Uitspraak
ReCHTBANK Zeeland-West-Brabant
Civiel recht
Zittingsplaats Breda
Zaaknummer: C/02/440294 / KG ZA 25-494
Vonnis in kort geding van 3 december 2025
in de zaak van
de rechtspersoon naar Luxemburgs recht
WARANDO S.A.,
te Windhof, Luxenburg,
eiseres,
hierna te noemen: Warando,
advocaten: mr. M.P.R. Sardjoe en mr. A.A.H.J. Huizing,
tegen
BENELUX WONEN B.V.,
te Breda,
gedaagde,
hierna te noemen: Benelux Wonen ,
advocaten: mr. E.H.M. Bieleveld en mr. F.F.W. Verbeek,
en
de rechtspersoon naar Belgisch recht
HOUSE DELTA BVBA,
te Zomergem, België
gevoegde partij aan de zijde van gedaagde,
advocaten: mr. H.A. de Savornin Lohman en mr. R. Winters.
1.De zaak in het kort
1.1.
Warando vordert een geldbedrag van Benelux Wonen. De voorzieningenrechter verklaart zich onbevoegd. Deze beslissing zal hierna worden toegelicht.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 31 oktober 2025 met producties 1 t/m 34,
- de incidentele vordering tot voeging van House Delta,
- de schriftelijke reactie op de vordering tot voeging van Warando,
- de akte uitlating incidentele vordering tot voeging van Benelux Wonen,
- het schriftelijk verweer van Benelux Wonen met producties 1 t/m 7,
- de conclusie van antwoord van House Delta met producties 1 en 2,
- de mondelinge behandeling van 19 november 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de pleitnota van Warando,
- de pleitnota van Benelux Wonen,
- de mondelinge behandeling van 19 november 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de pleitnota van Warando,
- de pleitnota van Benelux Wonen,
- de pleitnota van House Delta.
3.Het incident tot voeging
3.1.
House Delta heeft verzocht zich te mogen voegen aan de zijde van Benelux Wonen.
3.2.
Benelux Wonen heeft de voorzieningenrechter bericht daartegen geen bezwaar te hebben. Warando heeft de voorzieningenrechter bericht zich te refereren aan zijn oordeel.
3.3.
De voorzieningenrechter staat de verzochte voeging toe. House Delta heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat haar rechtspositie nadelig kan worden beïnvloed als vordering van Warando wordt toegewezen. Zij heeft namelijk Benelux Wonen gevrijwaard voor de betaling van de door Warando gevorderde contractuele rente. Zij wil zich met eigen argumenten aan de zijde van Benelux Wonen scharen.
4.De feiten
4.1.
Warando is een naamloze vennootschap naar Luxemburgs recht en is (onder andere) actief in industriële, commerciële, financiële, roerende of onroerende verrichtingen die middellijk of onmiddellijk verband houden met de oprichting, het beheer en de financiering, in welke vorm dan ook, van vennootschappen en ondernemingen. Warando behoort tot de Cofilux-groep, die uiteindelijk wordt gehouden door Cofilux Invest S.A. (Cofilux), een naamloze vennootschap naar Luxemburgs recht. Cofilux is een houdstermaatschappij die zich onder andere bezighoudt met het financieren en houden van aandelen in andere ondernemingen.
4.2.
Benelux Wonen is een besloten vennootschap naar Nederlands recht die zich bezighoudt met de verwerving, het beheer en de verhuur van onroerend goed, Benelux Wonen is ontstaan uit een samenwerkingsverband voor vastgoedinvesteringen in
Nederland tussen House Delta, Cofilux en Hemo Beheer, meer specifiek voor de aan- en
verkoop van Nederlandse appartementen.
4.3.
Warando en Benelux Wonen hebben op 1 december 2016 een “Loan Agreement” ondertekend met betrekking tot een door Warando aan Benelux Wonen verstrekte lening van € 3.000.000,00 ter financiering van vastgoedprojecten in Nederland.
In de Loan Agreement, waarin Warando “the Lender” wordt genoemd en Benelux Wonen ‘the Borrower” staat, voor zover van belang, het volgende
“3.THEBorrower shall pay to the Lender an interest on the Principal, as from the withdrawn date, at a rate equal to 5% (five percent). The interest shall be due and payable once a year and postponed within January 31 of each Year”.
8.INcase of delayed or failed payment of the interest, one single instalment as well, and in any case for any amount contractually due, being understood that the Lender is entitled to rescind the agreement, the delay interest shall accrue on the amount, at the Borrower's charge, for the rate of what referred to in 3. Increased of 2% (two percent).
18.THESEterms and conditions and the loan shall be made and interpreted in accordance with and governed by the laws of Luxembourg. Any dispute arising therefrom and not settled by negotiation of the parties shall be referred to arbitration in accordance with the International Chamber of Commerce Rules. The arbitration shall take place in Luxembourg.”
4.4.
Op 18 april 2027 hebben Warando en Benelux Wonen een “Amendment to Loan Agreement” ondertekend waarin staat dat de variabele rente 30% bedraagt van “
the net capital gain (after tax and costs) prorent to the lent amount”.
the net capital gain (after tax and costs) prorent to the lent amount”.
4.5.
Benelux Wonen heeft op 4 mei 2017 een overeenkomst gesloten met House Delta waarin is overeengekomen dat House Delta elke vergoeding boven de vaste rentevergoeding van 5% voor haar rekening zal nemen en Benelux Wonen volledig vrijwaart voor deze kosten.
4.6.
Ilka A.G. (hierna: Ilka), een aan Warando gelieerde entiteit, heeft begin januari 2017 een soortgelijke lening als die van Warando verstrekt aan Benelux Wonen, met als belangrijkste verschil dat in die leningsovereenkomst, anders dan in de leningsovereenkomst tussen Warando en Benelux Wonen waarin voor de ICC-geschillenbeslechting arbitrage in Luxemburg onder toepassing van Luxemburgs recht is overeengekomen, voor ICC-geschillenbeslechting arbitrage in Nederland onder toepassing van Nederlands recht is overeengekomen.
4.7.
Bij brief van 20 december 2021 heeft Warando Benelux Wonen gesommeerd tot terugbetaling van de hoofdsom van de lening op de einddatum 31 december 2021, tezamen met de onbetaalde rente.
4.8.
Benelux Wonen heeft de hoofdsom van € 3.000.000,00 terugbetaald. Daarnaast heeft zij een bedrag van € 220.000,00 aan variabele rente betaald.
4.9.
Warando heeft bij brief van 21 februari 2022 aan Benelux Wonen geschreven
dat het door Benelux Wonen aan variabele rente betaalde bedrag onjuist is en dat deze volgens de door haar bijgevoegde berekening in totaal € 778.811,00 bedraagt. Warando heeft aanspraak gemaakt op de betaling door Benelux Wonen van het resterende bedrag aan variabele rente van € 566.811,00, te vermeerderen met vertragingsrente van 7%.
4.10.
Met betrekking tot zowel de door Warando aan Benelux Wonen verstrekte lening als de door Ilka aan Benelux Wonen verstrekte lening is een geschil ontstaan over de rekenmethodiek van de variabele rente en het door Benelux Wonen aan Warando/Ilka verschuldigde bedrag aan variabele rente.
4.11.
Op 8 juli 2022 heeft mr. Bieleveld namens Benelux Wonen aan mr. Huizing, advocaat van Warando, de navolgende email gestuurd:
“Naar aanleiding van ons telefonisch gesprek van afgelopen dinsdag, laat ik je hierbij graag weten dat
cliënte akkoord gaat met het voorstel om de door Ilka aan te spannen procedure (in verband met de
ten laste van cliënte gelegde beslagen) te voeren bij de Netherlands Commercial Court in Amsterdam
(in plaats van ICC-arbitrage zoals opgenomen in de tussen partijen gesloten overeenkomst). Zoals
besproken, stemmen wij hierbij ook (schriftelijk) in met het verzoek aan de rechtbank tot uitstel voor
het uitbrengen van de dagvaarding / aanhangig maken van de procedure.
Wij zullen voornoemde afspraak als besproken vastleggen in een vaststellingsovereenkomst. Zoals
afgesproken, zal ook Warando S.A. partij zijn bij die overeenkomst en leggen wij in die
vaststellingsovereenkomst ook onze overige mondelinge afspraken vast, te weten dat (i) Warando
S.A. geen procedure (bij welke instantie dan ook) zal instellen tegen cliënte, maar de finale uitkomst
van de Ilka-procedure zal afwachten en dat partijen die finale uitkomst vervolgens ook zullen
respecteren voor Warando, voor zover de aard van de vordering(en) gelijk is/zijn aan de vordering
van Warando (ons voorstel is om de vermeende (rente)vorderingen van Warando dus op te nemen in
de vaststellingsovereenkomst, zodat daarover later geen misverstand kan ontstaan) en (ii) de thans
door Ilka gelegde beslagen ook tot zekerheid zullen strekken voor de vermeende vordering van
Warando. Wij verwachten een concept voor die vaststellingsovereenkomst volgende week aan jullie
te sturen.”
4.12.
mr. Bieleveld heeft namens Benelux Wonen op 15 juli 2022 aan de advocaten van Warando en Ilka een conceptvaststellingsovereenkomst gestuurd. Hierin is onder punt 1.1. een forumkeuze voor de Netherlands Commercial Court in Amsterdam (NCC) opgenomen.
De vaststellingsovereenkomst is niet getekend.
4.13.
Ilka heeft middels het uitbrengen van een dagvaarding op 1 september 2022 het geschil tussen haar en Benelux Wonen voorgelegd aan de NCC. Het NCC heeft in eerste aanleg Benelux Wonen in het gelijk gesteld voor wat betreft de variabele rente en vertragingsrente. In hoger beroep heeft Netherlands Commercial Court of Appeals (hierna: NCCA) geoordeeld dat de door Ilka voorgestane berekeningsmethode juiste is. Benelux Wonen is veroordeeld tot betaling van het door Ilka gevorderde bedrag. Het arrest is per 24 december 2024 in kracht van gewijsde gegaan. Benelux Wonen heeft aan de veroordeling voldaan en heeft Ilka betaald.
4.14.
Benelux Wonen heeft geweigerd aan Warando het bedrag van € 556.811,00 aan variabele rente te betalen.
4.15.
Warando heeft een kortgedingprocedure tegen Benelux Wonen aanhangig gemaakt bij het NCC, waarin zij onder meer betaling heeft gevorderd van voormeld bedrag aan variabele rente en een vertragingsrente van 7% per jaar vanaf 1 februari 2022 tot aan de datum van algehele voldoening.
4.16.
De voorzieningenrechter van het NCC heeft zich bij vonnis van 23 april 2025 onbevoegd verklaard.
4.17.
Warando heeft tegen dat vonnis geen hoger beroep ingesteld.
5.Het geschil
5.1.
Warando vordert als voorlopige voorziening, samengevat,
( i) Benelux Wonen te veroordelen tot betaling aan haar van € 556.811,00 aan variabele rente,
(ii) Benelux Wonen te veroordelen tot betaling aan Warando van een vertragingsrente van 7% per jaar vanaf 1 februari 2022 tot aan de datum van algehele voldoening,
(iii) Benelux Wonen te veroordelen tot betaling aan Warando van een bedrag van
€ 107.093,02 aan juridische kosten in verband met de Ilka-procedure, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de datum van dit vonnis,
€ 107.093,02 aan juridische kosten in verband met de Ilka-procedure, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de datum van dit vonnis,
(iv) Benelux Wonen te veroordelen tot betaling aan Warando van een bedrag van
€ 31.409,71 aan juridische kosten in dit kort geding, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dattum van het vonnis,
€ 31.409,71 aan juridische kosten in dit kort geding, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dattum van het vonnis,
( v) Benelux Wonen te veroordelen in de kosten van dit geding en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
5.2.
Benelux Wonen en House Delta voeren verweer. Zij concluderen tot onbevoegdheid van de voorzieningenrechter dan wel niet-ontvankelijkheid van Warando, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Warando, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Warando in de kosten van deze procedure.
6.De beoordeling.
bevoegdheid voorzieningenrechter
6.1.
Benelux Wonen heeft voor alle weren betoogd dat de voorzieningenrechter onbevoegd is van deze vorderingen kennis te nemen. Zij beroept zich op artikel 18 van Pro de Loan Agreement waarin partijen ICC-arbitrage naar Luxemburgs recht in Luxemburg zijn overeengekomen. Benelux Wonen stelt dat partijen nooit hebben afgesproken dat afstand zou worden gedaan van die arbitrage- en rechtskeuzeclausule. Warando en Benelux Wonen hebben geen overeenstemming bereikt over de vaststellingsovereenkomst en ook niet op de hoofdlijnen daarvan, omdat er sprake was van een package-deal en partijen het niet eens konden worden over het stellen van zekerheden door Benelux Wonen. Ter onderbouwing van haar standpunt verwijst Benelux Wonen naar het vonnis van de voorzieningenrechter van het NCC van 23 april 2025. House Delta heeft zich op hetzelfde standpunt gesteld als Benelux Wonen.
6.2.
Warando stelt dat partijen in 2022 via hun advocaten bindende afspraken hebben gemaakt over de wijze waarop het geschil tussen Warando en Benelux wonen zou worden beslecht. Daarbij hebben partijen afstand gedaan van het arbitragebeding in artikel 18 van Pro de Loan Agreement en hebben zij een forumkeuze gedaan voor het NCC. Deze afspraken hielden in dat de uitkomst van de Ilka-procedure beslissend zou zijn voor het geschil tussen Warando en Benelux Wonen. Deze afspraken blijken uit de tekst van de vaststellings-overeenkomst en de correspondentie tussen de advocaten.
6.3.
De voorzieningenrechter van het NCC heeft in het vonnis van 25 april 2025 onder randnummer 5.25 overwogen:
“ It is clear from the foregoing that no agreement was reached on the text of the draft settlement agreement, resulting in the settlement agreement – the only document that includes a choice of forum clause for (potential) claims of Warando against Benelux Wonen – never being signed. As a consequence, the jurisdiction of this Court, with respect to these two parties, has never been expressly agreed upon in writing, as required by Article 1.3.1.c and d of the NCCR. The question whether a choice of forum for the NCC has been implicitly agreed upon in the correspondence between counsel during the period from July to September 2022 must also be answered in the negative. As Benelux Wonen understandably argues, the agreement discussed between its counsel in July 2022 and subsequently reflected in the draft settlement agreement was a package deal. Therefore, it cannot be assumed that parts of it were agreed upon by the parties while the Attachment Clause was still under negotiation. After the discussions on the draft settlement agreement had stalled, the parties only (explicitly) agreed on the NCC’s jurisdiction for the claims of Ilka (see paragraphs 5.22 and 5.23). The mere fact that the choice of forum for the NCC remained unchanged during the settlement negotiations is not sufficient to conclude that Warando and Benelux Wonen reached consensus on this specific issue. The question regarding the NCC’s jurisdiction raised by counsel of Ilka did not imply that it extended to any (potential) claims of Warando, nor did the response from counsel of Benelux Wonen. After all, counsel of Ilka wrote:
“(…) Dit kunnen we evenwel vermijden als jij mij (…) schriftelijk bevestigt (…) dat jouw cliënte expliciet akkoord is met een forumkeuze tussen Ilka AG en Benelux Wonen B.V. bij de “Amsterdam District Court” voor het voeren van de procedure bij de Netherlands Commercial Court in de Engelse taal. (…)”, to which counsel of Benelux Wonen replied: “(…) Hierbij voor zover nodig de bevestiging op jouw onderstaande vraag dat wij overeenstemming hebben over het feit dat een eventuele procedure in verband met de door Ilka gelegde beslagen zal worden gevoerd bij de
“(…) Dit kunnen we evenwel vermijden als jij mij (…) schriftelijk bevestigt (…) dat jouw cliënte expliciet akkoord is met een forumkeuze tussen Ilka AG en Benelux Wonen B.V. bij de “Amsterdam District Court” voor het voeren van de procedure bij de Netherlands Commercial Court in de Engelse taal. (…)”, to which counsel of Benelux Wonen replied: “(…) Hierbij voor zover nodig de bevestiging op jouw onderstaande vraag dat wij overeenstemming hebben over het feit dat een eventuele procedure in verband met de door Ilka gelegde beslagen zal worden gevoerd bij de
Netherlands Commercial Court en dat een dergelijke procedure in de Engelse taal zal
plaatsvinden. (…)”.
6.4.
De voorzieningenrechter stelt vast dat door Warando in dit kort geding geen feiten of omstandigheden zijn aangevoerd die niet zijn meegenomen in de beoordeling in het vonnis van 25 april 2025. In dat vonnis is door de voorzieningenrechter beslist tot onbevoegdheid van het NCC. Dit wordt tot uitdrukking gebracht in de eerste twee zinnen van rechtsoverweging 5.25.
6.5.
Vervolgens is in voormelde rechtsoverweging van genoemd vonnis de vraag of in de correspondentie een overeenkomst is gesloten die de forumkeuze uit de oorspronkelijke overeenkomst opzij zet negatief beantwoord. De voorzieningenrechter verenigt zich met die beslissing en met de onderbouwing daarvan. De concept vaststellingsovereenkomst bevat een package-deal en daarom kan niet worden aangenomen dat wilsovereenstemming zonder een akkoord over de zekerheden beoogd werd. Uit de brief van mr. Bieleveld van 8 juli 2022 is dat ook niet op te maken. In die brief wordt namelijk aangegeven dat ook de overige mondelinge afspraken in de vaststellingsovereenkomst vastgelegd worden.
Het enkele feit dat de forumkeuze voor NCC onveranderd bleef tijdens de voortdurende schikkingsonderhandelingen is niet voldoende om te concluderen dat Warando en Benelux Wonen overeenstemming hebben bereikt over de forumkeuze.
6.6.
Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat niet aannemelijk is geworden dat er afwijkende afspraken met betrekking tot de forumkeuze zijn gemaakt tussen Warando en Benelux Wonen, zodat de overeenkomst tussen partijen nog steeds gedomineerd wordt door
het forumkeuzebeding in artikel 18 van Pro de Loan Agreement.
het forumkeuzebeding in artikel 18 van Pro de Loan Agreement.
6.7.
Warando heeft een beroep gedaan op artikel 1074d Rv. Zij stelt dat de gevraagde beslissing niet of niet tijdig in arbitrage kan worden gekregen. Benelux Wonen en House Delta betwisten dat.
6.8.
Tussen partijen is niet in geschil dat de ICC-arbitrageprocedure een spoedprocedure kent (de emergency arbitration). Benelux Wonen heeft uiteengezet dat deze procedure ongeveer hetzelfde tijdsbeslag kent voordat een beslissing te verwachten is als bij een voorziening in kort geding in Nederland. Warando heeft dit niet, althans onvoldoende gemotiveerd weersproken en zij heeft ter terechtzitting desgevraagd bevestigd dat een beslissing in een dergelijke spoedprocedure zich leent voor het verzoeken van een exequatur in Nederland. Onder deze omstandigheden is er geen ruimte om de bevoegdheid van de voorzieningenrechter in Nederland aan te nemen.
6.9.
Al wat door partijen verder is aangevoerd raakt de inhoud van het geschil en hoeft, gelet op de onbevoegdheid van de voorzieningenrechter, niet meer te worden besproken.
proceskosten
6.10.
Warando is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van zowel Benelux Wonen als House Delta worden voor ieder afzonderlijk begroot op:
- griffierecht
€
6.861,00
- salaris advocaat
€
1.107,00
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
8.146,00
De door Benelux Wonen gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
7.De beslissing
De voorzieningenrechter
7.1.
verklaart zich onbevoegd
7.2.
veroordeelt Warando in de proceskosten, aan de zijde van Benelux Wonen en House Delta, tot op heden begroot op € 8.146,00 voor elk van hen, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als zij niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, en voorts ten aanzien van Benelux Wonen te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro, als de proceskosten niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;
7.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Van der Weide en in het openbaar uitgesproken op 3 december 2025.