Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 24/1680
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 22 december 2025 in de zaak tussen
[belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde] , aangesloten bij [bedrijf] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Oisterwijk , de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 13 december 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 508.000. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Oisterwijk voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag OZB).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 27 november 2024 op zitting behandeld. Hieraan heeft namens belanghebbende deelgenomen: [naam] , verbonden aan [bedrijf] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen: [heffingsambtenaar] en [taxateur] (taxateur).
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning (bouwjaar 1920) met een gebruikersoppervlakte van 148 m², een vrijstaande berging van 50 m², een dakkapel van 4 m², een overkapping van 18 m² en een grondoppervlakte van 833 m².
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die belanghebbende heeft aangevoerd, de beroepsgronden. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 484.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 508.000.
3.1.
Een beroep tegen de waardebeschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB. Dat is neergelegd in artikel 24, negende lid, gelezen in samenhang met artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ. Het oordeel over de aanslag OZB volgt het oordeel over de waarde van de onroerende zaak. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd.
3.2.
Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende niet en is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Toetsingskader van de rechtbank
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
4.1.
De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentieobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4.2.
De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de WOZ-waarde komen.
De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar
5. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatiematrix ten grondslag gelegd die door taxateur [taxateur] is opgemaakt.
5.1.
In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een berekende waarde van € 558.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2022. De berekende waarde is € 50.000 hoger dan de beschikte waarde van € 508.000. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , de [adres 3] te [plaats 1] en [adres 4] te [plaats 1] . In de taxatiematrix zijn deze referentiewoningen vergeleken met de woning.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning?
6. Belanghebbende betwist de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen, omdat de referentiewoningen geen overeenkomstig bouwjaar hebben. Verder is de ligging van de referentiewoning [adres 2] niet vergelijkbaar, omdat die woning is gelegen in [plaats 2] .
6.1.
De rechtbank ziet geen reden om te twijfelen aan de stelling van de heffingsambtenaar dat er geen referentieobjecten beschikbaar zijn die ook qua bouwjaar (nagenoeg) gelijk zijn aan de woning en dat de woning daarom is vergeleken met de best vergelijkbare referentiewoningen uit andere perioden, waarbij voldoende rekening is gehouden met het verschil in bouwjaar door de prijs per eenheid van de woning gelijk te stellen aan de gemiddelde prijs uit de verkoopcijfers van de referentiewoningen. Verder heeft de heffingsambtenaar ter zitting – onweersproken – verklaard dat met de ligging van de referentiewoning [adres 2] rekening is gehouden door toepassing van een lagere grondstaffel.
6.2.
Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar er in geslaagd is om aannemelijk te maken dat de gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen in het bijzonder wat betreft bouwtype, gebruiksoppervlakte en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen?
7. Belanghebbende heeft ter zitting aangevoerd dat er onvoldoende rekening is gehouden met de voorzieningen van de woning (gedateerde badkamer en keuken). Ter onderbouwing verwijst belanghebbende naar het bij het beroepschrift overgelegde fotoblad. Daarnaast stelt belanghebbende dat er onvoldoende rekening is gehouden met de onderhoudstoestand (slecht onderhouden schilderwerk) en de kwaliteit (ontbreken van een spouwmuur) van de woning.
7.1.
De rechtbank overweegt dat uit het hoorverslag volgt dat de badkamer en keuken zes tot tien jaar oud zijn. Daarbij komt dat in het door belanghebbende overgelegde woningwaarderapport een factor 3 voor de luxe (onder andere bestaande uit de kwaliteit van de badkamer en keuken) van de woning is toegepast. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om een neerwaartse correctie toe te passen voor de voorzieningen van de woning.
7.2.
Ook de stelling dat onvoldoende rekening is gehouden met de onderhoudsstaat van de woning, volgt de rechtbank niet. De heffingsambtenaar heeft voor de onderhoudsstaat factor 2 toegepast, resulterend in een correctie van 5%. De rechtbank komt op basis van de overgelegde foto’s niet tot het oordeel dat een nog lagere factor (1) voor de onderhoudsstaat van de woning moet worden toegepast.
7.3.
Wat hiervoor is overwogen leidt de rechtbank tot de conclusie dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning van belanghebbende voor het belastingjaar 2023 niet te hoog is vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
8. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde en de aanslag OZB gehandhaafd blijven.
8.1.
Omdat het beroep ongegrond is en het verzoek wordt afgewezen, krijgt belanghebbende zijn griffierecht niet vergoed. Ook krijgt belanghebbende geen vergoeding van de proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 22 december 2025 door mr. M. Breeman, rechter, in aanwezigheid van I.H.D.P. van Doezelaar, griffier. De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier
rechter
De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl. De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.