Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 11846276 \ CV EXPL 25-4044
Vonnis van 29 oktober 2025
in de zaak van
[verhuurder],
te [plaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [verhuurder] ,
gemachtigde: mr. J.N. Reijn,
tegen
[huurder],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [huurder] ,
gemachtigde: mr. B.G.M. de Ruijter.
De zaak in het kort
[huurder] huurt een kamer van [verhuurder] , maar zij heeft een flinke huurachterstand laten ontstaan. De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt in beginsel een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. In de afweging van de belangen van partijen wegen de persoonlijke omstandigheden van [huurder] mee, waaronder haar verslaving en psychische problemen waarvoor zij wordt behandeld en haar inmiddels stabiele financiële situatie door betrokkenheid van een bewindvoerder. Ook weegt mee dat [verhuurder] pas zeer kort voor dagvaarding een melding heeft gedaan van vroegsignalering van de huurachterstand bij de gemeente. Hierdoor hebben de gemeente Tilburg en [huurder] onvoldoende tijd gehad om de financiële zaken op orde te krijgen. Alle omstandigheden maken dat de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning voorwaardelijk worden toegewezen. Dit betekent dat [huurder] nog een allerlaatste kans krijgt om ontruiming van de woning te voorkomen. Hiervoor moet zij de huur op tijd blijven betalen. Als zij dit niet doet, dan zal zij alsnog de woning moeten verlaten.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 12 augustus 2025 met producties,
- het extract audiëntieblad van de rolzitting van 20 augustus 2025 met de conclusie van antwoord,
- het bericht van 16 september 2025 met productie(s) van [huurder] ,
- het bericht van 25 september 2025 met productie(s) van [huurder] ,
- het bericht van 26 september 2025 met productie(s) van [verhuurder] ,
- de mondelinge behandeling van 26 september 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[verhuurder] verhuurt met ingang van 1 januari 2022 aan [huurder] de woning aan het [adres] , in [plaats] . De huur bedraagt € 667,40 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd.
2.2.
Bij beschikking van 12 september 2025 is bewind over de goederen van [huurder] ingesteld.
3.Het geschil
3.1.
[verhuurder] vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en betaling van € 7.393,07 aan huurachterstand met nevenvorderingen.
3.2.
[verhuurder] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [huurder] is in haar verplichtingen als huurder tekortgeschoten, door niet (volledig) aan haar betalingsverplichting te voldoen. De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt volgens [verhuurder] ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
3.3.
[huurder] voert verweer. [huurder] erkent de huurachterstand, maar voert aan dat er omstandigheden zijn die maken dat haar belang om in de woning te blijven wonen hier zwaarder weegt.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Huurachterstand
4.1.
[huurder] heeft erkend dat er een huurachterstand is die tot en met augustus 2025 berekend is op een bedrag van € 7.393,07. De kantonrechter zal de gevorderde betaling hiervan dan ook toewijzen. [huurder] is te laat met het betalen van de verschillende huurtermijnen en dus zal de gevorderde wettelijke rente over de huurachterstand ook worden toegewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.2.
[verhuurder] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten van € 860,04. De kantonrechter toetst deze vordering aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter oordeelt dat aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan en dat dit bedrag kan worden toegewezen.
Ontbinding en ontruiming
4.3.
Over de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde overweegt de kantonrechter als volgt. De huurder is verplicht om de huur op tijd en volledig te betalen. Doet een huurder dit niet, dan levert dit een tekortkoming op. Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. [1]
4.4.
Op het moment van dagvaarden was er sprake van een huurachterstand van 11 maanden. Deze huurachterstand is in beginsel ernstig genoeg om de huurovereenkomst te ontbinden. [huurder] heeft in dit kader omstandigheden aangevoerd die maken dat de ontbinding met haar gevolgen niet gerechtvaardigd is. Ter zitting heeft zij toegelicht dat er sprake is van een actieve verslaving. Eerdere groepsbehandelingen bleken geen passende interventie te zijn vanwege haar gehoorproblemen, maar momenteel wordt een behandeling voor haar opgestart bij Novadic-Kentron. Daarnaast heeft zij psychische problemen en ervaart zij veel stress en mentale uitputting, omdat zij in het verleden veel heeft meegemaakt binnen een onstabiele gezinssituatie waarbij sprake was van verslaving en fysiek geweld. Behoud van de woning is voor [huurder] van belang om verdere escalatie te voorkomen en om ruimte te creëren voor haar herstel en begeleiding.
4.5.
Verder weegt mee dat sinds [huurder] een bijstandsuitkering ontvangt, de huur weer wordt betaald. Een uitzondering hierop was de huur van de maand september, omdat [huurder] toen een terugval heeft gehad. De kantonrechter overweegt dat [huurder] inmiddels een bewindvoerder heeft die haar helpt bij haar financiële situatie. Dit maakt dat er naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende aanleiding is om te vrezen dat de huur in de toekomst niet wordt voldaan en dat de huurachterstand verder zal oplopen. In dit kader weegt de kantonrechter ook mee dat [verhuurder] pas op 6 augustus 2025 een melding van de huurachterstand heeft gedaan bij de gemeente. Dit is de informatieplicht en meldplicht zoals bedoeld in artikel 2 van Pro het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening door de huurachterstand. Het doel van het Besluit is om door vroegsignalering ontruiming van woningen als gevolg van schulden te voorkomen. Met het uitbrengen van de dagvaarding op 12 augustus 2025, slechts 6 dagen na de melding, hebben de gemeente Tilburg en [huurder] onvoldoende tijd gehad om de financiële zaken op orde te krijgen. [verhuurder] heeft nog aangevoerd dat hij in de veronderstelling was dat [huurder] al in beeld was bij schuldhulpverlening omdat er contact was met de gemeente, maar dit ontslaat hem niet van zijn verplichtingen. Een vroegsignalering van schulden en hulp bij de financiën was in het geval van [huurder] van meerwaarde geweest.
Een laatste kans
4.6.
Gelet op alle omstandigheden, waaronder de persoonlijke omstandigheden van [huurder] , de recente positieve ontwikkelingen in het kader van haar verslavingsproblematiek en haar inmiddels stabiele financiële situatie in combinatie met de zeer late melding van vroegsignalering door [verhuurder] , is de kantonrechter van oordeel dat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst met nevenvorderingen voorwaardelijk zal worden toegewezen, zoals hierna in de beslissing is bepaald. Dat wil zeggen dat de huurovereenkomst pas wordt ontbonden en [huurder] de woning moet verlaten als zij zich niet aan de voorwaarden houdt. [huurder] krijgt hiermee nog een allerlaatste kans om ontruiming te voorkomen. De kantonrechter benadrukt dat het van belang is dat [huurder] de lopende huur op tijd blijft betalen en niet opnieuw een huurachterstand laat ontstaan.
Proceskosten
4.7.
[huurder] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [verhuurder] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
145,28
- griffierecht
€
257,00
- salaris gemachtigde
€
339,00
(1 punt × € 339,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
876,28
4.8.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
indien [huurder] binnen een periode van 2 jaar na datum van dit vonnis de maandelijkse huur niet op tijd betaalt (dat wil zeggen dat de huurbetalingen telkens voor de eerste kalenderdag van iedere maand moeten zijn betaald):
5.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het adres [adres] in [plaats] ,
5.2.
veroordeelt [huurder] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [verhuurder] zijn, en de sleutels af te geven aan [verhuurder] ,
5.3.
veroordeelt [huurder] om te betalen aan [verhuurder] € 667,40 per maand vanaf het moment van ontbinding van de huurovereenkomst tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,
en in ieder geval:
5.4.
veroordeelt [huurder] om te betalen aan [verhuurder] € 7.393,07 aan achterstallige huur tot en met augustus 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente over de verschuldigde huurtermijnen, telkens te rekenen vanaf de vervaldata van die huurtermijnen tot de dag van voldoening,
5.5.
veroordeelt [huurder] om te betalen aan [verhuurder] € 860,04 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover als deze kosten niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.6.
veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 876,28, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.7.
veroordeelt [huurder] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.8.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.9.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.A. Badal en in het openbaar uitgesproken op 29 oktober 2025.
SvP