Uitspraak
RECHTBANKZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 11327628 \ CV EXPL 24-4882
Vonnis van 19 februari 2025
in de zaak van
de rechtspersoon naar buitenlands recht
LASALLE INVESTMENT MANAGEMENT KAPITALVERWALTUNGGESELLSCHAFT,
te München (Duitsland),
eisende partij,
hierna te noemen: LaSalle Investment,
gemachtigde: mr. E.A.J.M. van de Wijngaard,
tegen
[gedaagde],
te [plaats 1] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 11 december 2024 met de daarin genoemde stukken;
- het e-mailbericht van 7 januari 2025 van LaSalle Investment met een overzicht van de actuele huurachterstand;
- de mondelinge behandeling van 14 januari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- het e-mailbericht van 17 januari 2025 van [gedaagde] ;
- het e-mailbericht van 24 januari 2025 van de kantonrechter aan [gedaagde] .
1.2.
Daarna heeft de kantonrechter een vonnisdatum bepaald.
2.De zaak in het kort
In deze zaak gaat het om de vraag of de huurovereenkomst tussen LaSalle Investment als verhuurder en de heer [gedaagde] als huurder, moet worden ontbonden en de woning moet worden ontruimd vanwege een huurachterstand. De kantonrechter vindt van wel en legt dat hierna uit.
3.De feiten
3.1.
Op grond van de niet of onvoldoende weersproken stellingen van partijen en de overgelegde stukken, gaat de kantonrechter – voor zover nu van belang – uit van de volgende feiten:
a. [gedaagde] huurt sinds 24 augustus 2017 de woning te ( [postcode] ) [plaats 2] aan het [adres] . De huurprijs bedraagt voor het laatst € 838,93 per maand en moet altijd vóór of op de eerste dag van iedere maand bij vooruitbetaling worden voldaan;
[gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan;
WonenBreburg heeft op 24 juni 2019 en 2 juli 2019 een aanmaning aan [gedaagde] gestuurd;
WonenBreburg heeft [gedaagde] bij de gemeente aangemeld in het kader van vroegsignalering.
4.Het geschil
4.1.
LaSalle Investment vordert - samengevat - [gedaagde] te veroordelen om de tussen partijen bestaande huurovereenkomst te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen het gehuurde te ontruimen met nevenvorderingen en om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag aan huurachterstand en/of gebruiksvergoeding, vermeerderd met kosten en rente, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
4.2.
Op de rolzitting 27 november 2024 heeft [gedaagde] de vordering met hierin een huurachterstand van € 5.498,77, zoals opgenomen in de dagvaarding, erkend. Verder heeft [gedaagde] omstandigheden geschetst waaronder de huurachterstand is ontstaan. Zo is de huurachterstand ontstaan omdat het afgelopen periode tegen zat en hij zelf ondernemer is. [gedaagde] heeft verder gesteld dat hij de huur vanaf 1 december 2024 kan voldoen en bereid is voor 1 januari 2025 de volledige huurachterstand te betalen. Tot slot geeft [gedaagde] aan na de zitting contact op te nemen met LaSalle Investment om een betalingsregeling te treffen.
4.3.
Bij vonnis van 11 december 2024 is vervolgens een mondelinge behandeling bepaald, waarvoor beide partijen zijn uitgenodigd. [gedaagde] is niet bij de mondelinge behandeling aanwezig hoewel hij kennis heef genomen dan wel heeft kunnen nemen van het feit dat op 14 januari 2025 een zitting zou plaatsvinden. Door niet op de zitting te verschijnen, heeft [gedaagde] zichzelf de mogelijkheid ontnomen om zijn stellingen uitgebreider toe te lichten, om op de (verdere) stellingen van LaSalle Investment in te gaan en om vragen daarover van de kantonrechter te beantwoorden. Dit, terwijl er in het tussenvonnis van 11 december 2024, uitdrukkelijk op is gewezen dat aan een eventuele niet-verschijning gevolgen kunnen worden verbonden die de kantonrechter passend acht.
4.4.
LaSalle Investment heeft haar vordering op zitting nader toegelicht en legt het volgende als reden van haar vordering. [gedaagde] is tekortgeschoten in het nakomen van haar verplichtingen die staan in de huurovereenkomst. De tekortkoming bestaat uit het niet betalen van de (volledige) huur. Tijdens de procedure is de huurachterstand verder toegenomen en bedraagt een bedrag van € 8.854,49 tot en met januari 2025. Nu [gedaagde] de huur structureel helemaal niet betaalt en toezeggingen niet nakomt, heeft LaSalle Investment weinig vertrouwen dat de huurbetalingen in het vervolg tijdig en volledig door [gedaagde] zullen worden voldaan. De hoogte van de huurachterstand en het structureel te laat betalen van de huurpenningen rechtvaardigen ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde, zodat de (neven)vorderingen moeten worden toegewezen volgens LaSalle Investment.
4.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
Internationale bevoegdheid en toe te passen recht
5.1.
Nu LaSalle Investment gevestigd is in Duitsland, draagt de onderhavige procedure een internationaal karakter. Allereerst moet daarom de vraag te worden beantwoord of de Nederlandse rechter bevoegd is van de vorderingen kennis te nemen. De kantonrechter beantwoordt die vraag bevestigend en wel op grond van artikel 24 lid 1 van de in deze toepasselijke Verordening (EG) nr. 1215/2012. De Nederlandse rechter is bevoegd, omdat het gehuurde in Nederland gelegen is.
Naast de vraag welke rechter bevoegd is dient te worden beoordeeld welk recht van toepassing is op de gesloten overeenkomst. De kantonrechter moet namelijk op grond van artikel 10:2 BW ambtshalve de regels van internationaal privaatrecht en het door die regels aangewezen recht toe te passen. Gelet op artikel 4 van de Verordening (EU) nr. 593/2008 is op de overeenkomst Nederlandse recht van toepassing.
Huurachterstand
5.2.
LaSalle Investment heeft op de mondelinge behandeling gesteld dat de huurachterstand is opgelopen tot een bedrag van € 8.854,49 (huurachterstand tot en met januari 2025). [gedaagde] was niet op de mondelinge behandeling aanwezig en heeft dit dus niet weersproken, zodat het bedrag van € 8.854,49 aan actuele huurachterstand in dit geval zal worden toegewezen.
Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde
5.3.
Het uitgangspunt is dat [gedaagde] zich als goed huurder moet gedragen. Dit betekent dat hij zich moet houden aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, de huurvoorwaarden en de wet. Wanneer [gedaagde] deze verplichtingen niet nakomt (een tekortkoming), kan dit reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden. De vraag is dus of er een tekortkoming is en zo ja, of deze van voldoende gewicht is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Daarbij moeten alle omstandigheden van het geval worden meegewogen, waaronder de belangen van partijen.
5.4.
De kantonrechter stelt vast dat de openstaande huurschuld op moment van dagvaarden in totaal zes volledige maanden bedroeg. De huurachterstand is tijdens de procedure opgelopen met de maanden oktober 2024, november 2024, december 2024 en januari 2025 tot een bedrag van € 8.854,49. Door deze forse huurachterstand is naar het oordeel van de kantonrechter de gevorderde ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst en de ontruiming van de woning (met nevenvorderingen) dan ook gerechtvaardigd.
5.5.
De door LaSalle Investment gevorderde ontruimingstermijn van drie dagen na betekening van het vonnis, zal niet worden toegewezen. Deze termijn om het gehuurde te verlaten is te kort. In plaats daarvan zal aan [gedaagde] een redelijke en gebruikelijke termijn van veertien dagen worden gegeven om het gehuurde te ontruimen.
Machtiging
5.6.
De kantonrechter ziet geen grond om de gevorderde machtiging van LaSalle Investment om de ontruiming zelf uit te (doen) voeren, desnoods met inroeping van politie en/of justitie, toe te wijzen. Deze wijze van ontruiming berust namelijk niet op de wet. Artikel 556 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering (Rv) schrijft voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder. In strijd met die regel is dat de kantonrechter LaSalle Investment toch zou machtigen om zelf de ontruiming te laten uitvoeren. De deurwaarder zelf heeft geen rechterlijke machtiging nodig om bevoegd te zijn de hulp van de sterke arm in te roepen. Die bevoegdheid ontleent de deurwaarder rechtstreeks uit de wet.
Vervaltermijnen en toekomstige huurtermijnen
5.7.
De kantonrechter wijst het gevorderde bedrag van € 838,93 per maand (of zoveel hoger als bij wettelijke huurverhoging zou zijn toegelaten) voor nog te vervallen huurpenningen vanaf 1 februari 2025 toe, tot aan de datum van ontbinding van de huurovereenkomst. De huurtermijnen tot en met januari 2025 zijn namelijk al meegenomen in het toe te wijzen bedrag dat huurder moet betalen.
5.8.
De kantonrechter wijst ook toe een bedrag van € 838,93 per maand als gebruiksvergoeding/schadevergoeding voor elke maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst in gebreke blijft het gehuurde te ontruimen. De indexering over de gebruiksvergoeding of schadevergoeding wijst de kantonrechter af. De huurovereenkomst is namelijk op dat moment al ontbonden en de indexering is alleen toewijsbaar over de bedragen die op grond van de overeenkomst verschuldigd zijn. De schadevergoeding is dan op grond van de wet verschuldigd.
Ambtshalve toetsing van de voorwaarden (incassokosten)
5.9.
Daarnaast overweegt de kantonrechter dat LaSalle Investment een professionele verhuurder is. [gedaagde] heeft als consument-huurder woonruimte van LaSalle Investment gehuurd. De kantonrechter moet ambtshalve beoordelen (dat wil zeggen; uit zichzelf, ook als de consument daar niet om vraagt) of op de overeenkomst met [gedaagde] algemene voorwaarden van toepassing zijn en zo ja, of daarin bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn voor een consument, in de zin van artikel 3 van de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn). Dit artikel is in het Nederlandse recht tot uitdrukking gebracht in artikel 6:233 onder a van het Burgerlijk Wetboek (BW), waarin kort gezegd is bepaald dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is.
5.10.
De kantonrechter moet in dit verband beoordelen of bedingen, waaraan een consument gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. In dat geval moet de kantonrechter daar consequenties aan verbinden, met de bedoeling dat de consument erop kan vertrouwen dat de ‘kleine lettertjes’ niet oneerlijk voor hem uitpakken en dat hij wordt beschermd als hij zijn handtekening heeft gezet onder een overeenkomst waarin oneerlijke bedingen blijken te zijn opgenomen.
5.11.
In de algemene voorwaarden zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:
Artikel 7:
‘Indien huurder zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de huurovereenkomst en de in deze algemene bepalingen opgenomen voorschriften, verbeurt huurder aan verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van € 250,00 per dag voor elke dag dat huurder in verzuim is. Het vorenstaande laat onverlet het recht van verhuurder op volledige schadevergoeding, voor zover de geleden schade de verbeurde boete overtreft.’
‘Indien huurder zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de huurovereenkomst en de in deze algemene bepalingen opgenomen voorschriften, verbeurt huurder aan verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van € 250,00 per dag voor elke dag dat huurder in verzuim is. Het vorenstaande laat onverlet het recht van verhuurder op volledige schadevergoeding, voor zover de geleden schade de verbeurde boete overtreft.’
Artikel 17.1:
‘In alle gevallen waarin verhuurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen huurder om deze totstandkoming van de huurovereenkomst of tot ontruiming te dwingen, is huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door verhuurder te betalen proceskosten – aan verhuurder te voldoen.
‘In alle gevallen waarin verhuurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen huurder om deze totstandkoming van de huurovereenkomst of tot ontruiming te dwingen, is huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door verhuurder te betalen proceskosten – aan verhuurder te voldoen.
De gemaakte kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat niet lager is dan het gebruikelijke tarief dat door gerechtsdeurwaarders wordt gehanteerd.’
5.12.
Op het verzoek van de kantonrechter aan LaSalle Investment om zich uit te laten over het voorshandse oordeel dat het incassokostenbeding onredelijk bezwarend is, antwoordt LaSalle Investment dat zij daarvan op de hoogte is en dat zij zich refereert aan het oordeel van de kantonrechter. Wel geeft zij aan dat vernietiging van het incassokosten beding in dit geval onredelijk uitpakt omdat er in deze zaak veel buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht om [gedaagde] tot betaling over te laten gaan.
5.13.
Het incassobeding in artikel 17.1 wordt door de kantonrechter als oneerlijk aangemerkt. Dit beding wijkt ten nadele van de consument af van de wettelijke regeling over buitengerechtelijke kosten. Er wordt namelijk van uitgegaan dat alle kosten verschuldigd zijn. Daarbij is ook geen maximum opgenomen, wat ertoe leidt dat onbeperkte kosten voor rekening van de consument zouden kunnen komen. Dat zou tot gevolg hebben dat de consument belast wordt met hogere kosten dan wettelijk is toegestaan. Ook geldt dat de stapeling met het boetebeding uit artikel 7.1, de oneerlijkheid van het beding alleen nog maar versterkt.
5.14.
Als een beding is vernietigd omdat het oneerlijk is, kan ook geen aanspraak worden gemaakt op de wettelijke vergoeding die zonder dat beding van toepassing zou zijn geweest [1] . Dit betekent dat de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten zal worden afgewezen, ook al zijn er wel aantoonbaar buitengerechtelijke werkzaamheden verricht.
Rente en proceskosten
5.15.
De nog te verschijnen wettelijke rente zal zoals gevorderd worden toegewezen vanaf 1 oktober 2024 over de openstaande huurbedragen. In de dagvaarding is aan reeds verschenen wettelijke rente tot en met september 2024 een bedrag van € 1.023,73 gevorderd. Dit bedrag zal als niet door [gedaagde] betwist, worden toegewezen. .
5.16.
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van LaSalle Investment worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
137,38
- griffierecht
€
524,00
- salaris gemachtigde
€
678,00
(2 punten × € 339,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.474,38
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
ontbindt met ingang van de dag na vandaag de huurovereenkomst tussen LaSalle Investment en [gedaagde] ;
6.2.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis de woning, waaronder de woonruimte alsmede ruimten in de afgesloten fietsenstalling en het gemeenschappelijk gebruik van het dakterras aan de [adres] te [plaats 2] , met al zijn spullen en alle gebruikers van de woning (die geen medehuurder zijn) te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van LaSalle Investment te stellen;
6.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan LaSalle Investment te betalen:
- een bedrag van € 9.878,22 aan huur tot en met januari 2025 (inclusief verschenen rente tot en met september 2024) te vermeerderen met de wettelijke rente over
de openstaande huurbedragen vanaf 1 oktober 2024 tot aan de dag dat alles is betaald;
- een bedrag van € 838,93 aan huur (nog te verhogen met eventuele indexeringen) vanaf 1 februari 2025 tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst,;
- een bedrag van € 838,93 aan schade- of gebruikersvergoeding voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] het gehuurde na de ontbinding van de huurovereenkomst feitelijk in gebruik houdt;
6.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.474,38, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] ook de kosten van betekening betalen,
6.5.
verklaart de hiervoor uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
6.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op 19 februari 2025.