Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: 11321720 \ CV EXPL 24-3483
Vonnis van 5 februari 2025
in de zaak van
de stichting STICHTING BUTTERFLY,
gevestigd te Breda,
eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
hierna te noemen: de Stichting,
gemachtigde: mr. D. Vong,
tegen
[huurder],
wonende te [plaats] ,
gedaagde in conventie, eiser in reconventie,
hierna te noemen: [huurder] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 13 november 2024 en de daarin genoemde processtukken;
- de conclusie van antwoord in reconventie;
- de door de Stichting ingediende aanvullende productie 12;
- de mondelinge behandeling van 10 januari 2025.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De zaak in het kort
2.1.
In deze zaak gaat het om de vraag of de verhuurder terecht stelt dat er meer punten op grond van het woningwaarderingsstelsel (WWS) moeten worden toegekend voor verschillende ruimten van de woning. De kantonrechter komt in conventie tot het oordeel dat er 1,25 extra punten moeten worden toegekend. Hierdoor komt de aanvangshuurprijs boven de liberalisatiegrens en daarmee wordt de overeengekomen huurprijs redelijk beschouwd. In reconventie heeft huurder te veel betaalde huur teruggevorderd. Die vordering wijst de kantonrechter af omdat de overeengekomen huurprijs redelijk wordt geacht.
3.De feiten in conventie en in reconventie
3.1.
[huurder] heeft sinds 1 november 2023 van de Stichting gehuurd de woonruimte aan [adres] tegen een kale huurprijs van € 950,00 per maand. De huurprijs is hoger dan de op dat moment geldende liberalisatiegrens van € 808,60 per maand.
3.2.
[huurder] heeft de Huurcommissie verzocht om de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te beoordelen. De Huurcommissie heeft daartoe een onderzoek laten instellen door de rapporteur die een rapport heeft uitgebracht en de woning waardeert op 135 WWS-punten.
3.3.
Op 15 augustus 2024 heeft de Huurcommissie uitspraak gedaan waarbij zij de puntentelling van de rapporteur volgt en uitkomt op een kale huurprijs van € 802,94 per maand per 1 november 2023. In de beslissing van de huurcommissie is het volgende vermeld:
“(…)Keuken (rubriek 5)(…)Kookplaat
“(…)Keuken (rubriek 5)(…)Kookplaat
De rapporteur heeft punten toegekend aan een inbouwkookplaat. Volgens verhuurder betreft het een keramische kookplaat. Volgens huurder is het een elektrische kookplaat en kloppen de punten die in de puntentelling zijn toegekend door de rapporteur.(…)Verder is, volgens verhuurder, de keuken voorzien van:
- luxe rvs-kastelementen;
- een luxe massief eikenhout;
- een houten keukenblad, voorzien van 2 luxe schuiflades en
- een betegelde vloer.
De commissie ziet geen reden af te wijken van haar puntentelling. Verhuurder heeft verzuimd zijn bezwaar te onderbouwen met foto’s die betrekking hebben op bovengenoemde punten. De Huurcommissie kan niet vast stellen dat de keuken een niveau heeft dat boven het niveau voor sociale huur uitkomt. (…)
Sanitair (rubriek 6)
(…)
Ook op dit punt ziet de commissie geen reden af te wijken van de puntentelling van de rapporteur. Verhuurder heeft met de foto’s die hij stuurde niet aangetoond dat er een stortdouche aanwezig is. Uit de foto’s blijkt dat het om een handdouche gaat en een vaste douchekop.
(…)
Extra buitenruimte en berging
De buitenruimte waar de verhuurder op wijst, voldoet niet aan de vereisten waaraan deze ruimte volgens het beleid zou moeten voldoen. Dakterrassen krijgen alleen extra punten als zij zijn voorzien van beloopbare afwerking zoals vlonders of tegels, als zij rondom zijn voorzien van een balustrade, via een deur toegankelijk zijn en een diepte, breedte en vrije hoogte hebben van 1,50 meter of meer. Op grond van de foto’s die de huurder heeft ingebracht oordeelt de commissie dat het dakterras niet aan deze vereisten voldoet. Hiervoor worden daarom geen extra punten toegekend.
Dit geldt ook voor de extra berging waar de verhuurder naar verwijst. Op de foto die de huurder heeft ingebracht is te zien dat de vloer naar de berging niet begaanbaar is en dat de toegangsdeur ervan slechts vanuit de “dakgoot” te bereiken is. De berging moet voldoen aan wettelijke vereisten om als berging te kunnen worden meegeteld. De Huurcommissie stelt vast dat de berging niet voldoet aan het vereiste dat de vloer begaanbaar is. De oppervlakte telt daarom niet mee in de puntentelling.
(…)”
3.4.
De Stichting is het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie en is van mening dat er meer punten volgens het woningwaarderingsstelsel moeten worden toegekend aan de keuken, het sanitair, de buitenruimte en berging.
4.Het geschil in conventie
4.1.
De Stichting vordert - samengevat - dat:
primair
voor recht wordt verklaard dat het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst op 1 november 2023 een woningwaardering had van 141 WWS-punten, althans een door de kantonrechter in goede justitie vast te stellen aantal punten, en dat de daarmee corresponderende door de minister vastgestelde maximale huurprijs op dat moment boven de liberalisatiegrens lag waardoor het gehuurde een geliberaliseerde huurprijs heeft;
voor recht wordt verklaard dat de door partijen voor het gehuurde overeengekomen aanvangshuur redelijk is;
subsidiair
voor het geval de kantonrechter oordeelt dat de door partijen voor het gehuurde overeengekomen aanvangshuur niet redelijk is, voor recht wordt verklaard welke huurprijs wel redelijk is;
primair en subsidiair
[huurder] wordt veroordeeld in de proceskosten en nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente;
het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard.
4.2.
De Stichting legt aan haar vorderingen ten grondslag dat er nog meer punten dienen te worden toegekend voor de keuken, het sanitair, de privé-buitenruimte en berging waardoor het totale puntenaantal neerkomt op 141,13 punten. De Stichting stelt dat dit aantal punten overeenkomt met een huurprijs van € 840,60 per maand. De Stichting stelt dat deze huurprijs boven de op 1 januari 2023 geldende liberalisatiegrens ligt en daarom de overeengekomen huurprijs van € 950,00 per maand redelijk is.
4.3.
[huurder] voert verweer. [huurder] betwist dat er meer punten dienen te worden toegekend, behalve voor de keramische kookplaat waar volgens hem nog 0,75 punten voor kunnen worden toegekend.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.Het geschil in reconventie
5.1.
[huurder] vordert dat:
voor recht wordt verklaard dat het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst op 1 november 2023 een woningwaardering had van 135,25 punten en geen 141 of 143 punten en dat de uitspraak van de Huurcommissie gehonoreerd wordt inclusief de daarbij vastgestelde maximale huurprijs voor een appartement onder de liberalisatiegrens;
voor recht wordt verklaard dat de overeengekomen aanvangshuur niet redelijk is op grond van een valse berekening;
de Stichting wordt veroordeeld om met terugwerkende kracht vanaf 1 november 2023 teveel betaalde huur terug over te maken;
de Stichting wordt veroordeeld in de gehele proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente;
het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard.
5.2.
De Stichting voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van [huurder] in zijn vorderingen, dan wel die te ontzeggen als ongegrond en onbewezen, met veroordeling van [huurder] in de kosten van de procedure, vermeerderd met wettelijke rente en nakosten.
5.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
6.De beoordeling in conventie en in reconventie
6.1.
Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie met elkaar samenhangen, worden deze gezamenlijk behandeld.
Het vervallen van de uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie
6.2.
Op grond van artikel 7:262 Burgerlijk Wetboek (BW) worden de verhuurder en de huurder(s) geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de Huurcommissie is vastgesteld, tenzij één van hen een beslissing van de kantonrechter heeft gevorderd binnen acht weken nadat aan hen de uitspraak is verzonden.
6.3.
Doordat de Stichting tijdig een vordering instelt, vervalt de uitspraak van de Huurcommissie. De kantonrechter toetst daarom opnieuw of de overeengekomen aanvangshuurprijs redelijk is.
6.4.
Bij de beoordeling zal de kantonrechter als uitgangspunt nemen het door de Huurcommissie gehanteerde beleid met betrekking tot huurprijzen van zelfstandige woonruimten, zoals vastgelegd in het Beleidsboek Waarderingsstelsel Zelfstandige Woonruimte (versie juli 2023), dat als aanvulling geldt op bijlage I onder A van het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw).
6.5.
De Stichting stelt dat door de Huurcommissie op verschillende aspecten een onjuist puntenaantal is toegekend. Dit wordt door [huurder] vrijwel volledig betwist. De kantonrechter zal deze aspecten achtereenvolgens bespreken. Ten aanzien van de punten waarover tussen partijen geen discussie bestaat, zal de kantonrechter de beoordeling van de Huurcommissie aanhouden.
Keuken
6.6.
De Stichting stelt dat er voor de keuken extra kwaliteitspunten dienen te worden toegekend vanwege 1. een keramische kookplaat, 2. vloertegels en 3. luxe RVS fronts, RVS lades en een massief eiken blad.
6.7.
Op pagina 33 van het Beleidsboek zijn drie punten genoemd waar een keuken aan moet voldoen om extra kwaliteitspunten te krijgen, namelijk:
- een aanrechtblad met een lengte van minimaal 1 m (lengte incl. spoelbakken, exclusief afzuiginstallaties en inbouwkookplaten (tenzij 2-pits));
- én 2 kasten (onder of boven of staande);
- én wandtegelwerk of andersoortige waterdichte afwerking boven het aanrechtblad en in de kookhoek vanaf de vloer tot een hoogte van minimaal 1,5 m.
6.8.
[huurder] heeft ter zitting aangegeven dat rechts naast de huidige betegeling boven de kookplaat geen tegels aanwezig zijn. Hij verwijst naar een foto (bijlage 1 van de conclusie van antwoord) en betwist daarmee feitelijk dat aan het derde punt is voldaan en er recht kan zijn op extra punten.
6.9.
De kantonrechter volgt [huurder] niet in zijn stelling dat de keuken niet aan het derde punt voldoet om extra kwaliteitspunten te krijgen. Voor en rechts van de kookplaat zitten namelijk tegels op de muur en daarmee is in de hele kookhoek wandtegelwerk aanwezig. Het Beleidsboek stelt verder geen eisen over de breedte van het wandtegelwerk. Er wordt dan ook vanuit gegaan dat de keuken uitstijgt boven het minimale niveau en toekenning van extra kwaliteitspunten mogelijk is.
Keramische kookplaat
6.10.
Ten aanzien van de kookplaat heeft de Stichting met overlegging van foto’s en gegevens van het type kookplaat (producties 6 en 7) onderbouwd dat sprake is van een keramische kookplaat. [huurder] erkent dit ook na de gegeven onderbouwing van de Stichting. De kantonrechter zal voor de kookplaat daarom nog 0,75 extra punten toekennen omdat volgens pagina 33 van het Beleidsboek voor de keramische kookplaat 1,25 punten worden toegekend en er al 0,5 punten waren toegekend voor een gas/elektrische kookplaat.
Vloertegels
6.11.
De Stichting stelt dat er in de keuken circa 5 m2 vloertegels aanwezig zijn en gezien de toekenning van 0,25 punten per 2 m2 er 0,625 punten dienen te worden toegekend. [huurder] voert hiertegen aan dat het gaat om 4,14 m2 vloertegels.
6.12.
De kantonrechter gaat er gezien de door de Stichting overgelegde foto met de tegels van de keuken (productie 12) met daarop een genoemde lengte en breedte per tegel van 30 cm vanuit dat de door de Stichting genoemde oppervlakte van circa 5 m2 klopt. Nu er volgens pagina 33 van het Beleidsboek 0,25 punten “per 2 m2” worden toegekend, zal de kantonrechter voor de vloertegels 0,5 punten toekennen.
RVS fronts, RVS lades en massief eiken aanrechtblad
6.13.
De Stichting verwijst naar RVS fronts, twee lades met een RVS front en een massief eiken blad dat volgens haar maakt dat er sprake is van een algehele dure en luxe uitvoering van de keuken waar minimaal 1 extra punt voor moet worden toegekend.
6.14.
[huurder] betwist dat de keuken een luxere uitstraling heeft en voert aan dat er sprake is van een Ikea keuken, met een eiken fineer aanrechtblad dat uit twee delen bestaat. Daarnaast voert [huurder] aan dat RVS niet in aanmerking komt als luxe uitvoering.
6.15.
De kantonrechter overweegt als volgt. Volgens pagina 34 van het Beleidsboek kan een luxe uitvoering voor extra punten in aanmerking komen. Dat er sprake is van een massief eiken aanrechtblad is niet onderbouwd en niet gebleken. Wel staat vast dat sprake is van RVS fronts en lades. De kantonrechter is met de Stichting van oordeel dat RVS duurzaam materiaal is en niet standaard in elke keuken voorkomt. Maar dat is hier onvoldoende om uit te gaan van een luxe uitvoering. Daarbij weegt mee dat sprake is van een Ikea keuken en geen exclusief keukenmerk. Daarom zal er geen extra punt worden toegekend.
Sanitair
6.16.
De Stichting stelt dat er een regendouche en handdouche is in de badkamer en die maakt dat het sanitair een kwaliteitsniveau heeft dat het kwaliteitsniveau bij sociale huurwoningen overschrijdt. Volgens de Stichting dienen er minimaal 0,25 punten te worden toegekend.
6.17.
[huurder] betwist dat er extra punten moeten worden toegekend omdat de douchekop klein is en volledig tegen de muur aanzit waardoor die niet vergelijkbaar is met een regendouche. [huurder] voert aan dat de investeringswaarde lang niet in de buurt komt van de vereiste € 226,89 om in aanmerking te komen voor een extra punt.
6.18.
De kantonrechter oordeelt als volgt. Volgens de pagina’s 35 en 36 van het Beleidsboek moet voor toekenning van extra punten sprake zijn van voorzieningen die het gangbare kwaliteitsniveau van het sanitair en/of de afwerking van de bad- of doucheruimte bij sociale huurwoningen overstijgt. De aanwezigheid van de regendouche/handdouche is hier niet dusdanig onderscheidend dat sprake is van een luxe douche. Dit omdat de douche relatief klein is en zeer dicht tegen de muur aan zit waardoor het effect van een echte regendouche onvoldoende aanwezig is. Er is daarom geen grond voor toekenning van het gestelde punt.
Privé buitenruimte/berging
6.19.
De Stichting stelt dat er voor de privé-buitenruimte van bijna 20 m2 en berging van afgerond 2 m2 respectievelijk 1,5 en 2 extra punten moeten worden toegekend. [huurder] betwist de gestelde extra puntentoekenning onder meer omdat deze ruimtes niet aan de eisen voldoen.
6.20.
De kantonrechter is van oordeel dat de privé buitenruimte en berging niet voor toekenning van punten in aanmerking komen en overweegt daarover als volgt.
6.21.
Ten aanzien van de privé buitenruimte geldt dat dit een plat dak betreft en te beschouwen is als een dakterras. Op pagina 38 van het Beleidsboek zijn de vereisten genoemd waar balkons en dakterrassen aan moeten voldoen om extra punten te krijgen, waaronder het rondom voorzien zijn van een balustrade. Ter zitting heeft de Stichting erkend dat er geen balustrade aanwezig is rondom de privé buitenruimte. Daarmee voldoet het niet aan de vereisten voor toekenning van punten.
Ten aanzien van de berging geldt dat de weg ernaar toe loopt over het dakterras, dat niet voorzien is van een balustrade en dus niet veilig toegankelijk is. Verder geldt volgens pagina 24 van het Beleidsboek dat een berging alleen voor puntentelling in aanmerking komt als deze groter of gelijk is aan 2 m2. Daarvan lijkt geen sprake. Uit de door de Stichting overgelegde foto’s (foto’s 3 en 4 van productie 10) blijkt dat de afmeting van de berging slechts 0,91 m x 1,98 m is en daarmee geen 2 m2. Daarbij komt dat bij de berekening van de oppervlakte niet wordt meegerekend de oppervlakte die wordt ingenomen door grond of standleidingen. Nu uit de overgelegde foto van de berging (foto 1 van productie 10) blijkt dat hierin veel horizontale en verticale leidingen aanwezig zijn, wordt ervan uitgegaan dat het vloeroppervlak van de berging ook daarom kleiner is dan 2 m2 en er daarom geen recht is op punten.
Conclusie
6.22.
Conclusie van het voorgaande is dat bij de door de Huurcommissie berekende 134,5 WWS-punten nog 0,75 punten voor de keramische kookplaat en 0,5 punten voor de vloertegels in de keuken opgeteld moeten worden. In totaal wordt de woning dan gewaardeerd op afgerond 136 WWS-punten. Dit komt neer op een bedrag van € 809,18 per maand dat boven de in artikel 7:247 BW genoemde grens ligt. Dit betekent dat de door partijen overeengekomen huurprijs van € 950,00 per maand redelijk is.
6.23.
De in conventie gevorderde primaire verklaringen voor recht zullen worden toegewezen, in die zin dat daarbij wordt uitgegaan van een woningwaardering van 136 punten.
6.24.
De door [huurder] in reconventie gevorderde verklaringen voor recht worden afgewezen. Daarnaast zal ook de door [huurder] gevorderde terugbetaling van huur worden afgewezen omdat daar geen grond voor bestaat.
Proceskosten
6.25.
[huurder] is in conventie grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de Stichting worden begroot op:
- dagvaardingskosten
€
136,72
- griffierecht
€
130,00
- salaris gemachtigde
€
476,00
(2 punten × € 238,00)
- nakosten
€
119,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
861,72
6.26.
De door de Stichting gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals in de beslissing is vermeld.
6.27.
In reconventie zal [huurder] ook als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Vanwege de verwevenheid met de conventie en omdat het debat bij de mondelinge behandeling niet specifiek zag op de reconventie zal enkel voor de conclusie van antwoord in reconventie een half punt worden toegekend aan salaris, neerkomend op een bedrag van € 119,00 en een bedrag van € 59,50 aan nakosten. In totaal € 178,50. De gevorderde wettelijke rente hierover zal worden toegewezen zoals in de beslissing is vermeld.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
6.28.
De veroordelingen worden, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dat betekent dat het vonnis moet worden gevolgd, ook als een van de partijen daartegen in hoger beroep gaat.
7.De beslissing
De kantonrechter
In conventie
7.1.
verklaart voor recht dat het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst op 1 november 2023 een woningwaardering had van 136 WWS-punten en dat de daarmee corresponderende door de minister vastgestelde maximale huurprijs op dat moment boven de liberalisatiegrens lag waardoor het gehuurde een geliberaliseerde huurprijs heeft;
7.2.
verklaart voor recht dat de door partijen voor het gehuurde overeengekomen aanvangshuur redelijk is,
7.3.
veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 861,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
In reconventie
7.4.
wijst de vorderingen van [huurder] af,
7.5.
veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 178,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
in conventie en in reconventie
7.6.
veroordeelt [huurder] tot betaling van de kosten van betekening als [huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
7.7.
veroordeelt [huurder] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
7.8.
verklaart dit vonnis wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
7.9.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Ebben en bij vervroeging in het openbaar uitgesproken op 5 februari 2025.