Uitspraak
RECHTBANK Zeeland-West-Brabant
Civiel recht
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: C/02/434586 / HA ZA 25-241
Vonnis van 3 december 2025
in de zaak van
[koper],
wonende te [plaats 1] ,
eiseres,
hierna te noemen: [koper] ,
advocaat: mr. P.A. Visser,
tegen
[verkoper],
wonende te [plaats 2] ,
gedaagde,
hierna te noemen: [verkoper] ,
advocaat: mr. E.M. van Orsouw en E.H.G. Wasmus .
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 9 juli 2025 en de daarin genoemde stukken,
- de mondelinge behandeling van 17 oktober 2025 waarvan door de griffier zittingsaantekeningen zijn gemaakt,
- de spreekaantekeningen van mrs. Visser en Wasmus.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 14 oktober 2021 is tussen [koper] als koper en [makelaar] als verkoper overeenstemming bereikt over de koop en verkoop van een woning aan [adres] (hierna: de woning) tegen een koopsom van € 550.000,00. [verkoper] is als verkopend makelaar van [makelaar] bij deze koop betrokken geweest.
2.2.
In de koopovereenkomst [1] is opgenomen dat levering van de woning plaatsvindt op 1 december 2021 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen. Verder is in artikel 5 van Pro de koopovereenkomst een verplichting voor [koper] als koper opgenomen om uiterlijk 26 november 2021 door middel van het stellen van een bankgarantie dan wel door het storten van een waarborgsom zekerheid te stellen voor een bedrag van € 55.000,-.
In artikel 11 van Pro de koopovereenkomst is het volgende opgenomen over ingebrekestelling en ontbinding van de koopovereenkomst:
“11.1.
Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.
11.2.
Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
In artikel 15 van Pro de koopovereenkomst is een financieringsvoorbehoud opgenomen dat, voor zover van belang, als volgt luidt
“15.1.Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbinden indien uiterlijk:
a. op 19 november 2021 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van € 550.000,-, (…) geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, (…)
15.3.
Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering (…) te verkrijgen. De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.
Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden.
Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1. onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop (…) komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’: de mededeling dient vergezeld te zijn van bewijsstukken dat koper een offerte heeft aangevraagd of heeft laten aanvragen voor de in artikel 15.1.a. genoemde datum en dat deze aanvraag niet heeft geleid tot het beoogde resultaat. (…)”
2.3.
Tijdens een telefoongesprek op 28 oktober 2021 heeft [koper] [verkoper] verzocht om de leveringsdatum te verplaatsen. Bij e-mail van 1 november 2021 licht [koper] haar verzoek toe:
“Mijn verzoek tot uitstel levering is niet omdat ik geen tijd heb voor de notaris, wat op te lossen is met een door jou voorgestelde volmacht, maar omdat mijn hypotheek adviseur niet voldoende gelegenheid heeft om de hypotheek tijdig te regelen. Mede gezien diverse corona perikelen alsook de tijd (eind van het jaar) heeft mijn adviseur verzocht uitstel van overdracht te vragen.
Om deze reden zou het dan ook wenselijk zijn de overdracht enkele weken te verschuiven.
Natuurlijk heb ik begrip voor het overgaan van het jaar, wellicht kunnen we dan levering plannen op of rondom bv 30.12?”
[verkoper] heeft [koper] op 1 november 2021 laten weten dat de verkoper enkel akkoord gaat met een uitstel van maximaal twee weken.
2.4.
Bij e-mail van 5 november 2021 heeft [koper] [verkoper] nogmaals verzocht om de overdrachtsdatum te verschuiven naar 30 december 2021. Bij e-mail van 6 november 2021 laat [verkoper] weten dat het de verkoper bevreemd dat nog geen bericht is ontvangen met betrekking tot de notariskeuze en de taxatie van de woning terwijl al 3 weken zijn verstreken en dat de verkoper gelet daarop niet langer wil uitstellen dan de twee eerder toegezegde weken. Verder wijst [verkoper] in deze mail op het volgende:
“(…) Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de financiering (…) te verkrijgen. Ook dit staat vermeld in de koopovereenkomst onder artikel 15.3.
2.5.
Op 10 november 2021 heeft [koper] per e-mail aan [verkoper] de e-mail van de notaris toegezonden, waarin deze aan [koper] te kennen geeft op 30 december 2021 nog ruimte te hebben om de door [koper] verzochte eigendomsoverdracht te begeleiden. In reactie daarop heeft de verkoper ingestemd met het verschuiven van de overdrachtsdatum naar 30 december 2021.
2.6.
Bij e-mail van 15 november 2021 heeft [koper] [verkoper] in verband met het verschuiven van de overdrachtsdatum naar 30 december 2021 verzocht te bevestigen dat ook de in de koopovereenkomst opgenomen data van 19 en 26 november 2021 (voor het respectievelijk inroepen van het financieringsvoorbehoud en het stellen van de bankgarantie/storten van de waarborgsom) naar 30 december 2021 verschuiven.
2.7.
Bij e-mail van 16 november 2021 heeft [verkoper] [koper] als volgt bericht:
“(…)De verkoper gaat niet akkoord met de verschuiving van de datum voorbehoud financiering én datum waarborgsom naar 30 december om de volgende reden:
mocht jij op 30 december de financiering niet rond hebben, dan moeten we na ruim 2,5 maand na overeenstemming de woning weer opnieuw te koop aanbieden. Die termijn vindt hij echt veel te lang. De verkoper heeft mij gevraagd om telefonisch contact op te nemen met jouw financieel adviseur. Natuurlijk kan ik dat pas doen na jouw goedkeuring, dat heb ik hem ook verteld. Als jouw financieel adviseur mij kan bevestigen dat de financiering rond is/geen probleem oplevert en het uitstellen van deze twee data puur een administratieve kwestie betreft, dan gaat hij akkoord met verschuiving datum voorbehoud financiering én waarborgsom naar uiterlijk 10 december a.s. (…)”
2.8.
Op 17 november 2021 heeft [koper] per e-mail bij [verkoper] haar ongenoegen geuit over het verkoopproces en het voorstel van de verkoper, het door middel van de hypotheekadviseur aantonen dat financiering geen probleem oplevert, afgewezen. Zij schrijft in deze mail onder andere:
“(…) Achter mijn rug om stuur je de stukken door naar deze notaris, waarin geen aangepaste passeerdatum staat. Ik weet van niets tot de notaris mij belt met de vraag of de stukken wel juist zijn en de passeerdatum nu klopt. (…)
Vervolgens ben ik bij mijn hypotheek adviseur, en blijkt waarom ik de stukken vooraf had moeten ontvangen! Deze wijst mij namelijk op de data ontbindende voorwaarde en hypotheekgarantie, hij geeft aan dat beide ook verschoven moeten worden naar 30.12.2021, en dat ik die bevestiging moet opvragen bij jou van passeerdatum 30.12.2021.
(…) je wilt gebeld worden door mijn hypotheekadviseur die vervolgens jou moet bevestigen dat alles goedkomt: wat is dit voor vertrouwen (…)
Ik koop een huis, waarmee ik harstikke blij ben, maar krijg nu het gevoel dat je mij over die datum ontbindende voorwaarden wilt houden en dan ‘gniffel € 55000 opstrijken’: die indruk bekruipt me inmiddels (…).
Jouw narrige manier van zakendoen en vooral niet-meewerkende houding bevalt me geenszins.
Om deze reden geef ik je tot vanavond 20.00 uur de tijd om alles per mail te bevestigen dat passeerdatum, ontbindende voorwaarden en bankgarantie opgeschoven worden naar 30.12.2021. Indien je dit niet of niet tijdig doet ben ik dientengevolge genoodzaakt te beroepen op de ontbindende voorwaarden die volgens het huidig getekende overeenkomst nog van kracht zijn.”
2.9.
Diezelfde avond heeft [verkoper] [koper] per e-mail bericht dat de verkoper bij zijn standpunt blijft en niet akkoord gaat met het verschuiven van de data voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud en het stellen van de bankgarantie/storten van de waarborgsom. Ook geeft zij aan het jammer te vinden dat [koper] niet op het voorstel van de verkoper ingaat.
2.10.
Bij e-mail van 18 november 2021 heeft [koper] [verkoper] als volgt bericht:
“(…) Wederom krijg ik een mail waarbij je niet volledig reageert op het door mij geschreven gevolg van het niet accepteren van de door jou en mij telefonisch besproken (en door jou mondeling toegezegde) voorwaarden.
Vanavond begreep ik dat je contact gehad hebt met mijn hypotheek adviseur, die mij vertelde dat je contact gehad hebt met de verkopers. Als ik het goed begrepen heb, heb je hem verteld dat je alle huidige voorwaarden wilt laten staan – dus morgen verlopen de ontbindende voorwaarden – dan moet er zsm waarborg gestort worden en transport op 30-12?
Mag ik je laten weten dat dit me bevreemd, dat je dit met/via hem bespreekt, aangezien IK de koper ben. (…)
Wederom heb ik niets van je op schrift, waardoor ik me – vooralsnog – wederom beroep op mijn ontbindende voorwaarden, aangezien ik niet beter weet dan jullie akkoord zijn met passeren op 30-12, en verder niets.
Dan stopt het voor mij.
In mijn mail van 17-11-2021 heb ik je dit ook laten weten, je hebt wel gereageerd op mijn mail, maar niet op dit stuk. Hierdoor ga ik ervanuit dat je dit gelezen hebt, en akkoord bent. Toch verzoek ik je me dit te bevestigen.
Helaas houdt het voor nu op, ik had vertrouwen in een ander bericht. Mocht je morgen een positiever bericht hebben mag je altijd contact opnemen. (…)”
2.11.
Bij e-mail van 19 november 2021 heeft [verkoper] [koper] als volgt bericht:
“(…) gisteren heeft [naam ][rechtbank: de hypotheekadviseur van [koper] ]
naar aanleiding van een gesprek met jou telefonisch contact met mij opgenomen. Hij vroeg mij naar de status. Ik heb hem op de hoogte gebracht van het standpunt van de verkoper, welke ik per mail dinsdag 16 november jl., om 21.05 u naar jou heb verzonden. (…)
naar aanleiding van een gesprek met jou telefonisch contact met mij opgenomen. Hij vroeg mij naar de status. Ik heb hem op de hoogte gebracht van het standpunt van de verkoper, welke ik per mail dinsdag 16 november jl., om 21.05 u naar jou heb verzonden. (…)
[naam ] vertelde mij gisteren dat hij zonder een taxatierapport van de huidige woning en een taxatie van de aan te kopen woning geen toezegging kan doen.
De verkoper wil zekerheid, als jij die kunt geven door het storten van een waarborgsom uiterlijk op de in de koopovereenkomst gestelde datum, 26 november a.s., dan is de verkoper akkoord.(…)”.
2.12.
Bij e-mail van 25 november 2021 heeft [verkoper] [koper] verzocht om aan te geven of zekerheid gesteld kan worden door middel van een bankgarantie/waarborgsom. Daarop heeft [koper] als volgt gereageerd:
“
Het lijkt me duidelijk dat ik de koop ruim voor de gestelde termijn ontbonden heb”.
Het lijkt me duidelijk dat ik de koop ruim voor de gestelde termijn ontbonden heb”.
2.13.
Bij brief van 27 november 2021 heeft [verkoper] [koper] te kennen gegeven dat zij niet heeft voldaan aan de inspannings- en documentatieplicht als bedoeld in artikel 15.3 van de koopovereenkomst, dat daardoor geen rechtsgeldig beroep is gedaan op het financieringsvoorbehoud, dat de koopovereenkomst daarom onvoorwaardelijk is geworden en [koper] uiterlijk op 26 november 2021 de waarborgsom van € 55.000,00 had moeten storten dan wel een bankgarantie ter hoogte van dit bedrag had moeten stellen, hetgeen [koper] heeft nagelaten. [koper] wordt gesommeerd om binnen acht dagen haar verplichting uit hoofde van de gesloten koopovereenkomst na te komen, bij gebreke waarvan ontbinding van de koopovereenkomst en aanspraak op de boete van 10% van de koopsom is aangekondigd.
2.14.
Bij e-mail van 2 december 2021 heeft [koper] zich op het standpunt gesteld dat zij tijdig een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud en zich daarom ontslagen acht uit de verplichtingen van de koopovereenkomst. Bij e-mail van 3 december 2021 heeft [verkoper] [koper] bericht dat de verkoper zijn standpunt, dat geen rechtsgeldig beroep is gedaan op het financieringsvoorbehoud en dat de koopovereenkomst onvoorwaardelijk is geworden, handhaaft.
2.15.
Bij brief van 10 december 2021 heeft de verkoper de ontbinding ingeroepen van de koopovereenkomst en aanspraak gemaakt op de contractuele boete van € 55.000,00.
2.16.
[koper] heeft de contractuele boete, ondanks sommaties daartoe, niet betaald, waarna de verkoper, [makelaar] , een gerechtelijke procedure tegen [koper] gestart is. Zowel in eerste aanleg als in hoger beroep is geoordeeld dat [koper] weliswaar tijdig een beroep op het financieringsvoorbehoud heeft gedaan, maar dat zij daarbij niet heeft voldaan aan de vereisten van artikel 15.3 van de koopovereenkomst, waaronder de documentatieplicht zodat geen rechtsgeldig beroep op het financieringsvoorbehoud is gedaan en [koper] de contractuele boete verschuldigd is. Deze boete is in hoger beroep gematigd tot € 25.000.
3.Het geschil
3.1.
[koper] vordert – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I. [verkoper] veroordeelt tot betaling van in totaal € 10.275,43 aan proceskosten die [koper] in de procedures met de verkoper heeft moeten maken,
II. [verkoper] veroordeelt tot betaling van € 25.000,00 wegens de contractuele boete die [koper] op grond van de uitspraak in hoger beroep aan de verkoper moet betelen,
III. [verkoper] veroordeelt tot betaling van € 3.108,19 aan rente,
IV. [verkoper] veroordeelt in de proceskosten van deze procedure.
3.2.
[koper] legt daaraan - kort weergegeven - ten grondslag dat [verkoper] als verkopend makelaar een zorgvuldigheidsnorm geschonden heeft door [koper] bewust in het ongewisse te laten/te misleiden toen zij om uitstel van de leveringsdatum verzocht en door niet te wijzen op de documentatieplicht toen [koper] een beroep deed op het financieringsvoorbehoud. [verkoper] heeft daarmee onrechtmatig gehandeld en is gehouden de schade die [koper] daardoor geleden heeft te vergoeden, aldus [koper] .
3.3.
[verkoper] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen. [verkoper] betwist dat zij [koper] heeft misleid en dat zij een zorgplicht heeft jegens [koper] die zo ver strekte dat zij [koper] had moeten informeren over de documentatieverplichting bij het inroepen van het financieringsvoorbehoud. Bovendien ontbreekt causaal verband tussen de gestelde onrechtmatige daad en gestelde schade, aldus [verkoper] .
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
In deze procedure staat de vraag centraal of [verkoper] als verkopend makelaar een zorgplicht heeft geschonden jegens [koper] . De rechtbank stelt bij haar beoordeling het volgende voorop.
4.2.
Een verkopend makelaar behartigt in beginsel uitsluitend de belangen van de verkoper. De verkopend makelaar heeft immers primair, op grond van de overeenkomst van opdracht (artikel 7:401 BW Pro), een zorgplicht tegenover zijn opdrachtgever (de verkoper). Daarnaast kan er onder omstandigheden ook een bijkomende zorgplicht jegens derden, zoals de koper, bestaan [2] . Als de makelaar dan onvoldoende zorgvuldig jegens een koper handelt, kan de makelaar op grond van onrechtmatige daad aansprakelijk zijn voor de schade die de koper daardoor leidt. De zorgplicht van een makelaar jegens derden is echter beperkter dan tegenover de opdrachtgever. De vraag of een makelaar die voor de verkoper optreedt, jegens een (potentiële) koper voldoende zorgvuldig heeft gehandeld, dient te worden beantwoord aan de hand van de omstandigheden van het geval.
Misleiding ten aanzien van transportdatum en financieringsvoorbehoud?
4.3.
Niet in geschil is dat [koper] met de verkoper op 14 oktober 2021 overeenstemming heeft bereikt over de verkoop en koop van de woning met 19 november 2021 als uiterste datum voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud, 26 november 2021 als uiterste datum voor het stellen van zekerheid en 1 december 2021 als leveringsdatum. Ook staat niet ter discussie dat de verkoper uiteindelijk op 10 november 2021 heeft ingestemd om de datum van levering te verschuiven naar 30 december 2021 omdat de notaris op die datum aangegeven had beschikbaar te zijn. Bij e-mail van 15 november 2021 heeft [koper] [verkoper] vervolgens verzocht te bevestigen dat ook de in de koopovereenkomst opgenomen data van 19 en 26 november 2021 (voor het respectievelijk inroepen van het financieringsvoorbehoud en het stellen van de bankgarantie/storten van de waarborgsom) naar 30 december 2021 verschuiven. [verkoper] heeft dit met de verkoper besproken maar die heeft daarmee niet willen instemmen.
4.4.
Naar de rechtbank begrijpt verwijt [koper] [verkoper] het volgende. [koper] stelt dat [verkoper] haar misleid heeft dan wel bewust in het ongewisse heeft gelaten door aan te geven dat het geen probleem was om de leveringsdatum op te schuiven terwijl [verkoper] heeft moeten begrijpen dat ook het financieringsvoorbehoud diende op te schuiven. Het verzoek om de transportdatum te wijzigen was er immers in gelegen dat de financiering niet tijdig geregeld kon worden. Volgens [koper] is voór 15 november 2021 ook telefonisch met [verkoper] gesproken over verlenging van het financieringsvoorbehoud en heeft zij daaruit de conclusie mogen trekken dat dit akkoord was, althans die indruk werd door [verkoper] gewekt, maar vervolgens weigerde [verkoper] dit per mail te bevestigen.
4.5.
De rechtbank stelt vast dat in de e-mails van [koper] tot 15 november 2021 uitsluitend is verzocht om uitstel van de leveringsdatum. Hoewel [koper] stelt dat zij daarmee ook een verlenging van het financieringsvoorbehoud beoogde, volgt dit niet uit de inhoud van die berichten. Het verzoek werd gemotiveerd met de omstandigheid dat meer tijd nodig was om de financiering rond te krijgen, maar uit dat enkele verzoek hoefde [verkoper] niet te begrijpen dat [koper] daarmee tevens beoogde het financieringsvoorbehoud te verlengen. Dat vóór 15 november 2021 telefonisch met [verkoper] zou zijn gesproken over een verlenging van het financieringsvoorbehoud, is door [verkoper] betwist. [koper] heeft onvoldoende feiten gesteld waaruit volgt dat tijdens telefoongesprek(ken) daadwerkelijk over een verlenging van het financieringsvoorbehoud gesproken is, laat staan dat [verkoper] dienaangaande toezeggingen zou hebben gedaan of de indruk heeft gewekt dat instemming zou volgen. [koper] heeft ter zitting namelijk verklaard dat [verkoper] telefonisch zou hebben gesuggereerd dat het financieringsvoorbehoud kon worden opgeschoven en dat zij dit met de verkoper zou gaan bespreken. Zelfs indien [verkoper] dit zo heeft meegedeeld, kan daarin geen toezegging worden gezien tot verlenging van het financieringsvoorbehoud, noch een zodanige indruk van instemming dat [koper] daarop mocht vertrouwen. Het valt te begrijpen dat [koper] tijdsdruk ervoer naarmate de overeengekomen datum voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud naderde, maar niet gebleken is dat [verkoper] als verkopend makelaar een onjuiste of misleidende indruk heeft gewekt waarop [koper] gerechtvaardigd mocht vertrouwen.
4.6.
Daarbij merkt de rechtbank op dat het verschuiven van een leveringsdatum niet automatisch meebrengt dat het financieringsvoorbehoud eveneens wordt verlengd. In de praktijk kunnen uiteenlopende omstandigheden aanleiding zijn om uitsluitend de leveringsdatum te wijzigen zonder het financieringsvoorbehoud aan te passen. Te denken valt bijvoorbeeld aan de wens van (één van) de partijen om aan te sluiten bij een specifieke verhuis- of opleverplanning, de beschikbaarheid van de notaris of fiscale overwegingen zoals het benutten van een bepaald kalenderjaar. Ook een administratieve reden aan de zijde van de hypotheekverstrekker bij de afwikkeling van de hypotheekaanvraag – zoals [verkoper] heeft aangevoerd – kan een reden zijn om enkel de transportdatum te verschuiven. Een verlenging van het financieringsvoorbehoud vergt in ieder geval steeds een afzonderlijke en uitdrukkelijke wijziging van de koopovereenkomst waar beide partijen mee moeten instemmen.
4.7.
Uit de e-mail van [koper] van 17 november 2021 blijkt bovendien dat de hypotheekadviseur van [koper] haar na ontvangst van de concept-koopakte erop heeft gewezen dat ook de datum voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud verschoven moest worden naar 30 december 2021. Het lijkt er op dat [koper] eerst naar aanleiding van die aanwijzing heeft onderkend dat een verlenging van het financieringsvoorbehoud voor haar noodzakelijk was. Vervolgens heeft zij herhaaldelijk om een dergelijke verlenging verzocht, maar de verkoper heeft daarmee niet willen instemmen en was daartoe ook niet verplicht.
4.8.
Gelet op het voorgaande komt de rechtbank tot de conclusie dat niet is gebleken dat [verkoper] onzorgvuldig/misleidend jegens [koper] heeft gehandeld bij de communicatie omtrent het verschuiven van de leveringsdatum en de verzochte verlenging van het financieringsvoorbehoud.
Zorgvuldigheidsnorm geschonden door niet te wijzen op de documentatieplicht?
4.9.
In de tweede plaats verwijt [koper] [verkoper] dat zij [koper] niet gewezen heeft op de documentatieplicht bij het inroepen van het financieringsvoorbehoud. Volgens [koper] had [verkoper] haar er op moeten wijzen en voor moeten waarschuwen dat de ontbindende voorwaarde niet juist werd ingeroepen. Als [verkoper] er op had gewezen dat [koper] nog stukken diende te overleggen, had [koper] dat gedaan en was zij geen boete verschuldigd aan de verkoper, aldus [koper] .
4.10.
[verkoper] betwist dat op haar een dergelijke zorgplicht rust en wijst er op dat zij in ieder geval in haar mail van 5 november 2021 gewezen heeft op artikel 15.3 van de koopovereenkomst, waarin de documentatieplicht is opgenomen. Bovendien ontbreekt causaal verband. Ook als [verkoper] op 17 of 18 november expliciet op de documentatieplicht gewezen had, had [koper] daar niet aan kunnen voldoen aangezien de aanvraag incompleet was en [koper] pas op 16 december 2021 beschikte over een afwijzing van een bank.
4.11.
De rechtbank stelt opnieuw voorop dat [verkoper] als verkopend makelaar optrad namens de verkoper. Een verkopend makelaar heeft tegenover de koper geen algemene advies- of waarschuwingsplicht. Van een makelaar mag daarom niet zomaar worden verwacht dat zij de koper adviseert over diens contractuele rechten en verplichtingen of deze juridisch begeleidt. De zorgplicht van een verkopend makelaar ten opzichte van de koper strekt in beginsel niet verder dan dat zij geen onjuiste of misleidende informatie verstrekt aan de koper. Van een schending van die zorgplicht kan bijvoorbeeld sprake zijn indien de makelaar de koper actief op het verkeerde been zet door (onjuiste) mededelingen te doen, bijvoorbeeld door te zeggen dat een eenvoudig bericht volstaat om het financieringsvoorbehoud rechtsgeldig in te roepen, terwijl dat niet zo is. Van dergelijke onjuiste of misleidende mededelingen is in het onderhavige geval niet gebleken.
4.12.
De verantwoordelijkheid voor het tijdig en correct inroepen van het financieringsvoorbehoud ligt primair bij de koper. Er bestaat in het algemeen geen waarschuwingsplicht voor de verkopend makelaar om de koper te attenderen op de specifieke vereisten voor een rechtsgeldige inroeping van het financieringsvoorbehoud of op de documentatieplicht die daarbij geldt. De rechtbank is met [verkoper] van oordeel dat de zorgplicht van een verkopend makelaar niet zo ver strekt dat zij de koper actief moet wijzen op een contractuele verplichting zoals de documentatieplicht die uit de koopovereenkomst zelf voor de koper kenbaar is. De rechtbank oordeelt dat de tekst van de koopovereenkomst ook duidelijk is en dat hieruit volgt dat het inroepen van de ontbinding schriftelijk en goed gedocumenteerd dient te geschieden. In artikel 15.3 van de koopovereenkomst wordt nader toegelicht wat onder goed gedocumenteerd wordt verstaan, te weten één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar en in aanvulling daarop het overleggen van bewijsstukken dat een offerte is aangevraagd en dat deze niet heeft geleid tot het beoogde resultaat. Deze tekst is niet voor meerdere uitleg vatbaar en door ondertekening van de koopovereenkomst heeft [koper] hiermee ingestemd. [verkoper] mocht er daarom van uitgaan dat [koper] hiermee bekend was. [koper] heeft ter zitting ook verklaard dat zij bekend was met artikel 15.3 van de koopovereenkomst, dat zij dit artikel gelezen heeft en dat zij wist wat daarin stond over de documentatieplicht. Het lag dan ook op de weg van [koper] om met de inhoud van dit artikel rekening te houden toen zij een beroep op het financieringsvoorbehoud deed.
4.13.
Van bijzondere omstandigheden die tot het oordeel zouden moeten leiden dat [verkoper] als verkopend makelaar in dit geval wél een waarschuwingsplicht had en [koper] bij het inroepen van het financieringsvoorbehoud had moeten wijzen op de documentatieplicht, is niet, althans onvoldoende gebleken. De enkele omstandigheid dat [verkoper] een professionele dienstverlener is en [koper] als koper een leek, is daarvoor onvoldoende.
4.14.
Ook het feit dat [koper] heeft getracht het financieringsvoorbehoud te verlengen, brengt niet mee dat op [verkoper] een waarschuwingsplicht rustte. [koper] heeft op 15 november 2021 om verlenging van het financieringsvoorbehoud verzocht en op 16 november 2021 was duidelijk dat de verkoper daarmee niet instemde. Het was vervolgens de eigen keuze van [koper] om de hypotheekaanvraag te laten doorlopen. Dat is begrijpelijk, omdat zij er kennelijk op hoopte dat de financiering alsnog rond zou komen dan wel de verkoper alsnog met verlenging van het financieringsvoorbehoud zou instemmen, maar daarmee heeft zij wel het risico aanvaard dat – indien de financiering niet tijdig rond zou komen – het beroep op het financieringsvoorbehoud niet (meer) mogelijk zou zijn. Dat risico komt voor rekening van [koper] en kan [verkoper] niet worden tegengeworpen.
4.15.
De rechtbank komt tot de conclusie dat [verkoper] niet onzorgvuldig heeft gehandeld jegens [koper] door haar niet specifiek op de documentatieplicht te wijzen. Nu [koper] evenmin heeft gesteld dat [verkoper] haar desgevraagd onjuiste of onvolledige mededelingen heeft gedaan over het inroepen van het financieringsvoorbehoud, valt niet in te zien dat [verkoper] onrechtmatig gehandeld heeft.
Sommatie van 27 november 2021
4.16.
Op zitting heeft [koper] nog een derde en laatste verwijt aan [verkoper] gemaakt. [verkoper] heeft daar verklaard dat de brief van 27 november 2021 mede bedoeld was om [koper] alsnog een termijn van acht dagen te geven om aan de documentatieplicht te voldoen. De rechtbank gaat aan dit standpunt voorbij omdat deze bedoeling niet uit de inhoud van de brief volgt, noch daarin kan worden ingelezen. De sommatie in de brief ziet uitsluitend op het stellen van zekerheid en [koper] heeft de brief ook in die zin begrepen.
4.17.
[koper] stelt dat [verkoper] ook hiermee haar zorgplicht heeft geschonden, omdat de brief - indien deze daadwerkelijk bedoeld was om een nadere termijn te bieden voor het overleggen van documentatie - onvoldoende duidelijk was. Indien dit wel duidelijk was gecommuniceerd, had [koper] volgens haar aan de documentatieplicht kunnen voldoen en was zijn geen contractuele boete verschuldigd geworden.
4.18.
De rechtbank overweegt dat de koopovereenkomst reeds onvoorwaardelijk was geworden doordat het financieringsvoorbehoud niet rechtsgeldig was ingeroepen. Daarmee had [koper] geen recht meer om zich op het financieringsvoorbehoud te beroepen. In die situatie rustte op [verkoper] geen verplichting om [koper] nog een aanvullende termijn te bieden om alsnog aan de documentatieplicht te voldoen. Een dergelijke nadere termijn zou – indien al bedoeld – een tegemoetkoming aan [koper] zijn geweest, maar maakte geen onderdeel uit van de contractuele afspraken. Dat [verkoper] , achteraf bezien, kennelijk een ruimhartigere bedoeling had met de brief van 27 november 2021, maakt niet dat zij gehouden was deze bedoeling duidelijker te communiceren. Nu het bieden van een nadere termijn niet verplicht was, kan het ontbreken van duidelijkheid hierover niet worden aangemerkt als onzorgvuldig of als schending van een zorgplicht jegens [koper] . Dit derde verwijt van [koper] slaagt daarom evenmin.
Conclusie
4.19.
De rechtbank komt tot het oordeel dat [verkoper] niet onzorgvuldig jegens [koper] heeft gehandeld en niet aansprakelijk is voor de door [koper] gestelde schade. Dat betekent dat alle vorderingen van [koper] worden afgewezen en de rechtbank aan een inhoudelijke beoordeling van het verweer betreffende het causaal verband niet toe komt.
Proceskosten
4.20.
[koper] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [verkoper] worden begroot op:
- griffierecht
€
1.374,00
- salaris advocaat
€
1.572,00
(2 punten × € 786,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
3.124,00
4.21.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen van [koper] af,
5.2.
veroordeelt [koper] in de proceskosten van € 3.124,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [koper] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [koper] € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening,,
5.3.
veroordeelt [koper] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Pro Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan.
5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Scheffers en in het openbaar uitgesproken op 3 december 2025.