Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 11461370 \ VV EXPL 24-113
Vonnis in kort geding van 13 februari 2025
in de zaak van
STICHTING WONENBREBURG,
te Tilburg,
eisende partij,
hierna te noemen: WonenBreburg,
gemachtigde: mr. M.M. de Cock,
tegen
[huurder],
te [plaats],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [huurder],
gemachtigde: mr. T.M. ten Velde.
De zaak in het kort
Bij een politie-inval is in de huurwoning een grote hoeveelheid (hard)drugs en lachgas aangetroffen en in beslag genomen. Toen de woning een paar maanden later op last van de burgemeester is gesloten, is nog eens een hoeveelheid lachgas aangetroffen in de woonkamer. Omwonenden ervaren geluids- en druggerelateerde overlast. Ook zijn zij bedreigd door de broer van [huurder] die zonder toestemming van WonenBreburg in de woning heeft gewoond tot het moment van sluiting van de woning. [huurder] is als huurder verantwoordelijk voor wat er in zijn huurwoning gebeurt, maar hij heeft hier onvoldoende toezicht op gehouden. [huurder] heeft zich niet als goed huurder gedragen en het gaat om ernstige tekortkomingen. Vooruitlopend op een bodemprocedure wordt in dit kort geding de ontruiming van de woning toegewezen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 3 januari 2025 met producties,
- de aanvullende producties van WonenBreburg,
- de pleitnota van [huurder],
- de mondelinge behandeling van 30 januari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.De feiten
2.1.
Sinds 13 december 2007 huurt [huurder] de woning aan [adres] van WonenBreburg. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Voorwaarden Woonruimte van WonenBreburg (1 augustus 2003) van toepassing.
2.2.
Op 24 september 2024 is bij een gezamenlijke controle van de gemeente Tilburg en de politie in de woning drugs aangetroffen en in beslag genomen. Het gaat om in totaal 60 gram en 15 pillen drugs vermeld op lijst 1 van de Opiumwet en 92,5 gram drugs vermeld op lijst 2 van de Opiumwet. Meer specifiek gaat het om:
- MDMA 47 stuks gripzakjes totaal 43,3 gram,
- Hasj blok 92,5 gram,
- XTC 15 pillen verpakt in 3 gripzakjes,
- Cocaïne 1 gram,
- Ketamine 18 gripzakjes totaal 16,3 gram.
Daarnaast zijn in de berging van de woning 61 stuks lachgascilinders van 2 kilo netto in gewicht aangetroffen en in beslag genomen. Dit is in totaal 122 kilo lachgas.
2.3.
Op 11 oktober 2024 heeft WonenBreburg [huurder] per brief uitgenodigd voor een gesprek op 18 oktober 2024, maar [huurder] is niet op het gesprek verschenen. Vervolgens heeft WonenBreburg op 18 oktober 2024 [huurder] per brief verzocht om de huurovereenkomst op te zeggen.
2.4.
Op 18 november 2024 heeft de gemeente Tilburg aan WonenBreburg laten weten dat zij voornemens is de woning voor de duur van 1 maand te sluiten. [huurder] heeft een zienswijze ingediend tegen dit voornemen tot sluiting van de woning. Ook WonenBreburg heeft een zienswijze ingediend.
2.5.
Op 25 november heeft de gemachtigde van WonenBreburg [huurder] gesommeerd om de huurovereenkomst op te zeggen.
2.6.
WonenBreburg heeft verschillende overlastmeldingen ontvangen over de periode van februari t/m december 2024. Omstreeks 15 december 2024 is sprake geweest van een incident. Meerdere omwonenden hebben melding gemaakt van onder meer intimidatie/bedreiging door “[naam]”, de broer van gedaagde, en dat zij zich onveilig voelen.
2.7.
Bij brief van 19 december 2024 heeft de gemeente Tilburg besloten om de woning te sluiten voor de duur van één maand, vanaf dinsdag 7 januari 2025 om 11.00 uur, op grond van de Opiumwet. [huurder] heeft bezwaar gemaakt tegen het besluit van de gemeente Tilburg om de woning te sluiten.
2.8.
Bij brief van 17 januari 2025 heeft WonenBreburg de huurovereenkomst met [huurder] ontbonden.
3.Het geschil
3.1.
WonenBreburg vordert samengevat - ontruiming van de woning aan [adres] met veroordeling van [huurder] in de proceskosten en rente.
3.2.
WonenBreburg legt aan de vordering ten grondslag dat [huurder] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en dat hij zich niet als goed huurder heeft gedragen. Bij een politie-inval is een handelshoeveelheid drugs aangetroffen in de woning. Daarnaast klagen omwonenden over (geluids- en druggerelateerde )overlast. Verder heeft [huurder] niet zijn hoofdverblijf in de woning en heeft hij de woning zonder toestemming van WonenBreburg in gebruik gegeven aan zijn broer. Deze tekortkomingen rechtvaardigen een ontbinding van de huurovereenkomst.
3.3.
[huurder] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van WonenBreburg.
3.4.
[huurder] voert - samengevat - aan dat er geen sprake is van een spoedeisend belang en de zaak zich niet leent voor een kort geding. Verder voert [huurder] aan dat hij zelf geen overlast heeft veroorzaakt, maar dat de gestelde overlast pas is ontstaan toen zijn broer bij hem introk en zijn broer is inmiddels niet meer welkom in de woning. Van de aangetroffen verdovende middelen had hij geen wetenschap. [huurder] kan niet worden verweten dat hij onvoldoende toezicht heeft gehouden, want hij had een fulltime baan en heeft zijn broer aangesproken op de overlastmeldingen zodra hij daarvan hoorde. Zijn broer is tijdelijk bij hem gaan inwonen en dat is geen tekortkoming. Zelf heeft hij altijd zijn hoofdverblijf gehad in de woning. Een ontruiming is niet terug te draaien en heeft verstrekkende gevolgen, zodat hier voorzichtig mee moet worden omgegaan.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Spoedeisend belang
4.1.
Er is voldoende gebleken dat WonenBreburg een spoedeisend belang heeft bij haar vordering tot ontruiming. De ernst van de gestelde tekortkomingen en de invloed ervan op de omgeving rechtvaardigen dat WonenBreburg een bodemprocedure niet hoeft af te wachten en haar vorderingen in deze kort geding procedure ter beoordeling kan voorleggen. [huurder] heeft aangevoerd dat er inmiddels tijd is verstreken, namelijk vier maanden na de inval, maar dit wil niet zeggen dat het spoedeisende belang er dan niet meer is. Gebleken is bovendien dat WonenBreburg in de tussentijd niet heeft stilgezeten en heeft geprobeerd om met [huurder] in contact te komen. Ook heeft [huurder] aangevoerd dat zijn broer inmiddels niet meer welkom is, zodat het spoedeisende belang ten aanzien van de gestelde overlast zou zijn komen te vervallen. Ter zitting is gebleken dat de broer van [huurder] in ieder geval nog in de woning was op het moment van het uitbrengen van de kort geding dagvaarding, zodat ook dat argument niet op gaat.
Geschikt voor kort geding
4.2.
[huurder] heeft ook nog aangevoerd dat deze zaak zich niet leent voor een kort geding, omdat er normaal gesproken een uitgebreid(er) dossier nodig is om tot een ontruiming te komen. Ook benadrukt [huurder] dat er bestuursrechtelijk bezwaar is gemaakt tegen het besluit tot sluiting van de woning, zodat het nog onzeker is of deze sluiting stand zal houden en dat maakt de uitkomst in deze procedure ook onzeker. Deze argumenten slagen niet. In dit kort geding beoordeelt de kantonrechter de zaak op basis van de huidige stand van zaken en de stukken uit het dossier. Als het dossier niet uitgebreid genoeg is om de vordering te kunnen toewijzen of nadere bewijslevering nodig is, dan zal dat kunnen leiden tot afwijzing van de vordering, maar dat maakt de zaak niet bij voorbaat ongeschikt voor behandeling in kort geding. Verder heeft WonenBreburg de buitengerechtelijke ontbinding vanwege de sluiting van de woning niet ten grondslag gelegd aan haar vordering tot ontruiming. De uitkomst van de bestuursrechtelijke procedure is dan ook niet van belang voor de beoordeling in dit kort geding.
Het toetsingskader
4.3.
In dit kort geding is het de vraag of het aannemelijk is dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat sprake is van een tekortkoming van [huurder] die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigt en of hierop vooruitlopend de vordering tot ontruiming in dit kort geding moet worden toegewezen. Een ontruiming is een maatregel die diep ingrijpt in het woonrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Met de beoordeling van een vordering tot ontruiming in kort geding moet daarom terughoudend worden omgegaan. Het is alleen gerechtvaardigd als met grote mate van waarschijnlijkheid te verwachten is dat in een bodemprocedure de vordering wordt toegewezen.
4.4.
Een tekortkoming van een partij geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. [1]
Geen hoofdverblijf en in gebruik geven aan derde zonder toestemming
4.5.
Volgens WonenBreburg heeft [huurder] niet zijn hoofdverblijf in de woning, omdat hij daar door omwonenden niet wordt gezien. [huurder] betwist dit en heeft aangegeven een nieuwe auto te hebben die omwonenden waarschijnlijk niet herkennen. Nu WonenBreburg het niet hebben van het hoofdverblijf niet nader heeft onderbouwd, komt dit ook niet vast te staan.
4.6.
Wat wel vast staat is dat [huurder] de woning zonder toestemming van WonenBreburg in gebruik heeft gegeven aan zijn broer. [huurder] heeft nog aangevoerd dat dit slechts tijdelijk was, maar gebleken is dat zijn broer sinds februari 2024 tot begin januari 2025 (de dag van sluiting van de woning) in de woning heeft verbleven, zodat er geen sprake is van tijdelijk logeren en dus sprake is van een tekortkoming.
Drugs en overlast
4.7.
Vast staat dat bij een politie-inval op 24 september 2024 een grote (handels)hoeveelheid (hard)drugs is aangetroffen in de woning (60 gram en 15 pillen vermeld op lijst I en 95,5 gram vermeld op lijst II van de Opiumwet). Daarnaast is in de berging van de woning een groot aantal lachgascilinders aangetroffen (122 kilo lachgas). Daarnaast heeft WonenBreburg meldingen ontvangen van omwonenden die te maken hebben met geluidsoverlast en druggerelateerde overlast, zoals een grote aanloop van bezoekers die korte bezoeken brengen, het komen en gaan van auto’s met draaiende motors, harde muziek, dealen en kennelijke transacties die plaatsvonden, het dumpen van afval rondom het gehuurde (waaronder gripzakjes en lachgas capsules) en het uiten van bedreigingen door de broer van [huurder]. Uit de overlastmeldingen die WonenBreburg in productie 6 bij de dagvaarding heeft overgelegd volgt dat het gaat om meerdere overlastmeldingen sinds februari 2024 en dat de meldingen ook na de inval van 24 september 2024 nog hebben plaatsgevonden.
4.8.
[huurder] betwist de overlastmeldingen en wat is aangetroffen in de woning op 24 september 2024 niet, maar volgens hem is hij niet tekortgeschoten in wat hij moet doen als goed huurder, omdat het gaat om het handelen van zijn broer en zijn vrienden en daar wist hij niets vanaf. Ook heeft hij aangevoerd dat hij voldoende toezicht heeft gehouden op wat er in de woning gebeurt. De kantonrechter gaat niet mee in dit standpunt.
4.9.
Gelet op de hoeveelheid drugs en de plaats waar dit is aangetroffen (in een tas in een keukenkastje met de deur daarvan op een kier, gelegen tussen de keuken en de woonkamer) is moeilijk voor te stellen dat [huurder] hier niets vanaf wist. Ter zitting heeft [huurder] toegelicht dat hij niet wist van wat er zich allemaal afspeelde in en rondom de woning, omdat hij vanwege zijn werk als elektricien vaak weg is (zowel overdag, maar ook ’s avond en ’s nachts in het geval van storingsdiensten) en als hij thuis is, dan zit hij vaak op zijn kamer piano te spelen met een headset op. De kantonrechter oordeelt dat het argument dat [huurder] niets wist in ieder geval niet (meer) op gaat sinds de inval op 24 september 2024. Hij was zelf aanwezig in de woning toen de politie naar binnen ging en hij is ook aangehouden. Na de inval heeft hij per aangetekende brief een voorgenomen besluit van de gemeente Tilburg gekregen, waarin alles nog eens vermeld stond over de aangetroffen drugs en lachgas in de woning. Vervolgens is [huurder] per brief uitgenodigd voor een gesprek met WonenBreburg om de vondst van drugs en overlast met hem te bespreken, maar hierbij is [huurder] niet verschenen. Daarna heeft [huurder] nog twee brieven ontvangen, waarin WonenBreburg heeft aangestuurd op het einde van de huurovereenkomst. Na al deze berichten wist [huurder] wat er speelde en wat er op het spel stond. Ter zitting is echter gebleken dat op de dag van sluiting van de woning er nog eens 9 cilinders van elk 2 liter lachgas in de woonkamer zijn aangetroffen. Dat deze lachgascilinders nog dezelfde zijn als van de politie-inval en hij niet wist wat hij hiermee moest doen, zoals [huurder] ter zitting heeft aangevoerd, acht de kantonrechter onwaarschijnlijk, nu uit het politierapport volgt dat de toen aangetroffen lachgascilinders in beslag zijn genomen. [huurder] was op het moment van de sluiting een meermaals gewaarschuwd mens en kan zich daarom niet verschuilen achter de stelling dat hij er niets vanaf wist.
4.10.
De kantonrechter volgt [huurder] ook niet in zijn standpunt dat hij voldoende toezicht heeft gehouden op wat er in de woning gebeurt. Dat de overlast niet door hem, maar door zijn broer of anderen wordt veroorzaakt, zoals [huurder] aanvoert, wil niet zeggen dat [huurder] als huurder hiervoor niet verantwoordelijk kan zijn. Hij heeft namelijk de verplichting als goed huurder om maatregelen te nemen als er sprake is van overlast die in zijn woning door anderen wordt veroorzaakt. [2] [huurder] heeft toegelicht dat hij zijn broer heeft aangesproken op de overlastmeldingen en zijn broer inmiddels niet meer welkom is in de woning. Ter zitting heeft hij echter erkend dat zijn broer tot de dag van sluiting van de woning nog in de woning heeft verbleven, zodat niet is gebleken dat [huurder] na de inval en na de brieven van WonenBreburg daadwerkelijk adequaat actie heeft ondernomen. De overlast is ook niet geëindigd na de inval. Hiermee heeft [huurder] niet voldaan aan zijn verplichting om voldoende toezicht op het gehuurde te houden.
Tekortkomingen rechtvaardigen ontruiming
4.11.
De kantonrechter concludeert dat [huurder] op meerdere punten in strijd met de huurovereenkomst heeft gehandeld. Concluderend is de kantonrechter van oordeel dat [huurder] onvoldoende toezicht heeft uitgeoefend door de woning in gebruik te blijven geven aan zijn broer, waarvan inmiddels bekend was dat hij overlast veroorzaakte. Gelet op hetgeen aan middelen is aangetroffen in strijd met de Opiumwet (en de algemene huurvoorwaarden), zowel tijdens de politie-inval als nogmaals op de dag van sluiting van de woning, in combinatie met de overlastmeldingen die zijn doorgegaan, heeft [huurder] zich niet als goed huurder gedragen. De kantonrechter is van oordeel dat de tekortkomingen bij elkaar in beginsel ernstig genoeg zijn om een ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.
Ontruiming is gerechtvaardigd gelet op alle omstandigheden
4.12.
Vervolgens moet nog beoordeeld worden of, vooruitlopend op een ontbinding in een bodemprocedure, ontruiming gerechtvaardigd is gelet op alle omstandigheden en de belangen van beide partijen. De kantonrechter neemt in overweging dat het algemeen bekend is dat drugs kan leiden tot overlast in de leefomgeving. In dit geval hebben omwonenden hiervan daadwerkelijk overlast ervaren en dit is ook niet gestopt na de politie-inval en nadat WonenBreburg heeft geprobeerd om contact op te nemen met [huurder] hierover. WonenBreburg moet zorgdragen voor de veiligheid en het woongenot van omwonenden. Daarnaast heeft WonenBreburg als woningcorporatie een groot belang bij een ontruiming, zodat deze sociale huurwoning kan worden toegewezen aan woningzoekenden die op de wachtlijst staan. Daar tegenover heeft [huurder] aangevoerd dat een ontruiming verstrekkende gevolgen heeft, maar hij heeft verder niet aangevoerd dat er bijzondere persoonlijke omstandigheden zijn die maken dat zijn belang om de woning te blijven wonen zwaarder weegt dan de belangen van WonenBreburg. Uiteraard is het verliezen van een woning ingrijpend voor [huurder], maar de kantonrechter is van oordeel dat het belang van WonenBreburg bij het treffen van maatregelen, gelet op de belangen van omwonenden van een veilige leefomgeving zonder overlast, hier zwaarder weegt.
Conclusie
4.13.
De kantonrechter is van oordeel dat gelet op het voorgaande voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat de tekortkomingen een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Vooruitlopend op de bodemprocedure wordt de vordering tot ontruiming van het gehuurde in dit kort geding toegewezen. De kantonrechter acht de termijn van acht dagen na betekening van dit vonnis een redelijke termijn.
Proceskosten
4.14.
[huurder] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van WonenBreburg worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
145,23
- griffierecht
€
130,00
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
953,23
4.15.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [huurder] om binnen 8 dagen na betekening van dit vonnis de woning aan [adres] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van WonenBreburg zijn, en de sleutels af te geven aan WonenBreburg,
5.2.
veroordeelt [huurder] in de proceskosten van € 953,23, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [huurder] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt [huurder] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Van 't Nedereind en in het openbaar uitgesproken op 13 februari 2025.