Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Middelburg
Belastingrecht
zaaknummers: BRE 23/12088, 23/12089 en 23/12090 WOZ
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 oktober 2025 in de zaken tussen
[belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
De heffingsambtenaar van SaBeWa, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 9 november 2023 voor het belastingjaar 2023 (BRE 23/12088). In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank tevens het beroep tegen de uitspraak op bezwaar van 7 december 2021 voor het belastingjaar 2021 (BRE 23/12090), en het beroep tegen de uitspraak op bezwaar van 9 juni 2022 voor het belastingjaar 2022 (BRE 23/12089).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 26 februari 2021 de waarde van de woning aan [adres 1] (hierna: de woning) op 1 januari 2020 vastgesteld op € 119.000.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 de waarde van de woning op 1 januari 2021 vastgesteld op € 159.000.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de woning op 1 januari 2022 vastgesteld op € 193.000.
1.4.
Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende voor het jaar 2021, 2022 en 2023 ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag OZB) van de gemeente Terneuzen opgelegd.
1.5.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende voor het belastingjaar 2021 ongegrond verklaard en daarbij de waarde van de woning gehandhaafd. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende voor het belastingjaar 2022 niet-ontvankelijk verklaard. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende voor het belastingjaar 2023 gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde verminderd tot een bedrag van € 183.000.
1.6.
De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift.
1.7.
De rechtbank heeft de beroepen op 1 oktober 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen belanghebbende en zijn gemachtigde en namens de heffingsambtenaar mr. [naam] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een woning uit het bouwjaar 1901 met een gebruiksoppervlakte van 162m², aangebouwde woonruimte van
20 m², een berging van 109 m² en een berging van 6 m². De woning is gelegen op een perceel van 343m².
Beoordeling door de rechtbank
Ontvankelijkheid
3. Naar het oordeel van de rechtbank is belanghebbende voor het jaar 2023 ontvankelijk in zijn beroep, maar voor de jaren 2021 en 2022 niet. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt.
3.1.
Ingevolge artikel 6:7 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) bedraagt de termijn voor het indienen van een beroepschrift zes weken. Deze termijn vangt ingevolge artikel 26c van de Algemene wet inzake rijksbelastingen aan op de dag na die van dagtekening van een uitspraak op bezwaar, tenzij de dag van dagtekening is gelegen vóór de dag van de bekendmaking. Ingevolge artikel 6:9, eerste lid, van de Awb is het beroepschrift tijdig ingediend indien het voor het eind van de termijn is ontvangen. Ingevolge artikel 6:11 van die wet blijft bij een na afloop van de termijn ingediend beroepschrift een niet-ontvankelijkverklaring op grond daarvan achterwege indien redelijkerwijs niet kan worden geoordeeld dat de indiener in verzuim is geweest.
3.2.
Niet in geschil is dat de termijn voor het indienen van het beroepschrift eindigde op 2 februari 2022 voor het jaar 2021, op 22 juli 2022 voor het jaar 2022 en op 22 december 2023 voor het jaar 2023. Het beroepschrift is op 21 december 2023 bij de rechtbank ontvangen. Het beroepschrift is dus gelet op artikel 6:9, eerste lid, van de Awb voor het jaar 2021 en 2022 niet-tijdig, en voor het jaar 2023 tijdig, ingediend.
3.3.
Belanghebbende heeft op zitting toegelicht dat de termijnoverschrijding voor het indienen van de beroepschriften voor de jaren 2021 en 2022 te wijten is aan privéomstandigheden. De rechtbank stelt vast dat belanghebbende zijn stelling niet met objectiveerbare gegevens heeft onderbouwd. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om de termijnoverschrijding voor de jaren 2021 en 2022 met toepassing van artikel 6:11 van de Awb verschoonbaar te achten. Het beroep, voor zover betrekking hebbend op de jaren 2021 en 2022, is niet-ontvankelijk.
De Woz-waarde 2023
4. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende bepleit een waarde van de woning van € 150.000 per 1 januari 2022. De heffingsambtenaar verdedigt de bij de uitspraak op bezwaar verlaagde waarde van € 183.000.
4.1.
Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning en daarmee de aanslag OZB niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt.
Toetsingskader van de rechtbank
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
5.1.
De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
5.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling een taxatierapport ten grondslag gelegd. Dit taxatierapport is op 19 november 2024 door de [taxateur] opgemaakt.
5.4.
In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met de referentiewoningen getaxeerd op een waarde van € 188.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
5.5.
Belanghebbende stelt in zijn beroepschrift dat het vastgestelde totale gebruiksoppervlakte van de woning onjuist is gezien het feit dat de schuur, doordat er gaten in de verdiepingsvloer zitten, onbegaanbaar is en verzoekt de rechtbank het totale gebruiksoppervlakte van de woning met 50m² te verminderen. Door de heffingsambtenaar is een hernieuwde berekening gemaakt waarbij de gebruiksoppervlakte wonen is bepaald op 162m2 en de totale gebruiksoppervlakte op 291m2. De rechtbank heeft in de gedingstukken geen aanknopingspunten gevonden om deze berekening voor onjuist te houden. Omdat de verdiepingsvloer van de schuur wel aanwezig is, is deze terecht geregistreerd. In de waardering is met de slechte staat van de vloer rekening gehouden.
5.6.
Belanghebbende stelt verder dat de gebruikte referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn vanwege het verschil in ligging, onderhoudsstaat en omdat de referentiewoningen geen overlast van vrachtverkeer ondervinden. Belanghebbende heeft op zitting bepleit dat de woning aan [adres 3] niet vergelijkbaar is omdat deze woning uit een andere bouwperiode dateert dan de onderhavige woning. De heffingsambtenaar heeft op zitting toegelicht dat [plaats] een kleine dorpskern betreft en de keuze wat betreft referentiewoningen beperkt is. De heffingsambtenaar heeft verder gesteld dat ook wanneer de woning aan [adres 3] niet ter onderbouwing kan dienen, de waarde nog steeds door het taxatierapport wordt onderbouwd. Uit de berekening van de heffingsambtenaar ter zitting volgt dat de eenheidsprijs per m² zonder het meenemen van de woning aan [adres 3] , € 1127 bedraagt. De toelichting en de berekening zijn door belanghebbende niet betwist. Naar het oordeel van de rechtbank kan de woning aan [adres 3] , gezien het verschil in bouwperiode, niet dienen ter onderbouwing van de waarde. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen aan [adres 2] en [adres 4] , gelet onder meer op de ligging en het bouwjaar, voldoende vergelijkbaar met de woning. Deze referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor, verkocht. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen deze referentiewoningen dienen voor de beoordeling van de waarde.
5.7.
Belanghebbende stelt dat door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening is gehouden met de overlast als gevolg van vrachtverkeer en de onderhoudsstaat van de woning en de schuur. Belanghebbende heeft op zitting ten aanzien van de overlast toegelicht dat sinds 2023 een verbod geldt voor vrachtverkeer in [plaats] , maar dat het verbod door de politie niet wordt gehandhaafd. Belanghebbende stelt dat het aantal vrachtauto’s dat per dag de woning passeert tussen de vijftien en twintig bedraagt. De heffingsambtenaar sluit niet uit dat er nog steeds vrachtverkeer door [plaats] rijdt, maar stelt dat onvoldoende aanleiding bestaat de waarde van de woning neerwaarts te corrigeren. De rechtbank stelt vast dat de woning, net als de referentiewoningen, is gelegen in een kleine dorpskern. Door belanghebbende is onvoldoende aannemelijk gemaakt dat, mede gelet op het aantal vrachtwagens dat per dag de woning passeert, er een verschil in ligging bestaat met de referentiewoningen welke een neerwaartse correctie rechtvaardigt.
Door de heffingsambtenaar is verder rekening gehouden met de onderhoudsstaat van de woning door de factoren kwaliteit, onderhoud, uitstraling en voorzieningen op ondergemiddeld te waarderen. Voorts is door de heffingsambtenaar rekening gehouden met de onderhoudsstaat van de schuur door de factoren onderhoud, uitstraling en voorzieningen op ondergemiddeld en de factoren kwaliteit en doelmatigheid op slecht te waarderen. Door belanghebbende is onvoldoende gemotiveerd waarom de onderhoudsstaat van de woning en de schuur een verdere neerwaartse correctie rechtvaardigen. Belanghebbende heeft tenslotte op zitting bepleit dat de woning is gebouwd rond 1700. Deze stelling is echter niet met objectiveerbare gegevens onderbouwd en kan daarom niet worden gevolgd.
5.8.
Belanghebbende voert verder aan dat de vastgestelde WOZ-waarde sinds 2020 bovenmatig is gestegen. Voor zover hij daarmee bedoelt dat de waarde in verhouding staat dan wel dient te staan tot de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend, kan dit standpunt naar het oordeel van de rechtbank niet worden gevolgd. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een woning voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, waarbij wordt voorbijgegaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend (zie gerechtshof ’s-Hertogenbosch 5 oktober 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3373)
.
.
5.9.
Gelet op wat hiervoor is overwogen is de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 niet te hoog vastgesteld. Het beroep, voor zover betrekking hebbend op het jaar 2023, is ongegrond.
Conclusie
6. Het beroep, voor zover betrekking hebbend op de jaren 2021 en 2022, is niet-ontvankelijk. Het beroep, voor zover betrekking hebbend op het jaar 2023, is ongegrond. Voor een vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
-verklaart het beroep, voor zover betrekking hebbend op de jaren 2021 en 2022, niet-ontvankelijk;
-verklaart het beroep, voor zover betrekking hebbend op het jaar 2023, ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 22 oktober 2025 door mr. I.M. Josten, rechter, in aanwezigheid van mr. R.M.P. Dees, griffier. De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
De griffier is niet in de gelegenheid om deze uitspraak mede te ondertekenen.
rechter
Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.