is echter reeds verdisconteerd in de vierkantemeterprijs van de woning, aangezien de waarde van het soutterrain voor 100% is meegerekend in de waardeberekening. Normaliter worden de vierkante meters van een souterrain voor slechts 60% meegerekend in de waarde, aldus de heffingsambtenaar. Naar het oordeel van de rechtbank kan de stelling van belanghebbende hem niet baten. Zelfs indien het standpunt van belanghebbende ten aanzien van het voorgaande wordt gevolgd, dan komt de getaxeerde waarde nog steeds niet onder de beschikte waarde.
3.12.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
4.Conclusie en gevolgen
4.1.
Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. den Braber-Riemens, rechter, in aanwezigheid van R.P.H. Bukkems, griffier, op 27 oktober 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.