Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/7762
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 november 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende,
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant,de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 2 oktober 2024.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 24 februari 2024 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 2] (het object) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 1.568.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Oosterhout voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB). Ook zijn de aanslag watersysteemheffing gebouwd en de aanslag watersysteemheffing ongebouwd natuur bekend gemaakt.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 5 november 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens belanghebbende, mr. H. Vloet, kantoorgenoot van de gemachtigde, en namens de heffingsambtenaar, mr. S.C.N. Hunte en [taxateur] .
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van het object. Het betreft een horeca gelegenheid met een grondoppervlakte van 25.640 m2, gelegen aan de rand van het buitengebied van [plaats 2] . Het bouwjaar van het object betreft 1995. Het object is in 2006 gerenoveerd.
2.1.
Het object bestaat uit een restaurant, een café/bar, keukens, zalen voor feesten en zakelijke bijeenkomsten, een kantoor, een kantine en een opslagruimte (totaal 1.575 m2). Verder beschikt het object over een parkeerterrein voor ongeveer 200 voertuigen en een perceel (extra) grond.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de WOZ-waarde van het object te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden.
3.1.
Belanghebbende vindt dat de waarde van het object op de waardepeildatum maximaal € 1.300.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 1.568.000.
3.2.
Naar oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de van het object niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Overwegingen
De WOZ-waarde van de onroerende zaak
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.1.
De waarde van een niet-woning kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode). Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten.
4.2.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
4.3.
De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 6 mei 2025 door [taxateur] is opgemaakt. In het taxatierapport heeft de taxateur de waarde voor het object berekend op € 1.667.000. De berekende waarde is € 99.000 hoger dan de beschikte waarde van € 1.568.000. Daarbij heeft hij een kapitalisatiefactor gehanteerd van 9. De taxateur heeft daarvoor de verkooptransacties gebruikt van de objecten [referentiewoning 1] te [plaats 3] , [referentiewoning 2] te [plaats 4] en [referentiewoning 3] te [plaats 5] .
De heffingsambtenaar heeft voor het perceel (extra) grond € 40 per m2 gehanteerd. Het perceel heeft als bestemming ‘horeca’.
4.4.
De onderstaande gegevens zijn in het taxatierapport opgenomen. Hieruit volgt volgens de heffingsambtenaar dat de theoretische huurwaarde van het object € 98.460 per jaar is op de waardepeildatum 1 januari 2023.
Omschrijving
Oppervlakte
Huurwaarde per m2
Huurwaarde per jaar
Souterrain
556 m2
€ 50,00
€ 27.800
Begane grond
598 m2
€ 90,00
€ 53.820
Eerste verdieping
421 m2
€ 40,00
€ 16.840
Totale markthuur
1.575 m2
€ 98.460
4.5.
Ter onderbouwing van de vaststelling van de berekende huurwaarde verwijst de heffingsambtenaar naar een drietal volgens hem goed vergelijkbare objecten:
Adres
Datum
Oppervlakte
Huurprijs
Huurprijs per m2
[referentiewoning 4] , [plaats 2]
01-08-2024
454 m2
€ 79.600
€ 175,33
[referentiewoning 5] , [plaats 2]
01-06-2024
648 m2
€ 81.000
€ 125,00
[referentiewoning 6] , [plaats 6]
01-01-2024
1.354 m2
€ 169.200 [2]
€ 125,00
4.6.
Voor het object is een gemiddelde huurprijs van € 62,51 per m2 gerekend.
4.7.
Volgens de heffingsambtenaar heeft hij hiermee onderbouwd dat de waarde van
€ 1.568.000 niet te hoog is.
Beroepsgronden
4.8.
Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar de waarde van de (extra) grond behorende bij het object te hoog heeft vastgesteld. Volgens belanghebbende dient de waarde per m2 van de extra grond vastgesteld te worden op € 30. Verder voert belanghebbende aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de kwaliteit en de onderhoudsstaat van het souterrain van het object. Ter onderbouwing van de gestelde overlast van een hoge waterstand heeft hij foto’s overgelegd. Tot slot betwist belanghebbende de vergelijkbaarheid van de oppervlakten van de referentieobjecten [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] , [referentiewoning 4] en [referentiewoning 5] en is volgens hem onvoldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen in KOUDV- en liggingsfactoren.
Oordeel rechtbank
4.9.
De rechtbank stelt allereerst vast dat de heffingsambtenaar in het door hem overgelegde taxatierapport de waarde van het object heeft bepaald met behulp van de
HWK-methode.
4.10.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat de objectkenmerken van het object in de beroepsfase opnieuw zijn beoordeeld. Daarbij heeft hij de bestemming van het perceel ook beoordeeld. Het gehele perceel – inclusief de extra grond behorende bij het perceel – heeft de bestemming ‘horeca’. De heffingsambtenaar heeft daarbij onweersproken gesteld dat waarde van dergelijke grond over het algemeen minimaal € 200 per m2 bedraagt. Omdat de extra grond niet bebouwd mag worden, heeft de heffingsambtenaar – daarbij tevens rekening houdend met het afnemend grensnut – een fors lagere prijs per m2 van € 40 gehanteerd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar daarmee aannemelijk gemaakt dat hij, weliswaar in afwijking van het oorspronkelijke taxatieverslag, terecht is uitgegaan van een prijs van € 40 per m2 voor de waardering van de extra grond.
4.11.
De rechtbank constateert dat de kwaliteit en onderhoudsstaat van het (gehele) object als voldoende zijn gekwalificeerd. De rechtbank komt op basis van de overgelegde foto’s niet tot de conclusie dat voor het souterrain een lagere factor voor de onderhoudsstaat en/of de kwaliteit moet worden toegepast. Ten overvloede merkt de rechtbank op dat de toepassing van een lagere factor 2 (matig), of zelfs factor 1 (slecht), hooguit tot een waardevermindering van ongeveer € 75.000 zou kunnen leiden, hetgeen minder is dan de ‘marge’ tussen de berekende waarde van € 1.667.000 en de beschikte WOZ-waarde van € 1.568.000 (zie 4.3).
4.12.
Ter zitting heeft de heffingsambtenaar verklaard dat hij omwille van de grootte, de ligging en het risico op leegwaarde van het object een lagere kapitalisatiefactor en huurwaarde heeft gehanteerd. De gehanteerde kapitalisatiefactor en huurwaarde zijn beduidend lager dan de berekende gemiddelden van de referentieobjecten. Ook heeft de heffingsambtenaar verklaard dat de gebruikte referentieobjecten de best vergelijkbare objecten om en nabij de waardepeildatum zijn. Omdat de rechtbank de verklaringen van de heffingsambtenaar aannemelijk acht en belanghebbende deze niet althans onvoldoende gemotiveerd heeft betwist, komt de rechtbank tot het oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.13.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van het object voor het belastingjaar 2024 dus niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
5. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ beschikking en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
5.1.
Omdat het beroep ongegrond is krijgt belanghebbende het griffierecht niet terug. Ook krijgt hij geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Ponds, rechter, in aanwezigheid van mr. D. Damen, griffier, op 28 november 2025. De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl. De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.