Uitspraak
RECHTBANK Zeeland-West-Brabant
Civiel recht
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: C/02/436665 / HA ZA 25-356
Vonnis van 3 december 2025
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
te [plaats 1] ,
2.
[eiser 2],
2.
[eiser 2],
te [plaats 1] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
advocaat: mr. F. Ergec,
tegen
STICHTING WONENBREBURG,
te Breda,
gedaagde partij,
hierna te noemen: WonenBreburg,
advocaat: mr. C.P. van den Berg.
1.De zaak in het kort
1.1.
[eisers] hebben na loting een sociale huurwoning voorwaardelijk aangeboden gekregen van WonenBreburg. WonenBreburg heeft de woning na een inkomenstoets niet definitief toegekend aan [eisers] , omdat zij over onvoldoende inkomen beschikten om op grond van de wetgeving passend toewijzen aanspraak te kunnen maken op de woning. [eisers] vinden dat WonenBreburg onrechtmatig heeft gehandeld door hen de woning niet toe te wijzen. WonenBreburg heeft de uitkering van [eiser 2] ten onrechte niet meegenomen en onterechte eisen gesteld aan de aan te leveren gegevens. Ook heeft WonenBreburg ten onrechte geen rekening gehouden met de persoonlijke omstandigheden van [eisers] vorderen toewijzing van een vervangende, gelijkwaardige woning. WonenBreburg vindt dat zij de wet goed heeft toegepast en dat de vordering van [eisers] daarom moet worden afgewezen.
1.2.
De rechtbank oordeelt dat WonenBreburg op het punt van de uitkering van [eiser 2] onrechtmatig heeft gehandeld. Op andere punten kan WonenBreburg geen onrechtmatig handelen worden verweten. Toch wordt de vordering van [eisers] afgewezen, omdat er geen sprake is van schade als gevolg van het onrechtmatig handelen van WonenBreburg. Ook als de uitkering van [eiser 2] wel zou zijn meegenomen, zou de woning namelijk zijn afgewezen op grond van het toepasselijke wettelijk kader.
1.3.
Dit oordeel wordt hierna onder het kopje ‘de beoordeling’ uitgelegd. Eerst worden het verloop van de procedure, de feiten en het geschil geschetst. Tot slot volgt de beslissing van de rechtbank.
2.Het verloop van de procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 16 juli 2025 en de daarin genoemde processtukken,
de mondelinge behandeling van 12 november 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
WonenBreburg heeft [eisers] per e-mail van 16 september 2024 de woning aan [adres] aangeboden (hierna: ‘de woning’). [eisers] kwamen in aanmerking voor de woning op basis van loting. WonenBreburg heeft aangegeven dat na acceptatie van de woning door [eisers] zou worden gecontroleerd of zij aan de voorwaarden voldoen om de woning te kunnen huren. Als dat het geval zou zijn, zou het aanbod om de woning te huren definitief worden. De huurprijs van de woning bedroeg
€ 697,07.
€ 697,07.
3.2.
[eisers] hebben op 18 september 2024 laten weten dat zij de woning graag wilden accepteren. Zij hebben gegevens over hun inkomen aangeleverd.
3.3.
[eisers] woonden op dat moment in een woning in [plaats 2] samen met de ouders en broer van [eiser 2] . [eisers] waren in verwachting van hun eerste kind. De ruimte in de woning was beperkt voor vijf volwassenen en een baby onderweg. [eiser 2] is in april 2025 bevallen van een gezonde dochter.
3.4.
WonenBreburg heeft per e-mail van 19 september 2024 aangegeven de woning niet te kunnen toewijzen aan [eisers] : “
Op basis van de inkomensverklaringen, de loonstroken en uitkeringsspecificaties kunnen wij de woning niet passen toewijzen. U kunt met uw huishouden en inkomen reageren op woningen met een huurprijs t/m € 650,43. Wij zullen de woning aan de volgende kandidaat aanbieden.”
Op basis van de inkomensverklaringen, de loonstroken en uitkeringsspecificaties kunnen wij de woning niet passen toewijzen. U kunt met uw huishouden en inkomen reageren op woningen met een huurprijs t/m € 650,43. Wij zullen de woning aan de volgende kandidaat aanbieden.”
3.5.
[eisers] hebben bezwaar gemaakt bij WonenBreburg tegen de afwijzing. In reactie daarop heeft WonenBreburg [eisers] bij brief van 26 september 2024 aangegeven dat WonenBreburg juist had gehandeld. Dit wordt in de brief als volgt toegelicht:
“(…) Voor een woningtoewijzing heeft een corporatie inkomensverklaringen nodig van alle inwoners die meetellen voor het inkomen. In dit geval die van u en van uw partner. (…) Omdat het inkomen op basis van de inkomensverklaringen niet passend is, zijn wij gaan kijken naar het recente inkomen.
(…) De door u aangeleverde inkomstenbronnen zijn voor WonenBreburg niet bruikbaar. Wij zijn genoodzaakt om ons te houden aan wat wet- en regelgeving ons voorschrijft. (…)
Recent inkomen [eiser 2]
WonenBreburg hanteert het beleid om bij recent gewijzigde inkomens altijd meerdere loonstroken op te vragen. Dit zodat wij goed kunnen inschatten of het een representatief inkomen is. Het inkomen uit arbeid van mevrouw [eiser 2] kan niet worden gebruikt omdat het niet meer representatief is. U bent immers recent uit dienst gegaan. Het inkomen uit WW-uitkering kan niet worden meegenomen daar waar u slechts een onvolledige strook kunt overleggen. Het betreft namelijk een loonstrook van 8 augustus t/m 30 augustus. Daarnaast is het slechts een loonstrook daar waar WonenBreburg er (meerdere) drie wenst te ontvangen.
Recent inkomen [eiser 1]
De heer [eiser 1] heeft een inkomensverklaring van 2023 welke niet toereikend is voor de woningtoewijzing. Om het huidige, structurele inkomen te berekenen heeft WonenBreburg drie recente loonstroken nodig. Gezien het feit dat de heer [eiser 1] zijn loonstrook een periode betreft van drie weken, is het voor WonenBreburg niet mogelijk om toe te wijzen op recent inkomen. U dient eerst drie volledige loonstroken te hebben alvorens u aanspraak kunt maken op een schatting. Daarnaast zie ik dat er bij de heer [eiser 1] sprake is van ploegentoeslag. Deze dienen wij bij een toewijzing alleen mee te nemen wanneer deze structureel is. Deze beslissing en de hoogte daarvan wordt genomen aan de hand van de dan aangeleverde loonstroken. (…)”
3.6.
[eisers] hebben vervolgens een advocaat ingeschakeld. De advocaat van [eisers] heeft WonenBreburg bij brief van 31 januari 2025 aansprakelijk gesteld voor alle schade voortvloeiend uit de onrechtmatige intrekking of afwijzing van het gedane aanbod voor de woning. [eisers] hebben in de brief aanspraak gemaakt op schadevergoeding in natura in de vorm van een vervangende woning binnen 21 dagen na de datum van de brief.
3.7.
WonenBreburg heeft bij brief van 26 februari 2025 aangegeven geen enkele aansprakelijkheid te aanvaarden en voor de onderbouwing daarvan verwezen naar de brief van 26 september 2024.
3.8.
[eisers] huren sinds juni 2025 een appartement in Chaam tegen een huurprijs van € 1.200,00 per maand.
4.Het geschil
4.1.
[eisers] vorderen - samengevat - dat de rechtbank WonenBreburg veroordeelt:
I. om aan [eisers] een woning die qua inhoud, vorm en huurprijs soortgelijk is aan de woning aan [adres] toe te kennen en te leveren, op straffe van een dwangsom van € 100,00 per dag dat WonenBreburg hier niet aan voldoet nadat 14 dagen zijn verstreken na betekening van het vonnis,
II. tot betaling van de proceskosten.
4.2.
[eisers] vorderen dat de rechtbank het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaart. Dat betekent dat zij het vonnis direct ten uitvoer willen kunnen leggen, ook als WonenBreburg in hoger beroep gaat.
4.3.
WonenBreburg voert verweer. WonenBreburg vindt dat [eisers] niet ontvankelijk moeten worden verklaard of dat hun vorderingen moeten worden afgewezen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren hoofdelijke veroordeling van [eisers] in de proceskosten plus rente.
4.4.
De rechtbank gaat hierna bij de beoordeling in op de standpunten die partijen aan hun vorderingen en het verweer daartegen ten grondslag hebben gelegd.
5.De beoordeling
Grondslag voor de beoordeling
5.2.
WonenBreburg heeft in haar conclusie van antwoord aangevoerd dat er geen sprake is geweest van een overeenkomst tussen partijen. Er is een voorwaardelijk aanbod gedaan tot het huren van de woning, maar tot een (huur)overeenkomst is het niet gekomen omdat [eisers] niet aan de voorwaarden voldeden.
5.3.
[eisers] hebben tijdens de mondelinge behandeling niet weersproken dat er geen sprake is van een overeenkomst tussen partijen. De grondslag van artikel 6:74 BW Pro is dan ook niet van toepassing. De rechtbank beoordeelt de vordering van [eisers] daarom op basis van onrechtmatige daad.
Standpunten van partijen
5.4.
Ten aanzien van de gestelde onrechtmatigheid van het handelen van WonenBreburg hebben partijen het volgende aangevoerd.
5.5.
Volgens [eisers] is de weigering van WonenBreburg om de woning aan hen te verhuren onrechtmatig. WonenBreburg heeft de WW-uitkering van [eiser 2] ten onrechte niet meegerekend bij de berekening van het huishoudinkomen. WonenBreburg heeft gevraagd om drie uitkeringsspecificaties, terwijl hiervoor geen wettelijke verplichting bestaat. [eiser 2] kon slechts een uitkeringsspecificatie over een periode van drie weken overleggen, maar doordat het om een uitkering gaat is duidelijk dat er sprake was van zekerheid van inkomen. WonenBreburg had dit kunnen nagaan door de toekenningsbeslissing van het UWV op te vragen. Ook ten aanzien van het inkomen van [eiser 1] heeft WonenBreburg ten onrechte de eis gesteld dat er drie loonstroken overgelegd moesten worden. WonenBreburg had het inkomen van [eiser 1] moeten meerekenen op basis van de werkgeversverklaring.
5.6.
WonenBreburg heeft daarnaast de bijzondere verantwoordelijkheid die zij op grond van de Woningwet heeft voor burgers die door hun inkomen of andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting geschonden. [eisers] zijn gevlucht uit Syrië. [eiser 2] was zwanger; uit een verklaring van de verpleegkundige jeugdgezondheidszorg blijkt dat de woonsituatie in [plaats 2] zorgde voor stress en onzekerheid over de toekomst, hetgeen het psychisch welzijn van de aanstaande ouders, de zwangerschap en de groei en ontwikkeling van de baby zouden kunnen belemmeren. Deze bijzondere omstandigheden hadden ook reden moeten zijn voor WonenBreburg om de woning aan [eisers] toe te wijzen, al dan niet gebruikmakend van de 5% vrije ruimte die zij heeft, aldus [eisers]
5.7.
WonenBreburg voert aan dat zij 95% van de vrijkomende sociale huurwoningen verplicht moet toewijzen aan huishoudens met een passend inkomen. Het wettelijk kader voor passend toewijzen volgt uit artikel 46 van Pro de Woningwet en het bijbehorende Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (hierna: ‘Btiv’). WonenBreburg moet ten tijde van de toetsing vaststellen wat het aantal personen in het huishouden is en wat het gezamenlijke huishoudinkomen (bruto jaarinkomen) bedraagt. Na deze vaststelling vindt de toetsing plaats. De netto huurprijs van de woning wordt dan vergeleken met de maximaal toegestane huurprijs per inkomenscategorie volgens de regels van het passend toewijzen. Ten tijde van de toetsing van de inkomensgegevens van [eisers] (19 september 2024) golden de volgende inkomensgrenzen: bij een huishouden van twee personen met een huishoudinkomen per jaar tot en met € 37.625,00 mag een huurwoning worden toegewezen met een maximale netto huurprijs van € 650,43. De woning had een netto huurprijs van
€ 697,07. Om daarvoor in aanmerking te komen, moet een tweepersoons huishouden een huishoudinkomen van minimaal € 37.626,00 tot maximaal € 52.671,00 hebben.
€ 697,07. Om daarvoor in aanmerking te komen, moet een tweepersoons huishouden een huishoudinkomen van minimaal € 37.626,00 tot maximaal € 52.671,00 hebben.
5.8.
WonenBreburg voert aan in de eerste plaats te hebben gekeken naar de inkomensgegevens die door [eisers] waren aangeleverd. De inkomensverklaringen van 2022 waren ten tijde van de toetsing niet bruikbaar omdat [eiser 1] pas in 2023 in Nederland is komen wonen. WonenBreburg heeft een inkomenstoets gedaan op basis van de inkomensverklaringen over 2023 van zowel [eiser 2] als [eiser 1] . Daaruit bleek dat het huishoudinkomen € 21.008,00 bedroeg en daarmee te laag was voor een woning met een huurprijs van € 697,07.
5.9.
WonenBreburg heeft vervolgens onverplicht gekeken of een inkomenstoets op basis van het zogenaamde actueel inkomen wel tot toewijzing van de woning zou kunnen leiden. Omdat [eiser 2] ten tijde van de toets geen uitkeringsspecificatie kon aanleveren waarop een volle maand stond, kon deze niet worden gebruikt. Ook het inkomen van [eiser 1] kon niet worden meegenomen in de berekening. [eiser 1] had net een nieuwe baan, en beschikte alleen over een loonstrook waarop drie van de vier weken van de verloningsperiode verwerkt was. De ter beschikking gestelde werkgeversverklaring van [eiser 1] bevatte discrepanties ten opzichte van de niet-volledige loonstroken. De werkgeversverklaring ging namelijk uit van minder uren dan op de loonstroken vermeld stond en van een tijdelijke opdracht, waarbij gold dat de arbeidsvoorwaarden per opdracht zouden worden herzien. Ook was er sprake van een ploegentoeslag, die mogelijk kan fluctueren. Er kon voor [eiser 1] geen structureel inkomen worden bepaald.
5.10.
WonenBreburg was daarom op grond van de wet verplicht om de woning niet toe te wijzen aan [eisers] Er bestond geen ruimte om daarvan af te wijken. De vluchtelingenstatus en zwangerschap van [eisers] vormden geen (voldoende) reden voor urgentie. Vrijwel iedereen die bij WonenBreburg aanklopt voor het huren van een sociale huurwoning heeft te maken met in meer of mindere mate schrijnende omstandigheden, zoals ernstige medische problematiek of dakloos zijn. De 5% vrije ruimte is bedoeld voor situaties die schrijnender zijn dan die van [eisers] , aldus WonenBreburg.
Het oordeel van de rechtbank
5.11.
De rechtbank is van oordeel dat het niet meerekenen van de uitkering van [eiser 2] bij het bepalen van het huishoudinkomen in strijd is met de maatschappelijke zorgvuldigheid die WonenBreburg bij de uitvoering van haar wettelijke taak in acht moet nemen. Hoewel WonenBreburg kan worden gevolgd in haar standpunt dat een uitkeringsspecificatie over een periode van drie weken op zich onvoldoende is (nu artikel 56 lid 6 onder Pro b sub 2 Btiv een specificatie over een kalendermaand voorschrijft), is het enkele gegeven dat geen volledige specificatie kon worden overgelegd geen gegronde reden om het inkomen uit de uitkering niet mee te nemen. Juist in het geval van een uitkering staan immers de duur en de hoogte daarvan vast. De duur en hoogte van de uitkering blijken uit de toekennende beslissing van het UWV. Deze had kunnen worden opgevraagd bij [eiser 2] . De wetgeving in het kader van passend toewijzen moet strikt worden toegepast, maar in een uitkeringssituatie is het zo evident dat er sprake is van een vast inkomen dat van WonenBreburg verlangd mocht worden dat zij de hoogte daarvan mee zou nemen in de berekening van het huishoudinkomen. Nu zij dat niet heeft gedaan, geldt dat zij onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eisers]
5.12.
Dat ligt anders ten aanzien van het inkomen van [eiser 1] . [eiser 1] was ten tijde van de toetsing nog maar net in dienst bij zijn toenmalige (uitzend)werkgever. WonenBreburg heeft onweersproken aangevoerd dat de aangeleverde werkgeversverklaring niet overeenkwam met de aangeleverde loonspecificaties. Ook bleek uit de loonspecificaties dat er een ploegentoeslag gold. Het was onduidelijk of dit een vaste looncomponent vormde. De rechtbank is dan ook van oordeel dat WonenBreburg terecht heeft aangevoerd dat de bestendigheid van het inkomen van [eiser 1] niet kon worden bepaald op basis van de aangeleverde gegevens, zodat zij mocht verlangen dat er meerdere loonstroken werden overgelegd om het inkomen waarmee gerekend zou moeten worden te bepalen. Op dit punt kan WonenBreburg dan ook geen onrechtmatig handelen verweten worden.
5.13.
Ook het feit dat WonenBreburg [eisers] geen voorrang heeft verleend ten opzichte van andere kandidaten, al dan niet gebruikmakend van de 5% vrije ruimte die zij heeft, is niet onrechtmatig. [eisers] hebben aangevoerd dat zij vaak honderden of zelfs duizenden kandidaten vóór zich op de ranglijst hebben staan zodat zij eigenlijk alleen middels een loting in aanmerking kunnen komen voor een sociale huurwoning. Dit toont al aan dat er heel veel mensen zijn die in de situatie zitten dat ze aangewezen zijn op een sociale huurwoning. De woningnood in Nederland is daarnaast een feit van algemene bekendheid. Zoals WonenBreburg onbetwist heeft gesteld, zijn er tal van schrijnende situaties bij woningzoekenden, ook situaties die nog veel schrijnender zijn dan de situatie van [eisers] WonenBreburg mocht de keuze maken om [eisers] geen voorrang te geven, zodat deze keuze niet als onrechtmatig kan worden bestempeld.
Schade
5.14.
Vervolgens is de vraag of de onrechtmatige daad – bestaande uit het ten onrechte niet meenemen van de uitkering van [eiser 2] bij de bepaling van het huishoudinkomen – tot schade bij [eisers] heeft geleid. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend.
5.15.
WonenBreburg heeft bij conclusie van antwoord een berekening van het huishoudinkomen in het geding gebracht waarin de uitkering van [eiser 2] wel is meegenomen. WonenBreburg heeft op basis van de uitkeringsspecificatie over een periode van drie weken berekend wat de uitkering op jaarbasis zou zijn, en dit bedrag meegenomen. Uit deze berekening, ingebracht als productie 8, blijkt dat het huishoudinkomen dan uit zou komen op een bedrag van € 37.030,00. Het inkomen zou daarmee nog steeds onder de inkomensgrens liggen die geldt voor de woning. Deze berekening is wat betreft de inhoud niet betwist door [eisers] , zodat de rechtbank van de juistheid daarvan uitgaat. Weliswaar ligt het inkomen dan dicht bij de ondergrens van € 37.626,00, maar dit relatief kleine verschil tussen beide bedragen maakt naar het oordeel van de rechtbank niet dat WonenBreburg – als zij zich daar ten tijde van de toetsing van bewust was geweest – de woning toch had moeten toewijzen aan [eisers] Hiervoor is geoordeeld dat WonenBreburg de woning niet op grond van urgentie toe had hoeven wijzen (zie 5.13). Dit oordeel wijzigt niet indien daar de wetenschap van het relatief kleine verschil in benodigd inkomen aan zou worden toegevoegd. Ook dan geldt nog steeds dat WonenBreburg de vrije ruimte die zij heeft mag reserveren voor meer schrijnende situaties dan die van [eisers]
5.16.
Ook als het onrechtmatig handelen wordt weggedacht, zouden [eisers] zich dus in de situatie bevinden dat hun inkomen onvoldoende was om voor toewijzing van de woning in aanmerking te komen. Het onrechtmatig handelen van [eisers] heeft in die zin dan ook niet tot schade geleid. [eisers] vorderen (enkel) schadevergoeding in de vorm van toewijzing van een vergelijkbare woning.
5.17.
Het voorgaande betekent dat de vordering van [eisers] moet worden afgewezen.
Proceskosten
5.18.
[eisers] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van WonenBreburg worden begroot op:
- griffierecht
€
714,00
- salaris advocaat
€
1.228,00
(2 punten × € 614,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.120,00
5.19.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.20.
De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat zowel [eiser 1] als [eiser 2] kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
6.De beslissing
De rechtbank
6.1.
wijst de vorderingen van [eisers] af,
6.2.
veroordeelt [eisers] hoofdelijk in de proceskosten van € 2.120,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
veroordeelt [eisers] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
6.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Van den Heuvel en in het openbaar bij vervroeging uitgesproken op 3 december 2025.